这个城市，超有内涵

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7月14日召开的中央城市工作会议指出，我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。

深圳，肩负着改革开放排头兵的重任，是改革开放后党和人民一手缔造的崭新城市，她既是一座绿色宜居的山海之城，也是一座集约内涵的超大城市。

黄梦丹 摄

近年来，深圳坚持“一个尊重、五个统筹”，转变超大城市发展方式，下足“绣花功夫”，以推动城市高质量发展为主题，以坚持城市内涵式发展为主线，以推进城市更新为重要抓手，走出了一条中国特色城市现代化新路子。

“我们总结，要发挥好规划之力、自然之力、节约之力、改革之力，以‘四力并举’促进国土空间低碳绿色、内涵集约高质量发展。”深圳市规划和自然资源局相关人士表示。

深圳立足存量发展实际，坚定不移走集约内涵高质量发展道路，向低效盘活、立体开发、功能复合、精准配置要增量、要品质、要效益，加大低效用地的盘活力度，加快集中连片区域开发建设，空间集约利用水平和能力不断增强。

此外，面向新经济、新业态对空间的新需求，创新立体复合利用模式，深化三维地籍改革，出台地下空间开发利用办法，创新空间混合利用、土地用途兼容正负面清单制度，探索存量建筑功能转换路径，打造了“立体化、复合型、可转换”的空间利用新范式。

实践显示，深圳持续创新人民城市规划建设，推动国土空间布局更合理、结构更优化、功能更完善，为城市高质量发展提供不竭动力和活力，也为高密度超大型城市的可持续发展打造了可复制、可推广的“深圳方案”。

文 | 胡雯 瞭望智库研究员

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打造“空中小镇”

夏夜的深圳福田，深业上城的LOFT小镇暖色建筑群熠熠生辉，不少年轻市民正沿着空中绿廊漫步，脚下的车辆川流不息，彰显着现代化大都市的繁华和忙碌。

这里位于华富街道皇岗路与笋岗西路的交叉口西北侧，曾是象征着昔日荣光的赛格日立厂区，当液晶技术逐步淘汰了显像管，厂区便陷入了荒废，沦为城市的工业“疤痕”。

2009年，为完善城市功能，优化产业结构，深圳率先提出了“城市更新”的概念，并积极探索城市存量土地的二次开发。

“2011年，项目取得升级改造专项规划批复，该地块以建设国际化城市综合体为目标，创造性采用混合开发策略进行了改造。”深圳市规划和自然资源局福田管理局相关人士介绍说。

具体来说，项目南区保留了产业用地性质，通过多种功能混合用地、复合开发，吸引了一批大型企业区域总部入驻，而项目北区则转变为商业用地，用于打造大型购物中心、高端公寓及LOFT创意办公集群。

秉承“缝合城市”理念，深业上城项目投资1.5亿元，建设了总长度近700米的空中生态廊桥，链接起莲花山与笔架山近5000亩的生态绿肺，构建了近1公里的空中慢行系统，化解了城市快速路对原有生态空间的割裂。

正与朋友在廊桥拍照的陈女士表示，这个商圈地下停车位充足，且与地铁10号线直连，市民来游玩非常方便，“在公园中散步，或者运动过后，也无需步行回到商场区域，只要通过手机订餐，无人机就能送来外卖。”

深业置地有限公司的设计总监朱伟贤介绍说，深业上城采用的是“垂直城市”模式，将购物中心、品牌街、LOFT小镇进行分层布局，其中购物中心面积约3000平方米，拥有老佛爷百货的华南首店、上海滩（SHANGHAI TANG）等30多家首店，“为了优化游客体验，整体采用‘巨柱结构’实现无柱空间。”

更特别的是，LOFT街区整体置于购物中心屋顶，成为一座面积达6万平方米的低密度“空中小镇”。“这个街区与其他传统地面街区的不同，就在于彻底摒除了交通设备对老人和孩子的干扰。”朱伟贤说，通过廊檐衔接的巧妙构思，游客可以在雨天轻松穿行，并从街区直接乘坐电梯抵达停车场。

LOFT街区利用立体绿化覆盖了30%的建筑表面，使微气候得到很大程度的改善，并且作为人宠共融社区，街边还温馨设置了宠物垃圾桶……

据统计，深业上城每年举办读书月、艺术展等数百场活动，并积极承办深圳时装周、中法文化周，通过复古市集、音乐Live、24小时书吧等场景延长消费时段，已在2023年成功入选了深圳首批夜间经济示范街区。

