【华创地产&建筑建材】一线城市再宽松

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　　（来源：华创地产研究）

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　　完整报告请参见8月25日发布的华创证券研究报告：《一线城市再宽松》

　　单戈 15210984979

　　执业编号：S0360522110001

　　许常捷 19946003269

　　执业编号：S0360525030002

　　事项

　　8月25日，上海印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，包括调减住房限购、优化住房公积金、优化个人住房信贷以及完善个人住房房产税等政策。

　　点评

　　1、外环外区域不再限购，但非沪籍家庭在外环外、外环内购房仍需分别满足缴纳社保/个税满1年、满3年的要求。1）沪籍家庭和沪籍成年单身人士，在外环外购买住房不限套数，在外环内限购2套住房。2）非沪籍家庭和非沪籍成年单身人士，缴纳社保或个税满1年，在外环外购买住房不限套数；缴纳社保或个税满3年，在外环内限购1套住房。

　　2、沪优化住房公积金政策：1）提高个人住房公积金贷款额度，首套最高贷款额度从160万元提高至184万元，多子女家庭首套最高贷款额度从192万元提高至216万元；二套最高贷款额度从130万元提高至149.5万元；我们按照购买首套房居民，组合贷款总金额300万（公积金贷款184万+商业贷款116万）、贷款30年等额本息还款测算，月还款为12336元，每月较过去少还51元。2）支持提取住房公积金支付购房首付款。对于购买新房（二星及以上绿色建筑）的居民，可以按规定申请提取本人及配偶的住房公积金支付购房首付款。3）支持住房公积金“又提又贷”。对缴存人提取住房公积金支付购房首付款的，不影响其住房公积金贷款额度计算。

　　3、调整商业性个人住房贷款利率定价机制：利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房；上海首套房商贷利率为LPR-45BP，目前商贷利率为3.05%。我们按照购买2套房居民，商业贷款金额500万、30年等额本息贷款测算，若贷款利率从3.45%降至3.05%后，月还款为21215元，每月较过去少还1098元。

　　4、完善个人住房房产税政策（针对非沪籍）：非沪籍居民家庭购买的第一套住房暂免征收房产税；购买的第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后，给予人均60平方米的免税面积扣除。此政策利好非沪籍二套改善家庭，对于三口之家购买180平米以下2套改善住房免房产税。

　　我们认为政策宽松有利于上海外环外新房库存去化，可能推动上海房地产市场阶段性回暖。1）2025年上半年上海房地产市场热度分化明显，核心区保持较高开盘去化率，而外围区域开盘去化率不到40%。2）截至2025年6月末，上海商品新房存量套数约为5.22万套，存量面积约为596万方，其中内环内、内中环、中外环、外环外（包括外郊环、郊环外）新房存量套数分别为0.13、0.14、0.58、4.3万套，外环外库存套数占比约87%，外环外面临一定库存去化压力，此次政策宽松针对外环外取消限购套数，且购买新房可提取公积金作首付，对症下药促库存去化。

　　核心城市房地产市场止跌回稳的关键在于经济回暖驱动收入预期，而房贷利率低于租金回报率为催化剂。1）我们复盘了香港楼市止跌回稳的节奏，2024年2月全面“撤辣”，政策调控力度空前，但整体效果仍为脉冲回暖，2024年香港新房、二手房成交量约5.3万套，同比增长23%，但房价指数下跌7%；2）真正出现止跌回稳迹象是2025年上半年，虽然楼市政策宽松力度不大，但在经济回暖和房贷利率阶段性宽松驱动下，上半年香港房价指数下跌0.9%。

　　截至2025年6月，内地典型50城租金回报率约为2.08%，其中一线城市、二线城市分别为1.85%、2.06%，而多数城市商贷利率在3%左右，公积金贷款利率2.65%，仍有一定调整空间。

　　投资建议：部分核心城市新房、宅地成交热度较高均为优质供给驱动，但优质供给也会挤压老库存和二手房去化，二者仍面临一定价格下行压力。有效的政策关键在于广义财政发力，期待城中村改造和收储进一步推进；二手房价或为地产见底的观测指标，核心逻辑是当前城市是二手房决定整体房价锚，新房基于高品质有溢价空间，二手房价企稳后才有量价回升的基础。建议关注：1）具备好产品护城河房企，有望表现出较强alpha属性；2）优质商业地产公司的租金稳定性；3）存量房中介业务方向。

　　风险提示：产业、人口兑现不及预期，广义财政发力不足。

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