上海内环老破中卖房记

发布时间：2025-05-20 07:25

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在不考虑时间价值的前提下,咱们来简化的算一笔账：

2009年6月买入，花了158万加上25万装修，共计183万。

2025年5月卖出，卖得575万，扣除4万中介费、3万加装电梯费和1万装饰费，实际到账567万。

这16年里，贷款利息支出24万，房租收入100万。（是的，房子刚装修好我就搬去深圳了。）

合起来，183万投入，16年后回收643万，涨了3.5倍，年化收益率约8.2%。作为对比，沪深300指数从09年6月底的3166涨到今天的3874，涨幅远低于这个房产。

但这不能简单粗暴的就认为买房比买股划算。1.每个人的投资能力是不同的。实际上，09年到25年是中国经济红利释放的黄金时期，出现了大量优质投资机会。信托、分级A、可转债、各种套利玩法层出不穷，普通人如果愿意学习具备一定投资能力，做到年化10%也不算难事。2.沪深300指数并不能代表股市的整体收益情况。比如万得全A指数，同期从2500涨到5071，上涨了2倍多。更重要的是，指数不等于实际收益，因为没算股息复投。尤其是高分红的指数，三年不显，十年一看惊人。下图是红利指数和红利基金的差距对比，“劈叉”相当严重。所以看指数，不能只盯着点位涨幅，而应该看“全收益指数”。（顺便吐槽一下，现在的主动基金喜欢和沪深300对比，这相当于给自己打了个低难度副本。毕竟，沪深300本身就漏算了3%左右的股息收益，想真正“打平”，得每年多赚3%。）3.房产可以上极大的杠杆。在房价上行周期，这个杠杆能把收益翻好几倍。回头看，当年买房时我觉得性价比很低（房子月租4000，158万存在银行的利息就够交租），以为买在了山顶，要“站岗”很多年，所以没怎么加杠杆。谁能想到后来飞升得这么猛。早知道就该多贷款买几套，现在大腿都拍青了。所以我一直很清醒：我不懂房地产，不理解房产的价值，也没能力靠它投资致富。4.自住房带给我的情绪价值是巨大的，不是简单可以用金钱量化的。按自己审美装修的家，舒适度比租房好太多。虽然真正住在这个房子里的时间不到两年，但这次回去卖房，一进门还是熟悉的味道、熟悉的家具、满满的归属感。那是新婚时一块买的家具，旅游带回的纪念品……理智告诉我“是时候卖掉”，但感情上真的很舍不得。所以，买股还是买房，因人而异。对我来说，自住房无论多小，必须有一套。如果觉得房价高，那就少占点资金，买个小的、旧的、但上班近的。说实话，现在我反而觉得上海“老破小”的性价比比新房高得多。比如我们小区单价6万，隔壁新盘13万，但我们这边加装了电梯，一梯两户，南北通透，通风采光和得房率完爆旁边小区，住着是真的舒服。当然，小区绿化和车位是差很多，但这差价也不值一倍的价格。至于卖房的原因：原本想等女儿小学后搬回上海，毕竟教育环境确实比深圳好太多。可惜没等来这个机会，继续持有这套房子就纯粹变成投资了。而我始终认为，房价和股市其实反映的是同一个经济体，长期趋势不会差太多。如果卖房后房价真的再飞一波，那股市或其他资产上，我也有机会获取差不多的收益。再说，房产投资真正跑赢其他资产，是靠高杠杆——这只在上涨周期才成立，而我不敢赌未来的房价走势。说到底，打理异地出租房的麻烦，和研究新投资机会的麻烦比起来，我更愿意接受后者。幸运的是，挂牌三天就成交了，卖的非常顺利。在如今这个买方市场，算是效率相当高的。下篇介绍我们做了什么来促成快速成交。

