陆家嘴中高端租住市场“卡位术”

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上海中高端租赁市场已呈现“三分天下”格局，具备产城融合能力的项目或将成为下一阶段竞争焦点。

上海租赁住房市场，一场由需求端驱动的“产品升级战”正悄然打响。

数据显示，2024年上海中高端公寓新增供应量同比上涨16%。这一趋势在张江、前滩等产业聚集区尤为明显——科技企业与金融机构的扩张，催生了大量高净值租户，他们对居住品质的需求已从“基础配套”转向“全维体验”。

作为市场重要参与者，陆家嘴集团旗下租赁住宅品牌“陆家嘴乐居”“雍萃”系列颇具样本意义：

产业适配性：项目选址高度贴合上海“金融+科技”双核布局，如张江雍萃75位于张江科学之门，紧邻中芯国际、辉瑞、英伟达等企业总部，数智天地·雍萃则嵌入张江科学城核心区——御桥；

产品差异化：“雍萃”系列聚焦中高端租住市场，瞄准的是对居住品质、私密性和服务体验有较高要求的高净值租客，尤其是家庭型租客，同时提供定制化装修和智能化家居，满足租客个性化需求；

国企运营优势：依托陆家嘴集团资源，在物业标准、租约稳定性等方面形成护城河。

据睿和智库观察，当前上海中高端租赁市场已呈现“三分天下”格局：外资品牌主打高端服务，民营机构侧重灵活产品，而国企系则凭借资源整合能力抢占“品质刚改”市场。随着保障性租赁住房政策推进，具备产城融合能力的项目或将成为下一阶段竞争焦点。

这场变革中，“雍萃”系列的真正价值在于：验证了国企玩家不仅能做规模，更能通过精准产品定义市场规则的重构。

租赁市场迎“中年时代”

品质居住带动增长新周期

需求端，以上海、北京为代表的超大城市，租客群体正从以年轻人为主逐步向“中年化”转变，家庭型租户比例显著提升，这一结构性变化正在重塑整个租赁市场的需求图谱。

而家庭型租户的三大特征尤为突出：一、品质需求升级，学区资源、社区环境成为刚需，两房以上户型成标配；二、租期更长，平均租期从过去的1-2年延长至3-5年，稳定性更高；三，支付能力更强，家庭收入支撑更高租金预算。

以上海为样本，中高端公寓市场爆发式增长的背后，是多重因素共振的结果：作为全球金融与科创中心，上海持续增强的人才虹吸效应，产业结构升级带来的高净值租户聚集，以及本地租户对品质居住需求的持续升级，共同推动着租赁市场的迭代变化。

对租客而言，租房不再只是“过渡选择”，而可能是一种长期生活方式。市场正在完成从“蜗居”到“优居”的认知升级。新一代租客，尤其是中高端租客，不再满足于传统公寓的单一功能，而是追求兼具私密性、社交属性与智能化的“第三空间”。

作为上海国企租赁住房的标杆品牌，陆家嘴乐居正是敏锐捕捉到这一趋势并先行布局。其“雍萃”系列，目前以9大项目布局精准卡位城市核心产业带，暗合上海“以房引才”的战略逻辑——当张江的科研精英与陆家嘴的金融人才持续扩容，高品质居住产品已成为城市竞争力的新筹码。

从2009年初探租住市场，2020年确立租赁住宅品牌，再到2025年品牌全面升级，陆家嘴集团用十六年长跑揭示了一个关键信号：在住房政策与人才争夺战双重驱动下，上海的租赁住房市场已进入“产品力决胜”时代。对于市场参与者而言，谁能抓住家庭租户的品质需求，谁就能赢得下一个增长周期。

“雍萃”系列

的三重突破

这场家庭型租户需求升级浪潮中，陆家嘴乐居旗下“雍萃”系列凭借精准定位、产品创新和精细化运营，成为上海中高端租赁市场的标杆，剖析其背后的逻辑：

1、精准卡位，创新性采用精准客群定位策略

雍萃系列的核心策略是——不做“广撒网”，而是精准聚焦对品质有高要求的家庭型租户。

选址逻辑：聚焦陆家嘴、张江等核心产业带，周边商业、交通、教育配套成熟。

户型策略：增加中大型户型供给，减少单间比例，提高二房、三房占比。例如，张江雍萃75二房、三房占比82.3%，数智天地·雍萃二房、三房占比80.4%，浦电雍萃二房、三房占比85.8%。

