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西湖区低密TOD ，双浦地铁上盖项目即将启动，预计下月领证首开。

国企建发（世界500强第98位，地产全国第6）

西湖区单价最低纯洋房，地铁tod

幼儿园➕九年一贯制名校

小区自带商业+万方主题公园+邻里中心

❤️2025年必摇红盘❤️ 10月1日展厅开放

建发西湖区低密(1.1-1.21容积率)洋房➕叠墅

建发·云之城以“西湖区低密TOD”的定位，为追求品质生活的城市精英，提供一种出则繁华、入则静谧的理想生活方式。

项目作为地铁12号线（在建）首发站上盖，无缝换乘8条地铁线，掌控全城节奏，成为2025年杭州楼市备受关注的焦点。

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一、项目定位与核心价值

全球大师联袂创作：云之城汇聚了全球顶尖设计力量，形成一场大师的联袂创作。新加坡DP建筑师事务所负责项目城市规划，将国际成熟的TOD开发经验融入本地特色；中国工程院院士崔愷亲自执笔邻里中心、幼儿园、学校等三大配套；澳大利亚Hassell规划超5万平方米的三大主题公园；gad则打造项目商业空间与住宅立面。这种全球协作模式借鉴了新加坡淡滨尼天地等国际成功案例，为杭州带来真正意义上的国际社区。

TOD站城一体设计：作为地铁12号线（在建）周九路站上盖作品，云之城可实现“出站即归家”的便捷生活。项目以“站城一体”的先进规划理念，整合住宅、商业、教育、公园等多元业态，打造了一座约40万平方米的“微型城市”生态系统。这种规划避免了单一居住区带来的潮汐交通问题，让居民在日常生活中就能满足各类需求。

低密宜居生活氛围：在杭州主城区土地资源日益稀缺的背景下，云之城以仅约1.01-1.3的容积率，营造出主城罕见的低密生活氛围。项目规划南北两大住区，北区主要由4幢小高层和12幢低密组成，南侧由20多幢洋房组成，整体体量非常大，却保持了宽松的居住体验。这种低密规划为城市精英家庭提供了难得的改善型居住环境。

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二、区位优势与交通网络

双轨交黄金枢纽：云之城是之江真正意义上的双地铁TOD上盖项目。项目是在建的地铁12号线首发站上盖，未来可无缝换乘6号线等8条地铁线路。12号线预计2027年底通车，从项目出发，13站便可直达未来科技城绿汀路站，无缝连接未科、云城及杭州西站。通过12号线在美院象山站换乘6号线，仅需4站即可到达之江文化中心，6站直达滨江。

立体路网覆盖：项目周边拥有“两横一纵”路网（彩虹快速路、之江路、紫之隧道）贯通全城，同时规划三条跨江隧道，将进一步强化与滨江、钱江新城的联动。这种立体交通网络让居民无论是前往滨江、未来科技城还是杭州东站、萧山机场，都能快捷从容抵达，轻松掌控全城节奏。

战略板块位置：云之城所在的之江科创城是杭州“城西科创大走廊”重要节点，已形成“文创+数字科技”双轮驱动的发展格局。板块毗邻双浦机器人小镇、养生堂、中船重工、江南布衣总部等产业高地。随着地铁12号线的开通与板块能级提升，云之城将成为连接杭州两大科创高地的重要人居节点。

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三、产品设计与精工标准

低密梯度产品线：云之城打造了丰富的产品线，满足从首改到深度改善的全系列需求。项目提供建面约91-165平方米的洋房及约185平方米叠墅产品。洋房得房率最高达95%，叠墅产品则配备私属花园空间。这种梯度产品设计让不同家庭结构的购房者都能找到适合自己的居住空间，无论是年轻家庭的第一套改善住房，还是多代同堂的深度改善需求，都能得到满足。

