二手中介再现“关店潮”转型升级迫在眉睫

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[提要]“市场走势整体低迷，竞争越来越明显，也需要传统中介作出改变。”分析显示，事实上有些传统中介也开始转型“触电”，包括中原地产等都在尝试运用手机APP拓宽线上业务量，“对于二手房市场来说，目前出现的困境是阻碍，也是转型升级的新机遇，包括新一轮洗牌和行业服务升级等都有可能出现。”

量价齐跌高库存下昆明存崩盘隐忧

3425套，这是4月份昆明市场二手房的成交成绩，相较于新建住宅连续多月成交上万的趋势，二手房的数据可以说有些寒酸，而这个数据，相比三月份的3570套，环比还下降了。事实上，春节后本地二手房市场就出现了一场严重的滑坡，而此前一组本地市场数据中，4 月昆明二手房成交均价为8183.95元/ 平米，已经是今年以来连续三个月下滑。

对于昆明楼市而言，二手房的量价齐跌也先于新建商品房出现。“一季度后期开始，本地二手房的价格和成交量整体上就呈现降价趋势，不论写字楼还是住房，市场下滑都很明显。”尊园地产周辉生在接受采访时表示，事实上，这也是去年年底就有的市场迹象，“直接因素也是与楼市低迷有关，新建商品房纷纷降价，也让二手房失去了直接的市场份额。”他表示。

而这，还不是二手房面临的难题，5 月中旬，北京等城市就出现了二手房崩盘的情况，“对于昆明来说，之前两个月已经出现零成交的情况，这并不排除未来出现价格崩盘的可能。”一位行业人士在接受采访时表示，去年有段时间，还出现过中介囤房的情况，这也加深了这种崩盘的可能。

有数据显示，截至4 月底，昆明商品房库存达到了1843万平方米，需要18 个月才能消化完。“新建住宅库存压力明显，二手房也直接受到波及。”周辉生说，特别是在成交低迷走势下，楼市市场份额竞争也将越来越激烈。

低迷下洗牌再现营收压力市场已现部分关店现象

对于二手房的成交预期，多数人也表示并不乐观，“甚至还可能出现2010年限购执行之初中介大量倒闭的现象。”一位业内人士指出。

在采访中，市场已经出现了这样“关门”情况，“就我们这条街，时有三家二手房中介，现在除了街头的一家门面还在，其他的早在年初就改行了。”白云路一家精品店店主告诉记者，就在他家附近，一家牙科诊所正在装修，而门面上的旧招牌，就印着“XXX 地产”的字样。

“与新建住宅一样，二手房市场的中介容量前几年就已经饱和。”有分析人士指出，市场波动，对于部分中小中介机构来说，更容易受到影响。“去年市场转好，成交价格节节走高，市场上新开店的规模也不断增多。”颐园路一处中介机构负责人说，就在去年颐园路旁边的几个小区均价还飙涨至8000 元/ 平方米以上，现在也只在7500 元/ 平方米左右徘徊。

从采访中来看，今年也可能再度出现2010、2011 年市场出现的中介关门潮的情况。“只是今年的情况相比之前的关门潮可能会稍轻些。”

一位姓黄的行业人士表示，在经历过2011 年集中的关门潮后，市场已经经历过一轮洗牌，门店也更多向大型中介集中，不过，这并不排除在成交走势低迷的情况下，大型中介“关门”的现象出现。

二手交易金融引导明显未来行情还需看信贷脸色

困扰二手中介的不仅仅是成交和价格上的颓势。资金和信贷难题也在5月份继续加大。“之前很长一段时间，二手房需求市场都是靠自住和投资双重需求带来的影响，这也让市场空间一直都存在可调节的区域。”

周辉生介绍，对于目前昆明市场来说，以刚需为主的市场购买力，极容易受到金融等市场引导。

周辉生所说的是市场逐渐收缩的信贷政策，还在一季度时，新报就报道过本地市场信贷收缩对二手房市场的影响问题。在上个月的一次报道中，本报调查显示部分个人二手房交易信贷还出现了停贷的情况，实时数据显示，二手房首套房贷本地部分银行有执行基准利率上调5%的可能。“信贷环境的收拢，也让二手交易中房源获得资金的希望降低，这在一定程度上加大了二手房市场的房源的资金压力。”有分析指出。

“事实上，4 月25 日国家定向下调农村商业银行存款准备金率之后，市场也稍微有回暖的迹象。”周辉生说，与新建商品房市场一致，流动性为代表的金融环境，也是市场急需破解的关键问题。

就在近期，有媒体爆出，包括北京、上海等地，在央行出台窗口指导后，信贷市场不松反紧，多地数据显示仍有银行持观望态度，二手房信贷还有加紧的趋势。“房地产风险是目前金融市场的风险之一，而相较于新建商品房，二手房在这中间，风险度更大一些，也造成部分银行机构减少二手房信贷的投放比例。”业内人士分析。

昆明率先上线房产交易电子化平台电商打击加大传统中介面临转型升级

这也可能继续加大二手中介的生存难度。事实上，二手中介的生存还面临另一层面的挑战。就在本月初，昆明泛亚房产公示公信及实时交易系统在一个房产交易所昆明泛亚房产交易所成功上线，通过打造登记、公示和统一结算为一体的全功能房产交易电子化平台，将全面覆盖昆明新房、二手房的网上交易。

“电商的逐渐兴起，对于卖房环节特别是传统二手中介来说，也是直接的挑战。”有分析指出。

事实上，就在近两年，电商市场也逐渐蚕食传统二手房交易的空间，近期，中国平安集团旗下的平安好房网本月上线，喊出“零中介费”口号，再度刺激传统中介的神经。而电商大佬纷纷上线租房、二手房、新房等软件，大有“围剿”传统中介之势。

“昆明全功能房产交易电子化平台的出现，也让电商对房产交易的影响更进一步，未来市民二手房买卖也可以避开中介进行。”分析指出。

不过，这并不是说传统中介没有发展空间，从市场来看，传统中介拥有的客源、房源，是线上无法比拟的。“市场走势整体低迷，竞争越来越明显，也需要传统中介作出改变。”分析显示，事实上有些传统中介也开始转型“触电”，包括中原地产等都在尝试运用手机APP 拓宽线上业务量，“对于二手房市场来说，目前出现的困境是阻碍，也是转型升级的新机遇，包括新一轮洗牌和行业服务升级等都有可能出现。”分析指出。

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