南宁新“禁偷令”上线！阳台高赠送将成过去式？

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近几年，“赠送阳光房、绿化阳台”是不少楼盘吸引购房者、促进销售的“杀手锏”。

各大楼盘在户型的赠送率上可谓是绞尽脑汁，似乎谁送得多谁就更有优势，性价比更高。

但近日，南宁发布了的新的“禁偷令”，直接打在了高赠送户型的“七寸”上。

新规对我们买房有什么影响？赠送阳光房、绿化阳台将成为过去式？

PART.01

新“禁偷令”出台

阳光房绿化阳台成过去式？

1月19日，南宁自然资源局发布了《南宁市建筑工程规划指引补充规定》。

▲新规截图

这条新的“禁偷令”，调整了阳台、飘窗的标准，补充了城市道路交叉口的风貌提升要求，制定了特定区域内新建住宅建筑的风貌提升要求。

内容不多，但网上讨论的声音却不小。

头条君先圈下重点。

阳台方面↓↓

①住宅每个套型的阳台结构板水平投影面积总和应≤套型建筑面积的 30%。

②非住宅建筑每层阳台结构板水平投影面积总和应≤该层总建筑面积的 10%。

③阳台建筑面积均应计入容积率。

④阳台不允许外接各类设备板和结构板。必须设置时，可设置于阳台非主立面的短边或阳台分户墙正面。

▲常见阳台面积计算案例

值得注意的是，头条君对比旧版规定发现，住宅每个套型的阳台结构板水平投影面积总和与套型建筑面积的比例从原来的 20%提升到30%，也就是放宽了阳台的面积区间。

另外，旧版规定中，生活阳台按一半面积计算建筑面积、计入容积率，绿化阳台不计算面积、不计入容积率。新规调整为阳台建面全计入容积率，不再做生活阳台、绿化阳台细分。

这就意味着未来开发商无法将生活阳台、绿化阳台作为赠送面积给到购房者。

飘窗方面↓↓

①飘窗应三面临空开敞；若紧临飘窗一侧设置空调设备机位或设备井， 可两面开敞。

②飘窗底板、窗槛墙应为混凝土结构并应与主体结构整体连接。

③飘窗上下构件应外挑，飘窗进深（从外墙内边线至构件外边线）应≤ 1.1 米。

④上下楼层飘窗的出挑构件之间不允许用实墙封闭。

▲凸(飘)窗面积计算案例

换言之，未来户型的飘窗只能是实实在在的外置真飘窗，而不是可以拆除后拓展室内面积的“假飘窗“。

显然，新规是在进一步规范户型的阳台、飘窗设计。

PART.02

特定区域住宅建筑风格有新规定

为改善城市风貌，新规还对城市特色重点展示区域及重要自然景观资源周边的住宅建筑提出建筑造型品质提升规定。

根据新规，特定区域的住宅，建筑形体应采取平面组合优化、装饰构件“表皮”等方式，减少平面凹凸规整体型，做到建筑形体规则，体块简洁。

建筑顶部应规整，应将突出屋面的楼梯间、水箱、招牌等建构筑物进行整合、遮蔽，设计整体造型，太阳能设备应与建筑一体化设计。

▲设备板的示例

阳台可采用落地窗封闭，设置阳台垂直绿化。

▲阳台的示例

外窗不宜采用深色、有色玻璃，防护和防盗设施应设在窗内侧，与窗一体化制作，统一安装交付。

▲外窗的示例

飘窗应凸出建筑物外墙面设置，飘窗两侧可接墙体或采用不透光侧板。上下楼层飘窗的出挑构件之间可用透光装饰窗封闭。

▲飘窗的示例

外墙采用干挂幕墙或高级仿石涂料，块面平整，立面装饰构件与线条应简洁明快，设施、设备应设置立面一体化装饰遮罩。

▲建筑形体的示例

总之，就是住宅的形体和立面要往公建化方向设计与建造。

那么，需要进行住宅建筑风貌品质提升设计的特定区域有哪些？

城市特色重点展示区域内的住宅建筑

①民族大道及东沿线两侧第一个街区；

②长虹路、翠竹路、凤岭北路、那安快速路围合的火车东站周边区域；

③平乐大道、五象大道以及玉洞大道两侧第一个街区；

④五象火车站周边第一个街区。

重要自然景观资源周边第一个街区内的住宅建筑

①沿邕江两岸；②环南湖；③青秀山风景区周边；④八尺江两岸；⑤五象湖公园周边；⑥五象岭公园周边。

▲特定区域范围

其实，目前南宁有不少楼盘立面采用公建化立面，比如北投东境、中国铁建西派御江、绿城春江明月等，这样的建筑更精致细腻，简单大方，具有现代感，更符合审美需求。

PART.03

“禁偷令”执行多年，南宁户型有啥变化？

这并不是南宁第一次下达“禁偷令”。早在2014年，官方就出台了《南宁市建筑工程规划指引》。

▲2014年《南宁市建筑工程规划指引》截图

“禁偷令”执行之后，南宁楼市的户型设计也有很大的变化。

早期的商品房户型中规中矩，阳台较小。业主对阳台的需求仅仅是够晒衣服就行，没有多余的空间堆放杂物。

第一次“禁偷令”后，不少开发商通过飘窗改落地窗、花池改阳台、封结构板改造、绿化阳台硬化等方式来拓展室内空间，提高产品的竞争力。高赠送、高拓展户型也层出不穷，阳台越来越大，不管是大小户型，通通赠送大阳台。

▲样板间示意图

比如安吉大唐世家，户型赠送率比较高，约89㎡小三房户型赠送约8.7米长的大阳台，刚需也能拥有改善大阳台（如下图红框部分）。

▲安吉大唐世家户型图

比如北投荷院，小高层及合院产品赠送率比较高，约88㎡户型拓展面积达19㎡；约115㎡户型拓展面积达26㎡。

▲北投荷院约88㎡户型

▲北投荷院约115㎡户型

比如金地美域国际，在售80-125㎡户型，均全赠送了约8㎡的绿化阳台。

▲金地·美域国际户型图

对于大阳台、高拓展的赠送空间，市场的反馈也是萝卜青菜各有所爱，大阳台提高生活品质，还有更大的收纳空间；阳光房虽然很鸡肋，但有总好过无。

PART.04

新“禁偷令”再上线，有什么影响？

新规出台引发的讨论声不小，大家关注的焦点是，它对楼市有什么影响？

可以肯定的是，《南宁市建筑工程规划指引补充规定》能在一定程度上规范市场行为，进一步限制开发商“偷面积”的操作空间，促使开发商在产品研发上多花心思，把重点放在产品的通透、方正以及功能性上。

同时，新规对提升南宁城市形象也有积极作用。

比如引导特定区域的住宅建筑整体风貌向公建化发展，提升建筑品质，改善城市面貌、景观格局，提高城市颜值。

▲五象湖（摄影：居南宁摄影团队）

另外，新规给了开发商不小的压力和考验，一定程度上推动南宁户型再次迭代升级。

如今户型设计越来越内卷，在新的挑战下，开发商要想脱颖而出，必然得在户型上多下功夫，迎合购房者新的需求。

可以预见，未来，南宁楼市将会有更多出彩的新产品出现。

比如新规中提到的阳台垂直绿化，这一点在重庆、广州等城市能找到范本，如果在南宁能够呈现，说不定又是一个网红打卡点。

从这个角度看，新规于城市发展而言都是有利的。

作者|刘玉婵

审核|吴晓苑

编辑|徐逸君

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