创新户型设计：建发在户型设计上展现出卓越的创新力。以建面约91平方米户型为例，它实现了三房两厅两卫的布局，且为真三房南北通透设计。约108平方米户型则设计了3+X灵动空间，无连廊确保南北通透，采用四叶草布局。而建面约139平方米户型，拥有约15.9米南向面宽，近五开间朝南，采光通风极佳。这些创新设计让有限面积实现了空间利用最大化。

精装品质细节：项目在装修品质上同样不妥协，公共区域铺装西班牙米黄石材，户内标配方太厨电、科勒卫浴。部分楼栋配置215平方米顶跃户型，主卧采用270°全景飘窗设计。项目还配备地暖、中央空调、全屋智能家居系统，厨房配备方太厨电三件套（油烟机、燃气灶、洗碗机），主卧衣柜全交付，为业主入住后省钱省心。

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四、生活配套与社区服务

全维生活配套：云之城自带了完善的生活配套设施，规划了约6100平方米商业街区+1.7万平方米邻里中心（含农贸市场、剧场）。邻里中心配备了剧场、健身和文化空间，甚至还有农贸市场、健身房和泳池，满足居民日常购物、休闲、社交等多元需求。这种配套规模让业主在家门口就能满足一般的日常生活所需，真正实现“下楼即享”的便捷生活。

立体景观体系：项目匠心打造了“空中云环”立体园林，包含1800平方米下沉式庭院、全龄儿童活动区等。社区内人车分流的设计，保障了居民尤其是老人和小孩的出行安全。项目还规划了约5万平方米三大主题公园，由澳大利亚Hassell设计，打造一座花园绿洲。相邻1.35平方公里铜鉴湖公园，拥有广阔湖面与优质自然禀赋，进一步延伸了生活的绿色半径。

智慧社区系统：云之城配备了先进的智慧社区系统，包括人脸识别、无感通行系统，户内预留全屋智能接口，实现灯光、窗帘等设备的场景化控制。这种智能化为居民带来了安全、便捷的生活体验，一键控制空调、灯光、地暖，还有智能语音呼叫，儿童到家提醒等功能，为家人安全保驾护航。

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五、教育资源与人文环境

全龄优质教育：云之城自带西湖区九年一贯制名校及幼儿园，为孩子铺就连贯优质的成长阶梯。虽然新房不承诺学区，但项目配套的九年一贯制学校已经确定是保俶塔申花实验学校，未来优质学校就在家门口。这种教育资源配置让业主子女能够享受从幼儿园到初中的一站式优质教育，解决了家庭的教育后顾之忧。

人文艺术氛围：项目由中国工程院院士崔愷亲自执笔邻里中心、幼儿园、学校等三大配套，以具有未来感的美学场景，为区域塑造新的艺术地标，为社区注入丰富的人文关怀。之江板块本身已汇集浙大之江校区、浙江音乐学院、中国美院、西湖大学（云栖校区）等六大高校，形成强大的人才与技术集聚效应。这种人文环境的加持，让社区充满艺术与文化气息。

社区文化交流：云之城还通过社区空间设计促进邻里交流与文化互动。项目打造了约1800平方米下沉庭院双层艺术会客厅，配有室内高尔夫馆、壁球馆、儿童游玩区、日咖夜酒馆等高端休闲设施。南区规划约88000平方米绿化，架空层设计约4米高的泛会所，包含健身、乒乓球、台球、无人超市等活动功能。这些空间为居民提供了丰富的社交和文化活动场所。

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六、生态环境与自然景观

公园城市理念：云之城将“公园城市”理念融入社区规划，打造了超5万平方米的三大主题公园。澳大利亚Hassell规划包括中心公园及两大盖下公园在内的三大主题公园，打造一座花园绿洲。项目还匠心配置全龄儿童游乐区与开阔阳光草坪，为孩童奔跑嬉戏与邻里欢聚提供了自然场域。这种规划让居民实现“推窗见绿、下楼入园”的理想生活状态。

天然生态资源：项目北靠铜鉴湖，南接沿江生态保护区，既享城市便利，又得生态谧境。相邻1.35平方公里铜鉴湖公园，拥有广阔湖面与优质自然禀赋。这种双重生态优势，使建发·云之城具有极高的居住价值，让居民在享受城市便利的同时，也能近距离接触自然，感受湖山之间的宁静与美好。

