总量622平方公里!广州出台新规推动低效用地再开发

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城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。为加强规划引领，深化低效用地再开发工作，广州市规划和自然资源局近日公开征求《广州市低效用地再开发专项规划（2023-2035年）》（公开征求意见稿）（下称《专项规划》）意见。

《专项规划》提到，广州识别评价低效用地总量共计622平方公里。至2027年，全市拟推进低效用地再开发规模约155平方公里；至2030年，全市累计推进低效用地再开发规模约220平方公里；至2035年，全市累计推进低效用地再开发规模约310平方公里。

低效用地约占现状建设用地三分之一

经差异化效益评价与逐宗校核，广州识别全市低效用地总面积约622平方公里，占全市现状建设用地的三分之一。在城市发展用地资源紧缩、增量空间有限的情况下，亟须开展低效用地再开发，提高土地利用效率，支撑制造业立市和城市高质量发展。

其中，低效村庄用地285.4平方公里，占比45.9%，总量最大；低效工业用地198.8平方公里，占比32.0%；低效商业用地66.7平方公里，占比10.7%；低效居住用地43.8平方公里，占比7.0%；低效公共设施用地24.8平方公里，占比4.0%；其他低效用地2.5平方公里，占比0.4%。

从空间特征看，广州市低效用地在空间上呈现出差异化分布特征，表现为低效用地与现状建设用地、管控空间混杂分布，与新建用地形态割裂。历史城区以低效居住用地为绝对主导；中心城区核心区以混合型低效用地为主，低效居住、商业、村庄用地混杂；中心城区外围及周边城区形成低效用地集中分布带，以低效村庄、工业用地为主。外围地区低效村庄用地占比最高，空间利用粗放与功能衰退矛盾并存。

从效率特征看，广州市建设用地呈现规模扩张与产出效益不均衡特征，建设用地利用仍存在粗放式扩张倾向。一方面，工业用地碎片化，产业能级不足，村镇工业集聚区普遍存在低层厂房与居住、农用地混杂现象。另一方面，商服用地低端化，业态升级滞后，科研技术、金融等高端服务业占比偏低，产业载体再开发投资强度不足。再一方面，城中村呈现“高密低质”的产居空间复合特征，产业链条垂直化布局但地均产出较低，仅为全市平均值的四成，部分园区工业用地容积率不足1.0。

分步推进再开发并确定各区实施目标

通过对用地改造需求开展规模预测，《专项规划》确定了近、中、远期再开发时序目标与空间重点。

其中，近期（至2027年）聚焦重点片区，形成示范引领效应。中期（至2030年）进一步推进低效用地再开发实施空间范围，支撑城市核心功能提升，形成多中心协同发展格局。远期（至2035年）将促进以集约高效为导向、绿色低碳为底色、宜居宜业为特征的国际化现代化城市建设。

面向2027年试点期，经自然资源部备案入库的广州低效用地再开发项目共809个，总面积约155平方公里。这些项目契合城市发展战略，位于各级重点功能片区及低效轨道交通场站周边的低效用地约90平方公里，占比达58%，位于全市四个重点平台（东部中心、南沙新区、北部增长极、狮子洋增长极）的低效用地约72平方公里，占比达46%。

《专项规划》将全市面向2035年远期310平方公里低效用地再开发规模分解至各区：越秀区约11.0平方公里、海珠区约20.0平方公里、荔湾区约27.5平方公里、天河区约21.0平方公里、白云区约65.0平方公里、黄埔区约55.0平方公里、花都区约26.7平方公里、番禺区约30.0平方公里、南沙区约22.4平方公里、从化区约12.6平方公里、增城区约18.9平方公里。

《专项规划》还指出，将建立动态调整机制，以年度为周期更新低效用地再开发试点项目库，结合实际推进项目实施。

划分三大分区因地制宜推动再开发

根据《专项规划》，广州将构建“核心引领、分区施策、全域协同”空间体系。低效用地再开发将划分为三大分区，明确分区改造方式、土地整备与工作重点指引。

“再开发一区”为中心城区核心区，聚焦环城高速以内区域，近期拟推进27平方公里，以历史文化活化、产业载体升级、民生品质提升为导向，严控居住增量，采用综合整治与拆整结合模式，鼓励存量建筑活化改造。推动五羊-天河中央商务区、人工智能-数字经济试验区等活力创新轴轴带沿线平台存量空间焕新，为粤港澳大湾区国际科技创新中心提供高质量空间保障。

“再开发二区”为外围增长极与地区中心，近期拟推进107平方公里，以承载重大枢纽与产业平台、承接中心城区核心区功能与人口疏解为导向，主要采用拆除新建与拆整结合模式，推进城中村、低效工业用地、低效商服用地等连片整备、组合实施，强化研发-生产功能融合与职住平衡，完善交通市政配套。

“再开发三区”为外围新兴平台及生态区，近期拟推进21平方公里，是推动城乡融合、乡村整治提升的重要地区。以推动城乡统筹发展、实施生态修复为导向，推动零散用地整合与生态修复，带动区域整体风貌提升，维育依山、沿江、滨海的城市风貌，促进城乡均衡发展和基本设施均等化。

来源：南方+

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