半年NOI超百亿、零售额1200+亿，华润万象生活“统治力”霸屏

一份报告指出，全球每年有约1/3的食物被浪费，这相当于13亿吨，价值高达1.3万亿美元。 #生活知识# #节约生活# #食物浪费#

　　（来源：WIN商业地产头条）

　　一份“标杆级”中报

　　图片来源 | 官方渠道

　　擅长造标杆MALL的华润万象生活，交出一份“标杆级”年中报。

　　2025年上半年，华润万象生活核心业绩指标全线飘红：总收入同比增长6.5%至85.24亿元，毛利率提升3.1个百分点至37.1%，核心净利润以15%的增速突破20亿元（20.11亿元）， 韧性增长。

　　商业航道，依旧是最强核心增长引擎。今年上半年，商业运营收入同比提升14.6%至32.67亿元，毛利率攀升5.2个百分点至66.1%。

　　截至2025年6月末，华润万象生活在营购物中心达125座，其中53个项目稳居当地市场零售额榜首，104个跻身前三，优质商业绝对的市场统治力霸屏。

　　羡煞同行的业绩背后，是华润万象生活“城市聚焦、区域聚焦、项目聚焦”的发展战略下，“内涵式增长+外延式发展”的合力。

　　01

　　半年NOI破百亿

　　零售额接近2022全年

　　上市以来，得益于“商管+物管+大会员体系”一体化业务模式，华润万象生活实现规模与质量的稳健增长。

　　分赛道来看，今年上半年，商业航道、物业航道在总营收中的占比分别为38.33%（同比上升2.5%）、60.5%（同比下降3.6%）。

　　商业航道作为战略核心赛道，通过“规模扩张+运营提效”实现对整体业绩的强支撑。

　　上半年，华润万象生活商业航道收入同比劲增14.6%至32.67亿元，毛利率提升5.2个百分点至66.1%（远超整体毛利率37.1%），成为利润核心来源。其中，购物中心营收22.64亿元，占总营收26.6%。

　　NOI破百亿，价值深挖显韧性

　　NOI被视为商业地产企业的“战略仪表盘”，其数值变化，本质是商业地产企业“资产运营能力”与“市场竞争力”的直接映射。

　　NOI正向增长时，企业将继续扩张、巩固龙头地位；相反，下滑则会迫使企业进入“防御模式”，进行战略性收缩。

　　据华润万象生活年报，今年上半年，华润万象生活业主端租金收入同比增长17.2%至147亿元，NOI（净经营收入）同比增长18.0%至100亿元，NOI Margin提升0.4个百分点至68.2%，标志商业运营从“规模扩张”向“价值深挖”进阶，盈利韧性显著增强。

　　零售额1220亿，接近2022全年

　　消费端表现上，上半年，华润万象生活在营购物中心零售额达到1220亿元，接近2022年全年的销售额（1264亿元），同比增长21.1%，大幅跑赢同期社零总额5.0%的增速。期内，有超过9.3亿人次进入华润万象商业在营项目消费，消费拉动作用凸显。

　　125个在营项目展现出强劲的区域统治力，其中53个稳居当地零售额榜首、104个跻身前三，覆盖全国核心城市与区域，形成“开业即领先、运营即标杆”的商业品牌效应。

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　　内秀外刚

　　统治级“标杆效应”

　　业绩会上，华润万象生活管理层提到，“内涵式增长+外延式发展”的经营策略。

　　内修精细化运营之“秀”——通过调改升级与分类施策深度激活存量资产价值，夯实盈利韧性；

　　外筑规模化扩张之“刚”——依托第三方拓展与新项目开业抢占优质稀缺资源，巩固行业龙头地位。

　　二者协同形成“存量提质+增量拓界”的良性循环，驱动商业航道实现高质量增长。

　　01

　　内秀：以精细化运营破局消费分化、重奢、非奢项目齐飞

　　据胡润《中国高净值人群品质生活报告》显示，2024年中国高端消费市场规模达1.63万亿元，同比下降2%，传统奢侈品受珠宝、腕表及箱包等拖累跌幅超8%，而消费分级下“品质、个性、体验”需求成新引擎，带来结构性机遇。

　　华润万象生活通过存量运营精细化、调改与分类施策的深度落地，上半年重奢项目零售额同比增长13.2%，稳健抵御传统奢侈品波动；非奢项目增速达26.4%（显著高于重奢），精准契合大众品质体验需求，实现双线增长。

　　期内，针对重奢购物中心，华润万象生活加大非奢业态的品牌组合调整，抓住服务体验类、生活方式类、运动户外等细分赛道增长机会，以品牌组合多元化有效对冲奢侈品消费下降带来的业绩的冲击。

　　以天津万象城为例，上半年引进Trek、Brompton Junction、Wilson、TOZARK、montbell等户外/运动品牌，以及禧海·梧桐（云贵菜）、野果yeego（云贵菜）、村下厝（闽菜）、山缓缓等地方特色小众餐饮，场内日均客流同比提升20%，餐饮业态零售额同比提升10%。

　　据数据披露，上半年华润万象商业引入新品牌超1000个，上半年重点品牌全国新开门店数占比36%，其中主力店品牌半数、运动户外和高化品牌超三成开店指标落于万象商业。强大的品牌号召力背后，是“精准捕捉消费趋势+多元场景打造”的运营能力，为存量项目注入持续增长动能