生态友好设计：社区内配置嵌入式水景，融合自然与社交功能。建筑布局采用错落有致的设计，既保证了每栋建筑的良好通风与采光，又最大程度地保护了自然景观视野。这种生态友好的设计理念不仅体现在景观打造上，更融入了建筑的每一个细节，体现了人与自然和谐共生的设计思想。

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七、户型设计与空间利用

高得房率创新：建发在户型设计上的一大突破是实现了超高得房率，最高可达约95%-96%。这一数据放眼整个杭州市场都名列前茅。高得房率的实现得益于创新设计和新规政策的应用，使得同样的建筑面积，在居住体验感上就能比别的项目更舒适，一走进室内，就是“宽敞、明亮、大气”之感。这种设计理念为业主带来了实实在在的空间价值。

功能性最大化：建发在户型功能性上做了精心优化。以建面约91平方米户型为例，它做到了三房两厅两卫，且为真三房南北通透设计，进门即带储物间；正三房中一个是套房式主卧，功能性上完全适配一个更长的家庭生命周期。约108平方米的户型则实现了4房设计，其中3个卧室的面积均在10平方米以上，进门还有储物间，居住、收纳、休闲等功能都强大。

空间场景多样化：项目户型设计了丰富的可变空间，满足不同家庭结构的多样化需求。建面约139平方米户型，拥有约15.9米南向面宽，近五开间朝南，采光通风极佳。约108平方米户型则设计了3+X灵动空间，适应家庭不同阶段的需求变化。这种可生长的空间场景设计，让户型具有更强的适应性和更长的生命周期价值。

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八、板块发展与投资前景

之江科创城能级：西湖区作为杭州老牌成熟的主城区，能发挥的空间已经不多。云之城所在的之江科创城就是未来几年西湖区重点发展的板块，被称为对标奥体世纪城的沿江风貌区和几大产业科创集群。以“科技创新”为核心，板块内聚集了云栖小镇（阿里云总部）、国科大杭高院等高能级科创平台。高能级的产业往往带来高收入的高精尖人才，会促进板块内教育、文娱、绿地等配套的持续完善。

稀缺价值属性：在杭州主城区低密宅地日益稀缺的背景下，云之城以TOD模式整合轨交、商业、教育等资源，形成“1+1>2”的复合价值。项目是西湖区200万级稀缺项目，以约3万元/平方米的均价（周边板块超4万元/平方米），形成显著价格优势。随着地铁12号线的开通与板块能级提升，云之城将成为城西科创大走廊的“价值中枢”。

发展潜力巨大：作为之江真正意义上的双地铁TOD上盖项目，云之城在未来交通网络中占据重要位置。该区域还规划预留了地铁17号线，一旦获批，将形成3条烫金的地铁线路，通达全城。在未科、滨江、奥体买不到房子的年轻人，势必会溢出到距离他们工作比较近的区域，云之城符合这个硬性要求，是天然的距离优势。随着区域发展的成熟，项目价值有望持续提升。

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九、开发商实力与品牌保障

世界500强背书：建发集团是世界500强第98位、地产全国6强的国企，拥有强大的品牌实力和资金保障。作为国企，建发在项目交付和品质控制上有着更为严格的标准和更为可靠的保障，这为购房者提供了强大的信心支持。建发在杭州已开发多个知名项目，积累了丰富的本地开发经验和良好的市场口碑。

综合开发能力：云之城由建发集团、之江城投与杭铁开发联手打造，汇聚了三方在各领域的优势资源。这种强强联合的模式确保了项目在TOD开发、城市规划、社区运营等方面的专业性和前瞻性。建发在项目展示的规划设计、户型创新、品质把控等各个环节都展现出专业水准，体现了品牌开发商的全链条管理能力。

