各行各业都在谈「内循环」，对住房租赁有何影响？

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近期，“内循环为主”成为一个热词。很多人问： 内循环为主到底代表什么？ 对未来中国经济会带来什么影响？ 对租赁又有什么影响呢？ 如果将“内循环为主”作为一个经济发展的战略，那确实是一个不得了的大事。 而且当前正值制定十四五规划的关键时期，如果“内循环为主”用于指导未来五年的经济政策，会对经济产生方方面面的影响，既是挑战也是机遇。 01.「内循环」为何而来 我们查询了一下近期的主要会议和文件关于“内循环”的表述，两会期间在政协经济界委员的讲话中，则直接提到了内循环为主的问题： 逐步形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局，培育新形势下我国参与国际合作和竞争新优势。 6月18日，刘副总理在陆家嘴论坛的书面发言提到了内循环为主的问题 我们仍面临经济下行的较大压力，但形势正逐步向好的方向转变，一个以国内循环为主、国际国内互促的双循环发展的新格局正在形成。 最重要的是，7月21日在企业家座谈会上的讲话： 我在今年全国“两会”上讲过，面向未来，我们要逐步形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。 02.内循环的拉动必须重申「房住不炒」的定位 中国经济自改革开放以来的四十年，在主要投资引擎的三驾马车（投资、出口、消费）中。过去几十年，投资和出口一直比较强劲，但是消费这块一直是不温不火。 在当前的国际环境下，进出口大受影响，而投资这块，单位投资收益也在大幅下降，因此这次提出以“内循环”为主，主要的目的，在投资和进出口难以拉动经济的情况下，着重提升消费在GDP中的占比。 对于房地产而言，遏制房价增长过快，是解决提升消费的一个关键所在。 正因为如此，国家在近期频频出手，各相关地方也在紧锣密鼓地出台政策，我们梳理了近期的相关政策： 重申“房住不炒”定位 此次政治局会议对于房地产市场的相关阐述与4月17日政治局会议相一致。会议重申“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。” 值得注意的是，7月22日召开的国务院常务会议明确表示，推进以人为核心的新型城镇化，是内需最大潜力所在和“两新一重”建设的重要内容，对做好“六稳”工作、落实“六保”任务、稳住经济基本盘具有重要意义。 政策基调还是“房住不炒”，“促进房地产市场平稳健康发展”。没有提“因城施策”，没有提“房产税”，但这也是一种信号，房地产求稳但不突出。 文末附上：7月30日和4月17日召开的中央政治局会议部分内容表述对比。 03.实现“三稳”必须从租赁端着力从居有其屋，迈向居「优」其屋 在“内循环”背景下，再像过去十年那样，房价的快速上涨，基本可以判断是不可能了，但是房价的大幅下跌也同样是不可能的，房价的大幅下跌带来的是系统性的金融风险。 看看这次的房地产座谈会的表述： 房地产长效机制实施以来，取得明显成效，值得充分肯定。要坚持从全局出发，进一步提高认识、统一思想，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策、一城一策，从各地实际出发，采取差异化调控措施，及时科学精准调控，确保房地产市场平稳健康发展。 要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场。 稳地价是稳房价的前提，稳房价是稳预期的目的，这“三稳”目标是相互影响的，都非常重要。总的来看，房价稳住应该是最终目标，既有利于居民消费的提升，也有利于工业成本的下降。 只有实现“三稳”目标，才能促进房地产市场平稳健康发展，进而提高人民生活品质和幸福感。 商品房时代，那么显然房地产行业也作为商品在市场流动，如果采用冒然让房价下降必然会造成房地产相关产业全线崩溃，从而对经济造成冲击。只有从租赁端和新房销售市场开始着力，才能让房地产市场走向稳定。 目前现有的以个人住房租赁为主体的分散性租赁存在着房源分散、管理难度大等突出问题，不断推进资产证券化，促进住房租赁市场发展是一条可行之路。 随着城镇化的高速发展，住房租赁成为解决城市新市民和中低收入者住房问题的重要手段。 在大中型城市，住房租赁需求的增长与住房租赁市场发展不规范、不充分的矛盾还很突出，成为影响城市可持续发展的一个重要问题。 尽管当前房地产市场调控已经取得实质性成果，但市场上仍积压了大量的潜在需求，尤其是基本面较好的一线、二线城市。 只有让政策继续保持稳定，才可以让未来市场预期的稳定，从而使得市场需求不会出现大增大减。因此，政策应该继续保持连续性、稳定性。 从这个会议释放出来的信号来看，无论一二线、还是三四线，“三稳”是最主要的目标，在合理的空间里，大家可以相安无事，但是你要大涨，就要打你。 虽然租赁市场的租金像是市场经济的晴雨表，但在内循环的刺激下，更将深化住房租赁的发展。未来也将从居有其屋，迈向居「优」其屋。

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