“中国服务式公寓”崛起：住客疯狂涌入瑞贝庭

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本文来自微信公众号“空间秘探”，作者：武爽。

最近，身边不少朋友因为工作变动，以及其他因素搬进了服务式公寓。问其原因，归功于省心、省力、省时。事实上，近两年，关于“租房尽头是服务式公寓！”的话题不断被提及，住服务式公寓似乎已经成为一种趋势，被越来越多的普通人所接受。服务式公寓甚至成为“高质量生活”的代名词，那都有谁在住服务式公寓？

中高端服务式公寓悄悄成为“蓝海”

近两年，很多人发现比起酒店，服务式公寓成为了更具隐私与性价比的存在。服务式公寓的客群也由原来的外资企业客群转向现在的国内对品质居住有追求的人士。

其主要原因是近年来中国经济“换挡”进行，内资企业潜力逐渐“显现”出来，内资总量崛起而在华外资相对减弱。在人才方面，国产替代效应明显，本土高端人才逐渐成为在华外资企业的主力支撑。国民人均收入的提高与消费观念的升级致使服务式公寓吸引了大批具备支付能力及支付意愿的客群，服务式公寓客群不再仅局限于驻华外籍高管，客群范围逐渐扩大，客群种类日趋多元化、细分化。

中国新势力的崛起催生贴合国人喜好及习惯的服务式公寓产品需求，但目前中国市场上多数产品仍具备浓厚的“外国基因”，这也意味着中国服务式公寓又迎来了新的发展机遇。

从市场供给端来看，服务式公寓的“玩家”越来越多了，房企系、地方国企系、创业系、酒店系、中介系、金融系……

玩家增加下，服务式公寓数量也在急剧增长。以城家为例，自明确“长租+服务式”双赛道战略后，城家在服务公寓领域加速驰骋。截止目前，今年已新增签约服务公寓达15家门店，累计管理规模近90余家，房量超1.3万多间，管理规模稳居服务式公寓企业头部。近期，成都春熙太古里瑞贝庭服务公寓、珠海国际会展中心瑞贝庭公寓酒店、烟台牟平滨海路瑞贝庭公寓酒店、天津滨海瑞贝庭公寓酒店、上海苏河瑞贝庭公寓酒店相继开业……服务式公寓的上新速度不断加快。

在多方参与下，当前服务式公寓市场也呈现出新的特点。

一是以中高端及高端服务式公寓项目为主。去年以来，城家中高端公寓品牌“瑞贝庭”、万科高端长租公寓品牌“富瑞斯”，以及招商蛇口高端长租公寓品牌“壹棠”，开店速度均较之前有明显加快。

事实上，在过去数年里，国内服务式公寓市场一直是外资“一家独大”，比如万豪、雅诗阁等等，国内长租公寓运营商鲜有涉足这个领域。近几年，本土玩家对服务式公寓愈发看重，拿城家来说，从定位为“年轻人、潮人聚集地”的CitiGO HOUSE，到与雅诗阁共同运营管理雅诗阁旗下品牌馨乐庭，再到“做中国服务式公寓第一品牌”的瑞贝庭，城家的中高端服务式公寓产品线一直在丰富。

可以预见，新一轮服务式公寓市场的竞争将更加激烈，其商业模式也随着行业发展逐渐走向成熟。本土玩家的加入，也或将推动国内服务式公寓进入“本土化”时代。

二是服务式公寓项目从单一零散的居住公寓，逐步走向独立完整的超级社区形式。越来越多的新开业项目趋于大体量项目，房源多在200间以上。比如去年9月开业的南京奥体博览中心瑞贝庭公寓酒店，总房量达到了 466 套；已开业的上海苏河瑞贝庭公寓酒店353 套、珠海中海南航湾区瑞贝庭公寓酒店310间、盐城科创园瑞贝庭公寓酒店241套……

这种现状背后，一方面是投资人对物业增加收入、保证现金流、去化空置率的迫切，一方面是租客灵活多变的租住需求。当前市场上无论是酒店变“长”，还是长租公寓变“短”，本质上都是想要满足客户基本租住需要的场景，并形成规模化的供给能力，在收入和成本上形成较强的优势。而服务式公寓产品“长短租结合”的特点，更能满足投资人和品牌方的需求。

三是成为存量资产的“好搭子”。如何充分挖掘存量资产价值，盘活扩大有效投资，让REITs在盘活存量、提质增效等方面发挥重要作用，实现存量资产和增量投资的良性循环成为这两年热议的话题。