长期服务价值：建发不仅注重项目建设，更关注社区长期运营和服务。项目配备的丰富社区配套设施，展现了开发商打造长期品质社区的决心。建发在社区服务、物业管理等方面的专业能力，将为业主提供持续的品质服务，保障社区历久弥新。这种长期主义的发展理念，与简单追求销售规模的开发商形成鲜明对比，为业主提供了更长久的价值保障。

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放眼杭州主城区，同时具备低密属性、地铁上盖、完善配套且总价200万级的楼盘实属凤毛麟角。随着地铁12号线2027年底通车、各项商业、教育配套的落地，云之城所在的之江科创城核心区价值必将进一步提升。

建发·云之城作为西湖区难得的低密TOD项目，不仅重新定义了主城区宜居新标准，更以国际化的生活视野，为杭州精英家庭提供了一处与城市共同成长的生命舞台。随着之江科创城的加速发展和地铁12号线的建设推进，这里正成为西湖区最具发展潜力的价值高地。

建发·云之城，建面约91-139㎡低密洋房，为追求品质生活的城市精英提供了难得的入住西湖区机会。无论是注重学区的年轻家庭，还是追求居住品质的改善群体，这里都能满足需求，值得密切关注。

洋房户型约：91-108-125-139-165平 叠墅约：185方； 首开建面约 91、108、125、139㎡四个户型。其中91㎡，三房两厅两卫：有约27㎡客餐厅，约9.6m超大面宽，采光视野好。采用U型厨房设计，操作动线流畅。

该户型为真三房且南北通透，北侧无消防连廊，三开间朝南，最小卧室面积近9㎡，所有卧室面宽均达3米以上，还配有入户独立储藏间。

约108方户型：四房两厅两卫：为3+X灵动户型，无连廊设计，确保南北通透，功能分区清晰。采用四叶草布局，卧室分布于四角，互不干扰，保障隐私，同时标配入户储藏间。

建面约125㎡户型：四房两厅两卫：南北通透，类“一户一梯”设计，增强了归属感与私密性，入户空间可安置童车、鞋柜等。该户型是小面积真边套四房，卧室面宽尺度优越，四开间朝南，约12.9米南向面宽，南向大横厅开间约6.4米，餐客厅面积约40㎡。

建面约139㎡户型：四房两厅两卫：约15.9米南向面宽，近五开间朝南，采光通风极佳。有三南卧设计且动静分区，老人房与主卧分设客厅两侧，避免相互干扰，还标配入户储藏间。此外，约6.4米阔尺横厅，餐客厅一体，可摆放8人餐桌。

▰▰ 杭州西湖区 建发云之城 洋房➕叠墅 西湖区低密TOD ，双浦地铁上盖 ▰▰

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一、限购政策：户籍与社保的双重门槛

上海实行严格的限购政策，核心规则如下：

（一）本市户籍家庭

· 已婚家庭：可购买2套住房，但需注意，若家庭名下已有2套住房，则无法再购买。

· 单身家庭：包括未婚、离异、丧偶等情况，限购1套住房。离异后3年内购房的，按离异前家庭总套数计算。例如，若离异前家庭拥有2套住房，离异后3年内双方均无法再购房。

（二）非本市户籍家庭

· 已婚条件：需满足已婚状态，且夫妻双方至少一方需在上海工作。

· 社保要求：需在63个月内累计缴纳60个月社保或个税，补缴社保不被认可，需连续缴纳。例如，若某人在2019年1月开始在上海工作，并连续缴纳社保至2024年1月，则满足购房资格。

· 限购套数：限购1套住房，且需在购房前提供连续5年的社保或个税证明。

（三）特殊区域限购

· 自贸区临港新片区：非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月，但需符合特定人才认定标准，如具有本科及以上学历，且在临港新片区工作满1年。

· 五个新城：包括嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等区域，非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月，但需符合特定人才认定标准，如具有大专及以上学历，且在五个新城工作满1年。