孕气十足

如何挂牌3天就成交？

1. 合理定价挂牌前，我们分头行动。一个人用新手机号扮演买家角色，把周边二三十套潜在竞争房源都看了一遍，筛选出7套“硬实力”相当的房子，和中介深入沟通、摸清底价，再分析我家房子的优劣势后，定出我们的挂牌价、报给中介的底价以及真正的底价。2. 美化房子，营造氛围感另一人则负责把房子“打扮”得体。老房子最怕给人破旧感，所以房子的美化工作不可或缺。目标是创造一种氛围感：房子宽敞、明亮、温馨，住在这里的人生活得精致舒适，让人走进来就有一种渴望，我也想要过这样的生活。- 断舍离：已经明显磨损的家具就不要了、不必要的用品要么收起来要么扔掉，东西少才能显得整洁宽敞。但不能扔太多，必要的东西还是都留着，否则没人住的空旷感也不好。记住，目标是营造有人在这里住得很舒适的沉浸式体验。参考开发商的样板房。- 换灯换锁：不亮的灯全部修好，老装修用的水晶灯显得老气又不够亮，全部换成品牌LED吸顶灯，明亮又简约大方，耗资2000。门锁换成指纹锁，方便带看又显高级，耗资1500。深度清洁：老房子去除陈旧感，清洁很重要。光清洁剂我就买了十来种，清洁玻璃的、瓷砖的、地板的、墙面的、金属的。。。另外还请专人擦窗户，2次共6个小时才擦完，但效果立竿见影，窗明几净。常规清洁，也是请专业人士来打扫了2次6个小时，才把角角落落都清理干净。我自己就专注在细节的清理上，例如清洗窗帘，把卫生间的五金件擦得锃光发亮，清理掉墙面很明显的、大片的脏污，只留一些日常较浅的痕迹，避免给人刻意刚刚翻新完的伪装感。此处推荐京东的家政服务，真的很好预约且服务很好，耗资1000。- 软装布置：厨房台面、洗脸台台面等购买成套的用具，厨具换新的，有美感又整齐。入门地垫、卫生间地垫换新的。卫生间洗漱用品等买高档品牌且颜值高的。客厅和房间鲜花不断，要鲜花不要塑料花，我自己家里也是如此，这不仅是美观而且给人好心情。居家香氛要搭配好，鲜花味道的，不要那种酒店味道的。餐桌上要摆果盘，颜色搭配要丰富，既好看又可以招待，很实用。因为挂牌的时候上海1月份非常冷，我们全天开着空调且不关厨卫门，保证通风又让人进门有温暖感。总之，目标就是沉浸式体验：这里的原主人生活得很舒适、精致，如果你买了这个房子，你也可以。耗资1000。- 整理资料：当年的装修图、家电说明书、发票全部整理收纳好，给买家实实在在的安心感。因为我们当初装修确实花了很多心思，格局非常合理，斥巨资购买品牌实木家具和进口家电，所以更适合打算直接入住的买家，而不是重新装修的买家。将来万一有维修需要，家电使用方法等，资料、发票和说明书都整理好统一收纳，买家看房的时候可以给他们看，让他们买了之后能用得放心。3. 精心准备推介文案提前准备好房源说明文件，突出亮点，发给多家中介，让他们省去脑力劳动，提高带看效率。价格方面，设定清晰的挂牌价、给中介的底价和真正的心理底价。4. 谈价策略明确我们经验不足，但心态放得很平。目标是快速成交，因此即便让利二三十万也能接受。挂牌初期是关键窗口期：- 中介集中推送，客户积累最多；- 房市仍处调整期，短期升值可能性低；- 拖越久越不利，不如快速成交，资金腾挪。600万半年的投资收益也有18万了（我按照一年6%计算的），所以调整心态，不在乎这让利的5%了。我们当时挂牌618万，给中介的底价是600万，心里的低价是560万，最后575万成交。同期我们对标的7套房子，仅1套以更低的价格成交了，其余6套均未成交。最后要表扬一下我先生，我们分工明确、默契配合，真的是珠联璧合。尾声：搬离的不舍与继续向前过户当天，我再次走进这个熟悉的家，阳光从阳台斜斜洒进来，照在那张我们曾无数次围坐吃饭的餐桌上。屋里处处留着生活的痕迹——墙上没擦掉的小贴纸、厨房抽屉里的调料罐，新婚时一起选的家具，旅游时带回的小摆件。明明只住了不到两年，却像住了十年。房子是卖了，但回忆，一点都没少。那个在内环内老破中里努力生活、精打细算、擦窗换灯、凌晨焦虑的我，依然会在记忆里，占据一个明亮的角落。写在最后：卖房不是一次简单的交易，它承载着过往的回忆，也开启了新的篇章。愿你也能在自己的生活旅途中，遇到一处值得托付的房子，一个愿意共度风雨的人，一段舒心自在的生活。

打新交朋友

这个帖子还是给我挺多感触，周末有空聊一下

1、贴主给出了卖房的标准流程和方法论，这给要卖房的朋友一个很好的模版作参考。买家身份了解行情，修缮房屋，强化软装，烘托氛围，集中展示等等细节都值得学习。我以前房产投资的经验现在想想主要是买房的经验，总结经验就一句话，看房一百套，闪击。

2、集思录给我们一个看世界的好世界。

集思录聚集了非常多各行各业非常优秀的人来分享观点，展示人生，这就把远在天边的陌生人转化成为身边人的感觉。这有什么用呢？貌似并不能给具体某人带来实际好处，但我认为这极其重要。

试想你能接触到的人，某个方面你最强，可能你一年的财富增长是周围人一辈子也达到不了的，你再谦虚谨慎，本性就会让你飘。会不自觉的认为自己还不错，骄傲且傲慢。这不仅关乎你带给别人的感受，最核心的是阻碍你的成长。把自己放到更大的世界，你会觉着身边人比你厉害的人太多了。自己再普通不过，心态也平和，身边人决定了你成长的高度，集思录让你见识到更多高人成为身边人。

就如贴主如同很多集友一样，就是思路清晰，执行力强，把卖房这种生活中常见的普通事做的就是很专业优秀，立马让我投资房产自诩不错的感觉相形见绌。

稳若老狗

多年前就有朋友告诉我，深圳旧房要卖前花几千、万把块钱搞干净整洁，可以多买十几二十万（特别是来看房的是视觉化的女客）。

但大部分人不会愿意这么做。

无事小神仙

爱看这种实操复盘贴，感谢分享

上海内环老破小我还是留了一套，主要想着哪天娃又要考去上海，有个落脚点，省得从头开始攒首付，有事需要也可以卖可以抵押，作为投资不一定达标，作为内心安定情绪价值来说，确实小资金办了大事情。

Akanishi

09年180万，现在只能不到600万，标的买错了，不应该买楼梯房。

MACD金叉信号形成，这些股涨势不错！