2025年1月，深圳首家市内免税店也在深业上城落地，进一步丰富了这里的消费场景。“对粤港澳大湾区的游客吸引力也很大，不少香港游客都会来这里的MUJI酒店（全球首家三合一店）过周末。”LOFT街区的管理人员称。

2024年，深业上城项目的销售额突破60亿元，年均吸引客流超4600万（相当于深圳常住人口年均到访1.8次），不仅成为连接两山公园的活力“生态中轴”，也跻身福田区重要的税收增长极和城市活力引擎。

这座由低效工业厂房蜕变而成的“空中城市综合体”，突破了传统城市更新“拆建扩容”的单一逻辑，为大城市核心区平衡高强度开发与高品质生活，在有限空间内实现高质量发展，探索出一条新路。

2

激活“地下心脏”

在繁华的深圳市区腹地，日均超过30万人次的客流如血液般奔涌，从地面却看不出一丝喧嚣，甚至找不到排着长队的地铁入口。

这并非科幻故事，而是岗厦北综合交通枢纽（下称，岗厦北枢纽）所演绎的“规划魔法”，它像一个隐藏地下的超级引擎，用温暖、高效的方式，托举起整座城市的日常脉搏。

资料显示，岗厦北枢纽作为地铁2号线、10号线、11号线和14号线的换乘枢纽，西接机场、前海，东联龙岗、坪山，北接龙华、坂田，向南为福田口岸，属于深圳市三条放射轴线的交点，是轨道客流集散的重要枢纽之一。

中国铁路设计集团的郄雪刚表示，枢纽站东西向长882米，南北向长621米，总建筑面积约为20.6万平方米，已建成集轨道交通、慢行交通、公交、文化设施、商业、办公等多功能为一体的综合性枢纽，并且通过地下连廊有机串联了深南大道两侧的建筑，形成“地铁+步行”的绿色低碳出行网络。

他解释称，“岗厦北枢纽站悄悄‘隐身’，是为了把珍贵的城市地表空间，还给市民和城市生活本身。”一眼望去，在枢纽站附近只有绿地和数名散步的市民，可消隐化的建筑设施，消隐化处理达到了100%，其中包括深南大道两侧人行出入口、消防紧急疏散口、风亭、采光天窗等等。

不仅如此，岗厦北枢纽还在国内率先探索以“带状下沉广场”为主线的城市缓坡公园的设计方法，在辅路位置、主辅路连通方式以及慢行系统等方面进行全面改善，多达8个下沉广场就像敞开的“呼吸口”，将地表阳光、绿意和新鲜空气引入站台。“地铁内部完善的排水系统、严格的清理养护规定和应急管理措施，使得暴雨天气也无需担心淹水。”郄雪刚说。

一路搭乘电梯来到地下，抬头可见巨大的玻璃穹顶宛如天空的倒影，阳光明亮倾泻而下，瞬间赶走地下空间的沉闷，前来打卡的市民和游客亲切地称之为“深圳之眼”。

“深圳之眼” 吴书楷 摄

据介绍，这里运用费马螺线设计理念，通过25个采光天窗以及下沉广场的设计引入自然光，减少人工照明的能耗，提升站台的开阔感和明亮度。“站台整体灯光选取的是白色基调。”郄雪刚说，这是为了尽量减少光线干扰，让建筑不喧宾夺主，“将空间的主角留给人。”

深圳地铁集团规划中心相关负责人表示，深铁物业构建“全流程、全场景、全周期”标准化体系，覆盖从设施维护到应急响应等数十项服务清单，智能导视系统使得98%的乘客可以在5分钟内完成换乘。

作为全国首个一次建成联通五条地铁线的综合枢纽，岗厦北枢纽通过“地下4层+地上公共空间”的立体布局，将多个功能压缩至垂直空间，显著提高了土地利用的综合效益。

近年来，“深圳之眼”购物中心陆续引入了展览、零售、餐饮、文化、娱乐等多元化业态，客流转化效率（地铁客流转为消费客群）高达35%，站内的文化展览区、下沉广场等，年均举办艺术展、市集等活动超过50场，吸引200多万人参与。

不定期举办的轰趴团建、潮趣快闪、新闻摄影图片展等系列活动，更是丰富了周边市民的精神文化生活，有周围居民就感叹说：“地铁把我们织进了城市的心脏”。

“打造更有温度、更具内涵、更富韵味的高品质、多层次人民城市生活空间。”深圳市规划和自然资源局福田管理局相关人士介绍说，岗厦北枢纽站已经不再是一座冰冷的建筑，她从“交通节点”变成“城市客厅”，重塑了整个商圈的活力。