那为什么是中高端服务式公寓？

服务式公寓拥有两大核心优势：一是拥有星级酒店的规范；二是因地制宜，长短租结合，收益管理精细化。高端服务式公寓的服务很贴心，房间很精致，当然也很昂贵。无论是从长租生活还是短租的角度而言，定期公寓清洁服务、全天候安保服务、定期床寝用品及布草更换服务、衣物洗熨服务以及日常家电维修是最能保证生活质量的基础服务。

而中高端的公寓恰恰能满足这样的需求，比如上面提到的瑞贝庭公寓酒店，价格相对那些高奢服务式公寓便宜上不少，但是该有的服务一样也不少。

供给端和需求端的变化，让中高端服务式公寓正在被越来越多人看到，成为新的“蓝海”。

都有哪些人在住服务式公寓？

/ 被通勤时间“掏空”的人

租房时，一个极其重要的考虑点——通勤时间。对于城市工作的人来说，时间成本是极端通勤所消耗的最大成本，也是其产生“时间去哪儿了”焦虑的根源所在。通勤两个小时后到公司，精气神已经被“砍掉”一半，“不是在上班，就是在上班的路上。”成为真实写照。

“好区位”成为这部分人群租房的关键因素。服务式公寓所选的位置，以“稀缺”和“不可复制”为原则，往往是城市中最受瞩目的地标区域，具有靠近公司、靠近地铁站、周围有饮食商超等优势。如城家旗下的瑞贝庭公寓酒店一般是在国内一二线城市的商务核心区域，面向的是中高端商务人群，其选址多为靠近地铁枢纽、周边有成熟商业生活配套的地方。

有住在上海苏河瑞贝庭公寓酒店的住客表示，因为公寓处于真如曹阳板块、大宁板块、静安板块中间的三角区域，辐射周边众多商圈及产业园区，且区域内交通网络发达，轨道交通3/4/7号线镇坪路站步行约1km，三条轨交线路交汇，半小时内可轻松到达静安寺商圈、人民广场商圈等主要商圈及景点。日常通勤时间只需要半个小时，早上能多睡一小时，感觉自己的时间多了很多，可以做些自己喜欢的事情。其他城市的好友来到上海，无论是商务活动还是休闲旅行，都十分便利。

/ 旅居和安居需要的人

新时代的中产阶级更看重体验，不愿与房子长期“捆绑”，追求灵活居住周期。但长住酒店往往在功能配置上难以匹配多日生活需求，而传统长租公寓又以半年起租为主，灵活性不足。服务式公寓的“长短租结合”恰好兼顾了旅居与安居的双重需求。

其中，城家作为业内最早提出“长短租”结合的公寓运营商之一，已经沉淀了多年的长短租结合相关的经验。针对客群层次更加复杂的大社区，城家加强了产品的差异性和互补性设计，以打造精准匹配消费需求的多样化产品组合。

城家上海嘉定国际社区就是个典型，作为“城家高级公寓+瑞贝庭公寓酒店”的双品牌项目，该社区包含456套高品质保障型租赁住房和186套服务式公寓，产品选择灵活多样，满足了租房人群对于租房周期的灵活需求。

/ 想要“偷懒”的人

搬家大包小包太“臃肿”，拉着行李箱说走就走，是每个租房人都有的“梦中场景”。但平常租房不是“毛坯”，就是“老龄化”，想要生活的小确幸，只能自己动手。不少网友吐槽，每次搬家都是一次“荒野求生”。

一方面是看房繁琐，还很容易踩坑。但对租客而言，服务式公寓完全没有这个担忧。基于其标准化的公寓数字化信息管理系统，看房、签约入住、报修、退租等环节都可在官方渠道完成，响应时间也大大缩短。

一方面，市面上的不少白领公寓、人才公寓等出现“千店一面”现状，而且房子改造周期长，很难找到既有颜值又具有功能性的房子。

设置公区以及健身房等配套设施已经是当下各档次租赁住房项目的标准动作，服务式公寓在基础配置上则会增加沙发、茶几等配套设施，而城家旗下的瑞贝庭公寓酒店则跳出常规圈，深度调研全国范围内的客群需求，以独具匠心的设计合理利用空间，实现了在同一空间同时满足都市精英的居住体验和社交需求。