　　正如华润万象生活副总裁、商业航道总经理王磊所言，当前整体的市场消费的信心和能力仍有待提升。

　　“我们通过优质资源的整合以及经营管理能力的提升，有效应对市场变化。通过品牌组合多元化对冲重奢消费下降，满足多元化消费者多重需求，推动不同业态边界融合。”

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　　外刚：以规模扩张抢占稀缺资源，巩固布局优势

　　新项目高品质落地，缩短培育周期

　　上半年，华润万象生活新开4个商业项目——郑东万象城、顺德万象汇、遂宁万象汇和西安机场商业，平均建筑面积11.4万㎡，平均开业率超91%，以“高开业率+大体量”实现高品质入市，有效降低项目培育周期，快速形成经营贡献。

　　顺德万象汇：华南最大万象汇，招商率、开业率双100%，引入超340家品牌（超50%为区域首进），首日客流25万人次、销售额994万元，凭“首店矩阵+TOD优势”成顺德消费新地标；

　　郑东万象城：郑州近年最大商业项目（商业面积24.1万㎡），开业率92%，引入540余家品牌（首店占比超30%），首日销售额超过2000万元，推动郑东新区消费能级跃升。

　　第三方接管项目调改显著，释放业绩增量

　　第三方接管项目通过精准调改实现低效资产快速转化，较新建项目长周期模式更具盈利弹性，调改后租金与零售额双位数增长，成 为万象商业业绩增长的重要增量来源。

　　截至6月底，华润万象生活管理的125个购物中心中，第三方购物中心31个占比24.8%，但收入及税前利润占比分别提升3.2%、2.5%至30.7%、23.9%。

　　上海C.P静安：以“都市零压力流量场”定位破局，通过硬件焕新与首店矩阵激活年轻消费。调改聚焦LG2美食集市与L7餐饮层改造，引入5家全国首店、18家上海首店及48家区域首店，打造裸眼3D大屏地标与宠物友好露台，精准锁定精英白领与Z世代客群。

　　调改成效显著，焕新后零售额同比增长49.6%，租金同比增长27.9%，客流与品牌签约量均创历史新高，成为静安寺商圈年轻力消费新引擎。

　　深圳PA MALL：以“精英风尚地标”为定位，通过空间重构与轻奢矩阵实现能级跃升。调改打通中庭穹顶优化垂直动线，新增12家运动品牌双层旗舰店，引入Vivienne Westwood、Aesop等60%首店率品牌，零售业态占比提升30%。

　　对比接盘前，零售额同比增长33.8%，租金同比增长12.8%，出租率达98.9%，成功填补福田CBD高端商业空白，成为精英客群品质消费目的地。

　　深化核心城市布局，储备长期势能

　　伴随着中国城镇化建设进度，经济体量优质的城市，其城市中优质地段的商业资产日益稀缺。目前华润万象生活已在全国25个高等级城市完成“一城多汇”与“多城多汇”布局，形成规模效应与品牌影响力，为第三方拓展与新项目开业奠定基础。

　　华润万象生活副总裁、商业航道总经理王磊强调：“这是我们的竞争优势所在——战略布局叠加具有竞争力的零售空间，可以吸引到更多的优质的品牌。”据赢商大数据，目前其在17个城市实现“4个及以上项目”的深度覆盖。

　　上半年新签的6个外拓项目，延续“深耕核心城市+抢占潜力赛道”的策略逻辑：4个为重点城市TOD项目、2个为存量在营项目，分布于苏州、深圳、嘉兴、广州、济南等经济基础雄厚的城市。

　　除莆田为首次进驻外，其余城市均为“已实现多项目深耕”的成熟区域，轻资产落地进一步夯实网格化布局与地域深耕能力，形成“存量提质+增量拓界”的协同增长。

　　在广州，华润万象生活网格化落子尤为明显，白云区百信广场西区轻资产项目之外，荔湾白鹅潭万象城、黄埔万象汇、番禺万象天地等项目同步筹建，实现核心城区多产品线覆盖。

　　新进城市方面，莆田万象汇为存量改造项目。前身为莆田初代商业地标“莆田金鼎广场”（2010年开业），曾引入沃尔玛超市、星级影院等业态，见证当地消费升级历程。2025年3月起，由福建省三信集团与华润万象生活合作启动闭店升级，计划投入超2亿元，2026年以“莆田万象汇”全新亮相。

　　“后期将遵照‘机会牵引规模增长、利润驱动有效成长’原则，积极寻求轻资产、商管并购及中资产模式。”华润万象生活总裁喻霖康表示。

　　截至6月底，华润万象生活未开业项目75个（第三方项目40个，占比超50%），为规模高质发展提供“充足弹药”。

　　看向今年下半年，华润万象生活还将迎来淮安万象城、杭州亚奥万象天地、苏州万象天地、东莞MIXC VILLAGE万象滨海购物村、深圳怀德万象汇、合肥瑶海天地、深圳湾万象城二期等项目入市。

　　重磅项目继续登场，属于华润万象生活的绝对统治力还在步步增强。

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