资料来源：企业自供，睿和智库整理

2、产品创新，重新定义品质居住标准

雍萃系列的核心竞争力，还在于打破传统租赁房的刻板印象，用“精品住宅”的标准持续升级租住体验。

1）空间设计上，产品户型不断迭代，通过可变形家具和多功能区域划分实现小空间的高效利用，灵活多变，更加适配家庭需求。比如：张江雍萃75约101㎡三房二厅二卫，极致的奢适配置，三开间朝南，客餐厅一体，主卧套房设计。小卧室还可随心安排，工作室OR儿童房，“毛孩子”空间等，引领新时代家庭居住需求。浦电雍萃的“二加一”户型，约133㎡的灵动空间，巧妙设计了一间多功能可变房间，搭配全屋定制的收纳系统，客厅与餐厅开放式布局，视觉上无限延伸，互动性满分。

张江雍萃75约101㎡三房二厅二卫户型图

图片来源：企业自供

2）智能+安全，用科技赋能居住体验。

首先，硬件配置不断升级。作为3.0产品，数智天地·雍萃不仅引入智能家居系统实现智能化控制，还配备了洗碗机、蒸烤一体机、智能镜柜、智能晾衣架等家电，让租客能够享受更便捷、舒适的居住环境。

3）社群运营，打造多维生活社交圈。

其一，打造共享空间。比如，数智天地·雍萃打造了约1000㎡共享空间，包括儿童活动区、书吧、咖啡吧、健身房、跳操房、共享厨房等，不仅让居者的社交有了场所，也能找到自己所热爱的生活。

其二，服务层面，陆家嘴乐居在社群活动上已然建立了成熟的运作模式——“五彩邻里节”租户活动品牌。项目将根据不同客户特征，提供差异化的活动主题，例如家庭型客户邀约参与亲子类活动、单身青年偏向组织运动会等交流型活动，有效提升住户黏性。

3、运营升级，从“房东”到“生活服务者”

雍萃系列的另一个突破，是彻底告别传统“收租思维”，转向用户长期价值的运营。

一方面，践行数字化管理，租户不仅可通过陆家嘴乐居手机APP，一键实现看房、预约、支付、报修、门锁控制等功能，还能一键尽享场所预约、社区服务、社区活动、商铺优惠等。

另一方面，陆家嘴乐居围绕运营端聚劲发力，持续打造“陆家嘴大朋友圈”，提供专属增值服务。比如，租户可以优惠预约租赁陆家嘴集团旗下的写字楼或工位进行办公，又如，可免费升级为陆家嘴旗下商业“蓝悦卡”会员，享受停车、积分等租户福利。

数据调研显示，雍萃系列的服务满意率达到91.3%，已超行业平均水平。

行业启示：雍萃系列

成功逻辑

陆家嘴雍萃系列的成功绝非偶然，而是建立在对市场规律的深刻把握和系统性创新之上。

其一，在战略定位层面，陆家嘴乐居展现出精准的市场洞察能力。通过“产业地图+人才流动”的双维分析，雍萃系列实现了差异化的产品定位，比如张江项目精准匹配科研家庭，陆家嘴项目则深度服务金融精英群体，形成不同区域“一项目一策略”的定制化开发，避免同质化竞争。

其二，资源整合方面，充分发挥陆家嘴集团作为国企的优势。一方面依托陆家嘴集团的核心区位土地储备，在存量资产改造上抢占先机；另一方面基于国企的资金成本优势，为长期运营提供有力支持。同时作为在租住市场的先行示范者，在政策响应等方面也走在了前列。

其三，遵循租赁社区的“服务化”趋势，构建服务生态。陆家嘴乐居不仅已实现智能应用平台的服务闭环，在社群活动上也已建立了成熟的运作模式，并形成了主题活动体系。同时，“陆家嘴大朋友圈”也已初具规模，未来将继续升级服务，或将进一步拓展增值收益。

雍萃模式对行业发展同样具有多重启示：首先，中高端租赁产品需求将持续增长，它已充分证明租客们更愿意为生活品质投票；其次，存量改造仍大有可为，浦电雍萃项目为老旧物业改造提供参考；再者，人才安居已成为城市竞争力的重要指标，“3公里品质生活圈”正在重塑公寓选址逻辑。

结语：

陆家嘴雍萃模式，验证了“精准定位×资源整合×服务创新”的商业闭环，只有深度理解城市发展逻辑、精准把握产业人才需求、持续创新产品服务模式，才能在快速演变的租赁住宅市场保持领先。

在租赁市场从规模竞争转向质量竞争的新阶段，这套方法论正在重塑行业标准。对市场参与者而言，能否快速掌握这套新规则，或将决定未来五年的市场格局。

网址：陆家嘴中高端租住市场“卡位术” https://www.yuejiaxmz.com/news/view/1014532

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