下次当你匆匆穿过岗厦北枢纽站，不妨稍作停留，抬头看看“深圳之眼”洒下的光，感受下沉广场吹来的风，这里不仅是钢筋水泥的工程奇迹，更是一座城对美好生活的致敬。

3

污水厂的“蝶变”

洪湖公园的绿荫下，市民们悠然在栈道漫步，孩童在草坪上嬉戏，或三三两两在水道中钓鱼，无人察觉到在他们脚下18米深处，一座每天处理5万吨污水的现代化工厂正在悄然运行。

“这里是深圳首个全地下式的水质净化厂，也是国内首个5G智慧化下沉式的再生水厂。”厂区管理人员介绍说。这里每年净化约1800万立方米的生活污水，相当于1.3个西湖的存水量，却以“零占地”的身姿隐入3.24万平方米的公园绿地之中。

为了缓解罗湖区旧城改造带来的污水量骤增问题，增加污水调度的灵活性，深圳水务集团决定修建洪湖水质净化厂。“罗湖区人口密集且空间饱和，可用于市政设施的用地极其有限。”深圳市规划和自然资源局罗湖管理局相关人士表示。

据了解，洪湖公园始建于1985年，是深圳经济特区首批城市公园，而污水净化厂最终选址在洪湖公园的西北角，“一方面，不消耗宝贵的产业用地；另一方面，通过优化项目设计和高效集约布置，占地面积缩减超过80%。”上述人士说道。

资料显示，洪湖水质净化厂总投资约为6.25亿元，采用的是“全地下双层框架结构”，其中地下负二层为污水处理核心设施区，地下负一层为管理检修车间和展厅展廊复合空间，实际地下厂区仅占地1.6公顷，管理用房仅占地0.15公顷，为原规划指标的19.4%，释放出了3.24万平方米的地面建成生态公园，节省土地成本超22亿元。

洪湖水质净化厂的张雁佳回忆说，在用地困难之外，厂区的建造仍面临不少挑战。例如，污水处理厂紧依着周边数个住宅小区，又与深圳市黄金珠宝产业总部隔路相望，民众和商户都担忧厂区的设备噪声、臭气排放等，严重影响生活质量和身体健康。

基于此种考虑，洪湖水质净化厂通过策划引导和文化赋能，创新性提出了“传承荷主题、融合水文化”的综合改造思路，以“荷”为设计元素，以水文化为工程灵魂，列出了厂区三大愿景目标，要“让风井变风景”“让清莲变清涟”“让荷美变和美”。

简单来说，一方面，将厂区的除臭塔和通风井消隐，设计成网红打卡点“荷花塔”，将水质净化厂的出水，改造成地面公园滞洪区的小瀑布、小溪汀步以及湿地，将地下负一层的展廊，改造成科普学习基地，实现厂城相融，人水和谐。

另一方面，通过技术创新使得污水处理的过程“水净声隐”，在工艺上采用先进的“MBR膜过滤技术”，使出水达到地表水准Ⅳ类标准，噪音设备则放置于专用设备房内，通过吸音吊顶、吸音墙面和隔音门窗等消音措施进行全面降噪。

笔者亲身体验证明，无论行走在地下展厅、展廊还是办公区域，均完全感受不到机器噪声，实现“体感无声”，同时厂区实施的“全封闭式”收集、处理臭气，经过生物、化学等处理，使臭气排放满足国家一级标准，地面公园也没有任何异味，实现“人感无臭”。

最后经过处理的再生水，还会通过布吉河的生态补水系统，回灌至地表湿地，形成一条完整的水生态循环链。2024年，污水处理厂共为洪湖公园补水147万吨，为布吉河生态补水1309万吨，年替代自来水21.5万吨，地面公园滋养了湿地251种植物、123种动物及数百种荷花，一眼望去，白鹭翻飞、流水淙淙、草木葱茏，一派田园湿地风光。

“我们通过5G全覆盖、AI算法优化曝气加药、数字孪生平台预测维护等方式，使得设备远程操控率达95%，白天仅需8人值守，晚上只需一至两人。”厂区负责人介绍说。随时待命的机器狗，可完成大部分日常检测和巡逻任务，而闪烁的宽大电子屏监测着厂房全面运行，在人工智能、大数据等技术的帮助下，市政管理变得更便捷、更安全、更智慧。

业内人士认为，洪湖水质净化厂通过规划巧思，打造了“地下生产、地上生活、空间共生”的模式，将市政设施从“灰色负担”重塑为具有生态、科技与人文三重价值的“绿色枢纽”，成为践行生态文明、助力城市可持续发展的标杆之作。

