房地产开发行业：销售季节性回落白名单机制持续发力

发布时间：2025-05-20 18:26

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房地产开发行业：销售季节性回落白名单机制持续发力

　　市场仍在筑底企稳途中，推荐资源充沛运营稳健的房企5 月19 日，统计局发布2025 年4 月全国房地产市场基本情况。4 月数据显示行业投资端仍有一定压力，融资端白名单机制发力缓解房企资金压力，市场端房价同比降幅有所收窄，成交量季节性回落，其中核心城市表现更优。

　　我们依然更加看好以一线城市为代表的核心城市复苏节奏，以及在对应区域拥有储备或新获取资源的房企的估值修复，继续推荐具备“好信用、好城市、好产品”即“三好”逻辑的地产股，同时分红与业绩稳健的物管公司亦有望受益于市场止跌回稳。

　　投资端仍有一定压力

　　4 月全国房地产开发投资额同比-11%，降幅较3 月扩大1.3pct，1-4 月累计同比-10%。具体来看：1）土地端：4 月土地市场涉宅用地供应建面同比-19%，成交建面/成交金额分别同比-3%/+23%（3 月+3%/+23%），1-4 月累计同比-3%/+27%。土地市场仍维持高分化格局，核心城市带动整体成交金额增长。

　　2）开工端：4 月新开工同比下降22%，降幅较3 月扩大4pct；1-4 月累计同比-24%，销售尚未完全企稳与房企拿地不足短期内仍将持续制约开工规模。3）竣工端：4 月竣工面积同比下降28%，降幅较3 月扩大16pct；1-4月累计同比-17%。因2021H2 起的销售与新开工下滑或逐步传导至竣工端（房地产开发周期2-3 年），后续竣工的表现或将有所承压。

　　成交季节性回落，房价同比降幅收窄

　　销售量季节性回落，房价同比降幅收窄。4 月商品房销售面积/金额同比-2.1%/-6.7%，环比-43%/-41%，同比相对平稳，环比季节性回落，1-4 月累计同比降幅分别收窄至3%/3%。其中40 个重点城市1-4 月新房销售面积和销售额同比分别+0.1%/+2%。4 月70 城二手房价格指数同比下降6.8%，环比下降0.4%；一线、二线、三线二手房价格指数同比分别下降3.2%、6.5%、7.4%，较3 月收窄0.9、0.5、0.4pct，环比分别下降0.2%、0.4%、0.4%，一线由升转降，二线、三线环比降幅分别扩大0.2、0.1pct。4 月二手住宅价格指数环比上涨的城市个数由3 月的10 个降低至5 个，分别为上海、成都、西宁、丹东、赣州，其中成都二手房价格指数已环比7 个月上涨。

　　国内贷款累计同比回正，缓解房企现金流压力

　　4 月房企到位资金同比-5%，较3 月降幅扩大1.5pct。具体来看：1、4 月定金及预收款、个人按揭贷款同比-8%、-13%，环比-15%/-20%；2、4 月国内贷款同比+15%（3 月+6%），1-4 月累计同比+0.8%（1-3 月-2.3%）；自筹资金同比下降10%，降幅较3 月收窄2pct。销售季节性回落，房企定金及预收款、个人按揭贷款到位资金情况环比均下滑。而房企融资协调机制仍不断落地中，开发贷同比增速明显提升，开发贷与开发投资增速差有所扩大。

　　据金管局最新统计，截至5 月7 日，白名单项目贷款审批通过金额增至6.7万亿元，较2024 年5 万亿提升明显，预计后续白名单机制仍将在缓解房企现金流压力方面持续扮演重要角色。

　　投资建议

　　重点推荐：1）A 股开发：城投控股、城建发展、滨江集团、新城控股、招商蛇口、建发股份；2）港股开发：华润置地、中国海外发展、绿城中国、建发国际集团、越秀地产；3）物管公司：华润万象生活、绿城服务、中海物业、招商积余、保利物业、滨江服务。

　　风险提示：行业政策风险；行业下行风险；部分房企经营风险。

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