二、贷款政策：首付比例与利率的精细化调控

（一）商业贷款

首套房认定：

· 无住房且无贷款记录的购房者，首付比例不低于35%。

· 无住房但有贷款记录（已结清）的，首付比例不低于50%。

· 有住房的，首付比例不低于70%。

二套房认定：

· 在已有1套住房或贷款记录未结清的情况下，再次购房视为二套，首付比例不低于70%。

利率政策：

· 当前首套房贷款利率为LPR - 10BP（约3.55%），二套房为LPR + 30BP（约3.95%）。

· 例如，若某购房者购买首套房，贷款金额为100万元，贷款期限为30年，则每月还款金额约为4,500元。

（二）公积金贷款

首套房：

· 家庭最高贷款额度120万元，个人最高60万元。

· 首付比例不低于20%。

二套房：

· 家庭最高贷款额度100万元，个人最高50万元。

· 首付比例不低于50%。

利率政策：

· 首套房5年以下2.6%，5年以上3.1%。

· 二套房5年以下3.025%，5年以上3.575%。

· 例如，若某购房者购买首套房，贷款金额为100万元，贷款期限为30年，则每月还款金额约为4,200元。

三、税费政策：从契税到增值税的全面成本

（一）契税

首套房：

· 90㎡以下1%。

· 90㎡以上1.5%。

二套房：

· 90㎡以下1%。

· 90㎡以上2%。

三套房及以上：

· 3%。

· 例如，若某购房者购买首套房，面积为100㎡，总价为500万元，则需缴纳契税为500万元×1.5% = 7.5万元。

（二）增值税及附加

满2年：

· 普通住宅免征。

· 非普通住宅按差额征收，计算公式为（本次交易价格 - 原购买价格）×5.3%。

未满2年：

· 按全额5.3%征收。

· 例如，若某购房者购买非普通住宅，本次交易价格为600万元，原购买价格为400万元，则需缴纳增值税及附加为（600万元 - 400万元）×5.3% = 10.6万元。

（三）个人所得税

满五唯一：

· 免征。

其他情况：

· 按差额20%或全额1%征收。

· 例如，若某购房者购买住房，本次交易价格为500万元，原购买价格为300万元，则需缴纳个人所得税为（500万元 - 300万元）×20% = 40万元。

四、特殊政策：人才引进与多子女家庭的倾斜

（一）人才引进政策

临港新片区：

· 符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月，优先选房等优惠。

· 例如，某具有硕士学历的人才，在临港新片区工作满1年，即可享受购房资格。

五个新城：

· 符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月，优先选房等优惠。

· 例如，某具有本科学历的人才，在五个新城工作满1年，即可享受购房资格。

（二）多子女家庭政策

二孩及以上家庭：

· 在购买首套住房时，可享受最高贷款额度上浮20%的优惠。

· 例如，某二孩家庭购买首套房，家庭最高贷款额度可从120万元上浮至144万元。

契税补贴：

· 部分区域对多子女家庭给予契税补贴，最高可达实际缴纳契税的50%。

· 例如，某二孩家庭购买首套房，面积为100㎡，总价为500万元，需缴纳契税7.5万元，可享受契税补贴3.75万元。

五、政策趋势与建议

（一）政策趋势

2024年上海楼市政策呈现“精准调控”特点，一方面通过限购、限贷抑制投机需求，另一方面通过人才政策、多子女家庭政策支持合理住房需求。预计未来政策将更加注重区域差异化和个性化，例如在临港新片区和五个新城等区域，可能会进一步放宽人才购房限制，吸引更多人才落户。

（二）购房建议

· 提前规划社保缴纳时间：确保满足购房资格，特别是非本市户籍家庭，需连续缴纳5年社保或个税。

· 合理评估自身经济实力：选择符合需求的贷款方式，例如公积金贷款利率较低，但额度有限，需根据自身情况选择。

· 关注区域政策差异：充分利用人才引进等优惠政策，例如在临港新片区和五个新城等区域，可享受社保年限缩短等优惠。

· 全面计算购房成本：包括税费、贷款利息等隐性支出，例如在购买非普通住宅时，需缴纳较高的增值税及附加。

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