存量革命：从基础焕新到业态重构的空间实验

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调查显示，中国写字楼租户对办公场所的品质提升、空间效率优化、ESG合规这三方面具有较高期待。对楼宇内既有租户而言，硬件设施及配套方面的不足，是决定其是否搬迁的首要考量。

老旧楼宇改造需兼顾“标准化升级”和“定制化革新”。商务楼宇若想实现资产价值重塑，需以楼宇定位为基础，深度匹配主流租客需求，实施差异化改造策略。

小陆家嘴区域存在餐饮资源分配不均及停车位短缺的问题。区域连通性弱的短板则加剧了痛点，楼宇间步行路线过长，使跨楼栋商务活动效率受限。针对小陆家嘴区域内众多老旧楼宇，基础型楼宇升级可能效果有限，其核心出路在于彻底的业态转换。

在全球办公空间需求量下降、全球城市房地产市场长期调整的背景下，企业的办公需求正发生着悄然的变化。为应对租户对于办公场所品质、空间效率、绿色合规等多重需求的挑战，写字楼市场正酝酿着一场焕新革命。

小陆家嘴的商务楼宇，存在哪些主要问题？楼宇业主对于改造的顾虑是什么？该从哪几处入手进行更新？什么才是长久提升区域楼宇品质的关键之法？

办公空间的核心期待：品质、效率、ESG合规

麦肯锡曾预计，到2030年全球主要城市的办公空间需求或将比2019年下降13%。多重因素交织下，亚洲、欧美等全球城市的房地产市场正经历严重且长久的影响，但也为历史性的转型创造机遇。

其背后的原因，一方面是由于混合工作模式改变了空间需求，员工居家办公的频率增加，促使人口向郊区迁移，减少了对核心区办公和零售空间的依赖；另一方面，消费习惯转向线上购物，线下零售需求增长放缓，办公密集区的实体店客流量恢复缓慢；最后是城市核心区业态过度依赖办公功能，缺乏居住、文化、休闲等混合功能，导致抗风险能力不足，且房价高企、通勤成本增加进一步削弱了吸引力。

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