4

为“专精特新”护航

清晨，年轻的工程师从人才公寓下楼，步行三分钟便能抵达研发中心，中午在楼下商业街用个工作餐，傍晚与同事在屋顶花园讨论技术方案——在深圳龙岗区的宝龙专精特新产业园，产城融合的新图景正在改写工业园区的传统定义。

由深圳市特区建工集团有限公司(下称，特区建工集团)“投建营”一体化开发的深圳宝龙专精特新产业园，位于深圳20大先进制造业园区之一的龙岗东部先进制造业园区内，项目总占地面积约8.84万平方米，建筑面积约40万平方米，高标准厂房约34万平方米。

深圳市产业空间发展公司的陈佳芝介绍说，该园区的定位在于，围绕发展新质生产力布局产业链，紧扣深圳市“20+8”产业集群，聚焦龙岗区“3+4+N+AI”特色产业体系，重点发展网络与通信、半导体与集成电路、高端医疗器械、安全节能环保等战略性新兴产业集群。

深圳市特区建工集团供图

“作为深圳首批‘工业上楼’试点，项目还配建了宿舍、酒店和生活配套。”陈佳芝说，“宿舍的建筑面积约3万平方米，包括1栋A、B两座及裙楼商业，可提供精装修住房691套，并拥有公共食堂、商业等配套，可满足超过2000人的住宿生活需求”。

2020年10月，《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案(2020-2025年)》发布，明确提出“支持在符合国土空间规划要求的前提下，推进二三产业混合用地。”

深圳市规划和自然资源局龙岗管理局相关人士表示，深圳积极探索片区尺度下二三产业用地综合开发和混合利用，打破原有宗地单一功能的局限性，融产业、商业、生活为一体，集公共服务配套要素保障，促进片区实现“产城融合”“职住平衡”。

宝龙专精特新产业园项目正是深圳二三产业混合用地综合改革首个试点，项目打造集“工业+商业+文体设施+公园绿地”于一体的产城融合示范新标杆，提供优质产业空间34万平方米。“推动传统的单一功能的产业园区，向功能更加复合、以人为核心的产业社区转变，更好地满足新兴产业、创新人才的核心需求。”

沿着主干道步入园区，三栋簇新的厂房矗立眼前。为了满足企业多样化的生产工艺需求，每栋厂房都是“以需定供”，1至4层定制化，5至10层通用化，条线清晰，层次分明。其中，定制化厂房针对层高、荷载、机电设备、装修等要求，可实现“一企一案”，主要容纳的是半导体与集成电路、超高清视频显示、生物发酵、大型医疗器械等产业。

而通用化厂房则具备“大平层、高层高、宽柱距、重荷载”的特点，主要容纳IT产业中的宽带网络通信、智能终端、智能传感器、小型医疗器械、医用耗材等产业。

值得一提的是，宝龙专精特新产业园允许平台企业在建成后，以“总成本+8%微利”的价格，限定合理利润空间，分割销售产业用房及配套宿舍给符合条件的优质企业。

“最终售价仅为市场价格的三至五折。”特区建工集团的相关负责人表示，这种制度创新可为企业降低前期固定投资门槛和后续租金成本，使企业将资金稳定、持续地投向核心研发活动，“不仅缓解企业短期现金流压力，更能够增强企业扎根发展的信心和长期布局的恒心。”

截至目前，宝龙专精特新产业园累计接到210家企业申报，144企业达到入库门槛要求，并已成功签约世界500强子公司瑞晶实业和专精特新“小巨人”艾克瑞电气、威远精密等40家优质企业，其中“专精特新”的企业占比将近九成。

陈佳芝表示，产业园通过持续导入高端产业和先进产能，推动项目主导产业串珠成链、聚链成群、集群成势，已初步形成“上下楼就是上下游，产业园就是产业链”的产业生态，大幅降低企业的协作成本。

“在传统的产业园区，我们与合作企业之间物流都需半小时，现在乘电梯几分钟就能见面，很快解决问题。”一位入驻企业负责人感慨，“这正是‘深圳速度’的最好诠释”。

“当前着力打造‘硬件’，未来持续优化‘软件’。”特区建工集团相关负责人表示，将继续推进园区基础设施、配套服务和产业生态建设，加快构建集基础服务、市场服务、技术服务、人才服务、金融服务、政务服务等于一体的运营服务体系，助力企业“专做精、精做强、强上市”。

2023年11月16日，国家发展改革委等七部门联合发文推广“工业上楼”、二三产业混合用地新模式等22条深圳综合改革试点经验，宝龙专精特新产业园“上榜”，并作为创新举措及典型经验在全国推广。

人民城市人民建、人民城市为人民，坚持把城市作为有机生命体系统谋划，一个山海连城绿美深圳正在加速形成。

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