功能空间的划分也十分考验品牌设计的功力。居住的极致体验感，是服务式公寓产品的核心要素。瑞贝庭公寓酒店在基于居住人私密空间的独立性、舒适性和完整性的考量下，多功能区的配置、开放式标准厨房单元，还是干湿分离的洗漱台、卫生间、淋浴间，以及超大储物空间、内置衣帽空间是标配。多功能、多场景、高颜值、高智能，这些方面完美踩中租房人的“心房”上。

/ 对生活、安全有质量要求的人

住进服务式公寓的，除了海外贸易的老板、网红博主，还不乏一些港台商务人士，以及海归的留学生。这些相对年轻的群体，他们都有着较高的收入，有着国际化的视野，也有资金实力买住宅，但是他们还是选择了服务式公寓。就像一些高净值人群一样，他们习惯了高品质的生活，并且对于服务有着极高的要求，只有有着“天花板”服务的服务式公寓能让他们心动。

星级酒店的服务大多标准化，服务虽快，却缺乏人情味。而服务式公寓同时拥有五星级酒店的服务水平和家居环境独有的空间感、温馨氛围与私密性，其服务更像是一种生活方式的倡导和体现。承袭华住集团的品质服务基因，和酒店系精细化管理、数字化能力优势，城家的产品逻辑，自始至终都是以“人”为中心，以“居住品质”为重点。

一个真正优秀的服务式公寓产品，接送机服务、24管家服务、客房服务、安保服务这些只在电影中见到的服务场景，一定是属于每位住户的“生活标配”。而在标配之上，还能提供一些“特殊服务”，如健身、游泳、专业洗烘房、瑜伽、全日制餐厅等，让住户在感性层面得到满足之余，理性层面也能收获更大价值收益，这才是高端服务式公寓最重要、最能创造高租金收益的内核。

从目前来看，既“奢侈”又“平民”是国内服务式公寓的一个显著特点。“奢侈”在于它的产品依然处于高端，“平民”在于它的客群已经开始扩张到更大领域，不仅仅局限于国外商务高管，刚毕业的大学生、商旅人士、休闲度假，甚至“银发族”都在涌入服务式公寓。这种变化不是居住形势的改变，其实是生活理念的改变，这也使品牌方的盈利方式从房屋租赁为主，逐渐改变为服务的提供者。

资管时代服务式公寓资产越来越“真香”

从近期资产交易市场来看，租赁住房逐渐成为大宗交易市场新受关注的业态之一，无论是交易宗数还是宗数占比均呈现上升态势。具备租金稳定性、交通配套完善、能够融合长短租等特质的服务式公寓，已经成为一项长期稳定、较高预期的资产配置选择。

将业主的物业资源与运营商的管理能力结合，无疑是双赢的。但并不是所有的物业都适合做服务式公寓，需要考虑的两个重要因素：区位市场环境和物业本身情况。

这是由服务式公寓的投资逻辑决定的。与酒店、长租公寓不同，通过对物业改造，去化大体量资产，实现资产增值保值。

一方面，老旧的物业和带有不良属性的城市中心物业具有一定的稀缺性，如果能够把握好运营，实现长短租的结合，就可以打造出一个有竞争力的产品，从而获得更好的投资回报。

一方面，不同的业主对物业“焕新”的侧重点也不同。如险资，更侧重稳定收益；基金公司，更侧重资产投入与退出；国央企，更侧重城市基础设施建设；地产商，更侧重出租率与收益提升；地方城投，更侧重产业结构转型和城市更新。

从全行业观察来看，市场化的长租公寓运营机构还普遍存在运营效率精细化不足的问题，而这主要是由管理上的颗粒度和整个市场反应的判断滞后导致的。

想要同时满足这些条件，必须是一个“多面手”“精耕细作”的存在。但无论是房企还是其他市场参与者，要跨越到资管模式，非常考验运营管理能力。后地产时代，城家靠什么在万亿市场中越跑越快？

首先，在项目初期，能够“降服”不同类型物业。在这方面，依托华住在住宿领域深耕20年丰富经验和自身近10年对居住需求的理解，城家可谓具有先发优势。通过利用沉淀多年的资产判断专长、物业设计及改造能力，具备消化大体量物业的能力，能有效整合办公、酒店、公寓多种业态，实现空间复用和服务协同，提升空间使用效率，最大限度提升坪效。

上面提到的上海苏河瑞贝庭公寓酒店就是城家“办公改租”的范本，作为完全由城家进行整体规划与代建的大体量服务公寓，上海苏河瑞贝庭公寓酒店在改造设计阶段就将运营思维前置。据测算，该项目项目ADR比同档酒店贵100元，月租价格贵2000元以上，成为办公物业向公寓酒店转型的标杆。

