二手房交易闭坑指南
1、产权要调查清楚
①出售房子必须要有《不动产证》
不动产证权人与出售人是否一致 ③如果房子主人有好几个，一定要所有共同产权人同意出售的证明，避免日后纠纷
2、土地情况是否清晰
① 土地的性质也是二手房买卖的关键，了解是划拨还是出让，还要注意土地年限是多少
② 如果一个房子的土地使用权是40年，房主已经使用了十来年，买主任然按照同地段的土地使用权为70年商品房的价格来计算就会不划算
3、首付款项给到谁
① 二手房首付是支付给卖方的，不能由中介代收，一般是再房屋过户的时候支付首付款
② 二手房交易中建议采用资金监管的方式支付首付款，更高效和安安全
4相关税费谁承担
①二手房有契税、个人所得税，不满两年的还有增值税，以及中介佣金费 一般契税由买家承担，但现在的买房市场里，税费约定成俗是买家承担，但是也可以和卖家协商分摊个税和增值税
4、定金、订金、诚意金
① 订金和诚意金意思相近，表示有购房意向，是可退的。
②如果约定的条件达成，可以转换成定金的一部分，如果没有达成，可以在约定时间内，无息退还
5、当前房子是否出租
① 如果房子还在出租，买主可能不能及时入住房子
② 我国有“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在成立的租赁合同
6、购房合同要全面面
① 合同中必须要注明：房屋基本信息，包括地址、门牌号、面积、户型
②包括在售房屋提供的房产权证是否真实、房产面积多大，该房产用途是办公还是居住或者是其他，这些都需要注明
② 还要注明付款时间，尤其是付款方式必要在合同里，不能口头模糊的约定
7、学位房是否已用
① 如果学位已经用了，一般是小学6年、初中3年后，才能使用
② 购买学位房之前，一定要靠擦汗清楚学位是否被用过，已用学位毕业当年6月开始解锁
③ 如果已用，要查清楚这套房屋的家庭子女，是否完成了小学或者是初中的义务教育
8 、结清各项生活费用‘。这个费用指的是居家生活的各类服务费用，包括水电气。DH、电视、物管、宽带、车位等在收房的时候都要检查清楚
深圳律师李远波（薇ly342913525）
