日本房产修缮的三种类型，分别何时做？

邻居家最近在修缮房屋，经常可以看到施工人员忙碌却有条不紊的身影。事实上，房产的经营和修缮是密不可分的。由于经年累月的老化和突发性的设备故障等原因，建筑物需要进行各种各样的修缮，所以从投资计划阶段开始就有必要考虑修缮的支出。在这种情况下，什么时机需要怎样的修缮支出？

举个例子，在公寓经营中需要进行的修缮种类，根据目的和必要性大致可以分为三类。

一、小规模修缮（修理、更换、恢复原状）

公寓业主有义务将能够正常生活的房屋出租给入住者，因此一旦发生故障时必须尽快处理。

01 设备修理。例如空调、热水器故障等情况。

02 设备更换。例如空调、热水器、坐便等需要更替的情况。

03 建筑物本体问题。例如，漏水，地板、天花板、墙壁等的破损情况。

有的属于突发损坏，有的属于定期更替，有的则需要更换器具或进行大规模工程。另外，如果入住者退房，为了招募下一个入住者，有必要将房屋恢复原状。退房方面，因入住者的故意、过失而损坏的情况由入住者承担。通常的经年劣化、自然磨损造成的情况由公寓业主承担。

二、大规模修缮

大规模修缮是指，为了防止公寓因经年累月的老化，能够维持资产价值而进行的外墙和屋顶等外部装饰的重新粉刷和维修等大规模修缮工程。特别是关于防水工程，如果不定期进行修缮，可能会恶化，也有可能会因为漏雨、漏水等造成大问题。大规模修缮的周期是10年到15年。

三、预防性修理

在公寓没有发生大问题之前预防性地进行修缮，例如白蚁的防治工程等。有时即使设备没有故障，为了解决入住问题，也会将旧设备升级为最新的型号，这也可以说是预防性修缮。

关于修缮的时机和费用的标准。上文有提到，设备的故障等情况虽然是突发性的，但是一般费用并不高。需要更换设备的情况，可以参考每个机器的大致更换时期。比如空调，假设使用期限为10年，需要用10万日元来更换，那么每月从房租收入中拿出830日元，在更换时就可以从积累额中支付，减轻负担感。

关于退房时的原状恢复费用，可以根据签订契约的时间来预测更换的周期。想要具体的报价单，也可以和所委托的管理公司详细确认，能够省去麻烦。

对于花销最高的大规模修缮（业主每月交纳的公寓修缮费积累），根据公寓户数、面积、层数、构造等的不同，工程费也会有很大的不同。可以向建筑公司确认概算金额和修缮时间，计算每月的积累额。

修缮对于延长建筑物的寿命是很有必要的，而且对于空房对策也很有效。选房时，住户的第一印象有很大影响，如果看到未经修整的室内和破破烂烂的外观，就会被排除在入住对象之外。为了让公寓这一商品经常保持干净的状态，修缮是很重要的一点。在这基础上，制定短期、中期、长期的修缮计划，有计划地准备修缮费，可以保证公寓的稳定经营。

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