如果说瑞贝庭代表了城家“从零到一”改造新生”的能力，那么上海馨乐庭延安西路公寓酒店，则展示了其在“利旧焕新”上的另一种解法。该项目面临设施老化、功能缺陷和客群需求迭代的挑战，城家没有选择推倒重建，而是采用“利旧局改”的原则，在不停业的情况下完成焕新。

改造后收益立竿见影。除studio外，75㎡一房套房改造成本2.5万/间，长租月租金提升约4000元，日租均价提升约150-200元；115㎡两房套房改造成本3.4万/间，长租月租金提升约6000元，日租均价提升约300元，项目整体半年实现回本，成为“轻改造，大收益”的典型案例。其秘诀在于：通过功能分区替代硬装拆改，以移动家具替代固装，提升空间灵活性与模组化特性；设计上以简约风格取代传统风格，营造舒缓、静谧的居住环境。

同时，以及依托华住上下游供应链资源与自身集采优势，实现降本增效。在存量资产更新改造、全面输出运营管理、提升租赁住房品质方面都已形成行业典型案例。这也是城家敢于翻新整改的重要基础。

其次，在项目中期，能够通过运营管理实现降本增效。传承华住的酒店管理优势，城家在“长租公寓”+“服务式公寓”战略驱动下，长住带来稳定的入住率，使得服务式公寓在特殊时期拥有酒店无法比拟的抗风险能力和韧劲；而短住能带来更高收入，为项目获取持续增长的收益提供了强大动力。

不同于传统房地产业务的高杠杆、高周转、高增长，住房租赁业务更多强调如何通过精细化运营，在“微利”中尽可能获得盈利。用业内人士的话说——住房租赁行业赚的是辛苦钱。

再者，“投融建管退”闭环畅通，方便后期“无痛”退出。当前商业地产开发运营由“开发商模式”转向“大资管模式”和“城市运营模式”，投资人也更谨慎，更希望有多元化、灵活性配置，这是一个非常明显的行业趋势。

在此背景下，“双品牌”“三品牌”组合产品不断涌现，其本质还是希望将不同品牌、产品有机耦合，打造1+1＞2的项目组合，实现错位竞争，赢得市场先机。未来酒店服务式公寓市场可能会推出更加弹性化的租赁模式。

行业焦点，也正逐渐向租赁住房“投融建管退”生命周期的后阶段移动。城家就很有代表性。城家对瑞贝庭的定位不仅仅是一个服务式公寓，更是一个资产运营的核心平台。瑞贝庭是一个结合体，包括了不同的业态、不同的生活方式，以及不同城市、不同的调性、不同的消费群体的结合。城家希望通过瑞贝庭公寓酒店，能将大量的一线城市和强二线城市的商业资产，通过一种业态组合的方式进行盘活，包括公寓、酒店和社区商业等。

在这一过程中，城家从品牌方转向服务商，也从专注资产升值，升级为关注“建设、管理、运营”全周期资产服务，意在通过锚定资产的抗周期能力、长期稳定收益能力、保值增值与流通能力，兼顾资产的社会效益与经济效益，形成对资产“投融建管退”的一站式闭环管理。这也是城家旗下的瑞贝庭公寓酒店相继与国内大型国央企、基金管理公司、险资、地产企业等各类资产方达成合作的底气。

在中国城市化进程加速与存量资产盘活需求激增的背景下，只有更懂中国市场，更懂中国投资人、更了解如何解决中国存量物业问题的品牌，才能更好地撬动市场“蓝海”。城家旗下的瑞贝庭公寓酒店正是切中这一赛道，从2022年7月并购之初，城家对瑞贝庭的定位和愿景就非常明确——做中国人自己的服务式公寓第一品牌。 从实际落地来看，瑞贝庭公寓酒店核心竞争力不仅体现在产品与服务的本土化适配，更在于构建了一套覆盖“投资-改造-运营-退出”全生命周期的解决方案，为“中国服务式公寓”提供了可复制的标杆经验。

回归产品，本土服务式公寓品牌迅速增长的背后，其实有着一条清晰的主线：为中国人住宿而生。从“等风来”到“风已至”，服务式公寓正在迎来最好的时代。10年潜心匠造的城家，作为长期主义的坚定践行者，以差异化路线确定核心竞争力，已经完成从关注“房”到关注“人”、从品牌方到资产服务商的转型，展现出前所未有的韧性与创新力。可以预见，中国人自己的服务式公寓品牌正在破土、萌芽，成长……

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