从 “规模扩张” 向 “品质运营” 转变 住房租赁行业呈现新趋势

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　　中新网北京10月23日电(记者庞无忌)随着《住房租赁条例》正式施行“满月”，政策红利逐步释放，市场秩序进一步规范，租赁行业迎来新一轮发展契机。

　　日前，由中国房地产报社主办、中国城市与区域治理研究院与58安居客研究院提供学术支持的“重构居住关系-新租住时代”城市共生计划主题沙龙在北京举办。沙龙聚焦新租住时代的行业趋势与市场机遇，汇聚了行业专家、企业代表、学者等，共同探讨住房租赁市场的变革与未来。

　　中国房地产报社执行总经理、中国城市与区域治理研究院院长张学冬指出，居住关系的重构是一场“静悄悄的革命”，关乎城市温度与家庭幸福。

　　“更快、更敏感地关注用户需求的变化，尤其是在租赁方面的变化，才能在未来的房地产租赁市场重构中占领更多先机。”58安居客研究院院长张波在分享中强调。

　　租赁行业的变化，不仅源于居住需求的多元化，更得益于政策与市场的双重驱动。58安居客研究院研究总监韦谢在活动现场发表了《新租住时代的行业趋势与市场机遇》主题分享，剖析当前租赁市场的结构性变化。

　　韦谢指出，《住房租赁条例》的实施为市场化租赁领域带来了系统化合规要求，推动行业从粗放式增长向精细化运营转变。他指出，目前，供需错配问题依然突出。品牌长租公寓在管规模约300万套，一线城市出租率超85%，供需相对平衡；而个人房源市场却呈现“供不应求”与“租金下降”并存的矛盾现象。韦谢分析道：“随着居住观念转变，租赁行业正迎来结构性发展机遇，这种转变不仅重构了住房消费逻辑，更推动行业从‘规模扩张’向‘品质运营’跃迁。”

　　需求端的变化同样显著。家庭小型化趋势使得不少家庭对居住空间的要求降低；生活配套亟待改善，全国尚有数千万户家庭面临住房面积不足、设施老旧等问题；人口结构升级则带来了长期改善性需求。韦谢说，产业工人、服务人员等群体若转化为专业技术人员，将释放巨大租赁需求。2030年城镇化率预计提升至70%，还将带动四千万人进城。面对这些变化，行业需更敏锐地捕捉用户需求，推动供给端优化与升级。

　　在圆桌研讨环节，与会嘉宾从差异化运营、商业模式进化、资产价值提升等角度展开深度讨论。

　　张波从平台视角提出，合规与效率是行业重构的基石。随着《住房租赁条例》实施，企业需通过技术手段落实房源实勘、信息真实性等要求。“法规落地后，淘汰的是不规范的企业，留下的是真正关注用户需求的企业，”张波说，“条例倒逼企业合规升级，房源真实性管理、资金安全监管未来行业将更趋规范，政策支持也会逐步完善。”

　　华润有巢副总经理孙雪鹏指出，租客需求的变化体现在两方面：一是服务升级，二是产品结构调整。存量项目改造难度较大，但新增项目需更注重品质与空间设计，他提到，广义的服务还包括配套空间与区域整体提升。

　　龙湖集团龙智资管航道、龙湖冠寓总经理顾涛分享了龙湖的实践：通过精细化产品设计(如电动晾衣架、床头柜布局)与组合式资产运营(长租公寓、商业、养老、写字楼等多业态融合)，为用户提供更全面的生活解决方案。“长租公寓不仅是居住空间，更是生活服务的载体，”顾涛说，“从维修服务到社群活动，再到精神层面的满足，这些都是未来竞争的关键。”

　　首创城发集团品牌营销部总经理高广汉则强调了客群细分与社会价值并重的运营理念。城市青年需要交通便利与社群互动，城市建设者则需要低成本与基础服务保障，他举例道，外卖小哥的电动车充电需求、早餐供应等细节，恰恰体现了服务的温度。在高广汉看来，住房租赁企业需平衡经济账与社会价值账，从“房东”转变为“微型城市运营者”。

　　在资产价值层面，戴德梁行估价及顾问服务部副董事董一凡指出，公募REITs的推出改变了估值逻辑，现金流稳定性成为核心指标。土地期限与续期政策的不确定性是当前主要瓶颈，他分析道，未来需通过运营效率提升与服务增值，增强资产退出时的市场认可度。

　　面对利润压力，企业也在探索成本重构与创新模式。孙雪鹏提到：“通过数字化管理、政策支持与资方合作，降低运营与建安成本。”顾涛补充道：“节能技术应用与服务增值是利润对冲的有效途径。”

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