2023年是“十四五”规划承前启后的关键年，面对经济发展形势以及房地产市场发展阶段特点，国家着力构建房地产发展新模式，实施保障性住房等“三大工程”。租赁住房行业是“三大工程”中保障性住房的重要组成部分，国家层面住房租赁政策保持延续性，并在金融支持、房源筹集、市场监管等多方面不断深入；政策影响范围持续扩大，越来越多的省市出台相关行业政策，促进本地住房租赁市场发展；一线城市住房租赁政策不断深入、细化，充分体现“一城一策”特点。
租赁住房市场面临着规模与品质双线进阶，在供应不断增加的同时，居住品质也有了大幅度提升。保障性租赁住房公募REITs上市满一周年、第五单保租房公募REITs的落地、不动产私募基金启航，金融推力再次为市场提供了强劲的动力，不仅构建了一个完整的商业生态圈，还为资本的循环再投资搭建了一个新的平台，强化了资产管理和行业可持续发展的能力。与此同时，租赁住房正逐步融入城市的肌理之中，无论从布局密度、还是机构化管理程度以及与城市更新项目的紧密结合，均为城市发展注入了新的活力。此外，租赁住房服务的内涵和外延也在不断拓展。随着租赁住房服务品质的不断提升，原本令人惊喜的服务现已成为标配，从而不断推动着租赁住房市场的服务品质向更高水平发展。总的来说，2023年对于中国租赁住房市场而言，不仅是一个挑战的年份，也是一个充满机遇的年份。
市场供给阶段性大幅度增加截至2023年12月31日，ICCRA监测的16个热点城市机构化运营集中式租赁住房项目3,019个，房间规模共计917,801套（间），同比涨幅达到54.9%，部分城市实现了几何数量的增长。
阶段性大幅度增加的主要原因是受疫情影响，应在三年间（2020-2022年）逐年供应的项目入市时间延后且大部分集中在2023年；同时保障性租赁住房筹集，转化了大量存量项目为保障性租赁住房。
新建和改造两类供给同时增加，形成供给瞬时暴增的情况。但随着各地租赁住房专项用地供给减少，未来几年市场供给规模应会趋于合理。
表 热点城市集中式公寓供给规模变化
（2022 vs 2023年）
数据来源：ICCRA数据库
租金表现整体市场租金水平普遍下降
除北京之外，其他城市均有不同程度的租金下跌，平均下跌幅度为22.3%。这一方面受整体经济环境的影响，另一方面，则是由于市场供给集中增加，尤其是保障性租赁住房加速入市，不仅供应量猛增，而且其租金均低于同地段同品质市场化租赁住房，平抑效应凸显。
数据来源：ICCRA数据库
出租率表现整体市场小幅下降「需求锚定区域」中筑底效应明显
从2022年开始，租赁住房专项用地供给节奏、出让进度和规模均大幅下降，2023年仍延续了此种态势。存量改造成为拓宽租赁住房供应渠道的重要举措。此外，ICCRA监测的16个热点城市平均出租率小幅下跌至89.5%左右，81%的项目位于EILT模型中的「需求锚定区域」中。
表 16城出租率情况
数据来源：ICCRA数据库
EILT模型下的市场聚焦分析从2023年开始，ICCRA将按照EILT模型和产品线类型两个维度，对16个热点城市的租赁住房市场进行交叉分析，旨在更直观体系各城市、各区域的市场表现和投资价值。
图 16城EILT地图
01
北京
02
上海
03
广州
04
深圳
05
杭州
06
南京
07
宁波
08
成都
09
武汉
10
天津
11
重庆
12
长沙
13
青岛
数据来源：ICCRA数据库
高端公寓租金坪效和出租率相对保持高位，区位价值优势凸显。通常高端公寓选址更为苛刻，客源则锚定高收入人群，从市场表现看，各城市高端公寓租金坪效优势依旧显著，出租率同比小幅微降，跌幅不明显。
租赁式社区是2023年热度最高的产品类型之首，据不完全统计，上海市这一年入市租赁式社区房间规模超过2万间。受供地区位影响，大部分城市租赁式社区项目多数会集中在3级区域，因此对租金坪效也会产生影响。但租赁式社区项目基本为新建项目，品质高、配套完善，受到市场欢迎，出租率表现不逊于青年公寓。
表 16城「需求锚定区域」的租金坪效情况
（单位：元/平米/天）
数据来源：ICCRA数据库
表 16城【需求锚定区域】的出租率情况
（单位：元/平米/天）
数据来源：ICCRA数据库
2024年行业有五大趋势展望
展望2024年，行业有五大趋势值得关注：机构化集中式公寓的发展将继续壮大、品牌化程度将进一步提升、产品类型更加细分且覆盖租户全面生活需求、行业参与方将强化持有运营理念、数字化优势显现。此外，随着REITs市场的不断发展，相关税费的降低，以及资产价格的回调，住房租赁行业的商业模式将变得更加明晰。然而，投资机构在实操过程中仍将面临许多挑战。如何有效应对这些挑战和痛点，将成为2024年租赁住房行业的关键课题。
