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福州万科城市之光

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坐拥 70-110 米城市沿江天际线

近揽约千米主城区江景

占地面积约17.6万㎡

总建筑面积约52万㎡

福州万科城市之光项目位于金山核心区，金山大道旁、橘园洲桥头、乌龙江畔。该项目以绿色、健康、科技为核心理念，规划约 13 万平社区园林，约 20 个标准足球场大，社区共规划 3 大中心花园、4 大入口庭院、16 个主题花园、8 大多龄段运动场、约 800 米中心绿轴等休闲区，以及 1 条约 1000 米夜光跑道、1 个下沉艺术泳池、标准篮球场、儿童足球场、网球场等运动场地。

涵盖超高层住宅、商业街、酒店等复合多元业态。沿着900米宽的乌江江面，城市景观带蓝图正徐徐展开，焕然一新。

城市之光的核心IP包括TOD城市枢纽、未来科技和文脉传承。这些元素赋予了项目独特的身份和使命，使其成为福州的新地标。现代风格与福州地域特色的交融，以及南北院景观的独特设计，共同创造了具有高度识别度和生活气息的空间。

怀抱愿景：“把马路还给街道，让街道温暖生活”，致力于打造一个TOD一站式超级街区，不仅提供便利的交通和购物体验，还注重人文关怀和社区氛围的营造。

文脉传承：城市之光注重历史文化的保护和传承，通过建筑设计和景观规划，将福州的历史文化元素融入现代生活中，为居民提供一个既有历史韵味又有现代气息的生活环境。

未来科技：城市之光引入了先进的科技设施和智能系统，为居民提供便捷的生活服务和高效的能源管理，体现了科技与生活的高度融合。

建筑设计融合了现代风格与福州地域特色，创造出具有独特识别度的空间。南北院景观的设计更是别出心裁，为居民提供了丰富的绿化空间和休闲场所。

项目配套

景观

乌龙江湿地公园、福州沙滩公园、金山公园，走路散步就能到，下楼就能逛的江滨公园。

医疗

孟超肝胆医院、福州国德医院、福州总院四七六医院、省立医院南院等多所重点医院、多个健康服务中心等医疗资源环绕，呵护家人健康。

学校

小金星国际幼儿园、麦顶融信小学、金城湾小学、福州现代中学等多所知名学校。

商圈

仓山万达商圈、爱琴海购物商圈、金山万科里、蔚蓝广场、新华都、大润发、万象里等商圈齐聚，无论是逛街购物还是电影美食，精彩生活便捷通达。

交通

处于 “三横四纵” 路网中，金山大道升级改造后，高架桥无红绿灯，8 分钟可到台江，前往闽江北 CBD（万宝商圈）也十分畅通，能让居民轻松享受半小时生活圈。

地铁

项目位于地铁 4 号线半洲站（原橘园站）旁，4 号线是福州首条地铁环线，与已开通及规划的 11 条地铁线路均有交汇，并且与 F1 滨海快线相交。业主可通过专属电梯直达地铁刷卡层，不出社区就能坐地铁，3 站可到鼓楼，7 站可到东街口。

一、市场总体分析

福州在年初推出了一系列政策之后，上半年的房地产数据却不尽人意。随着政策影响渐弱，以及行业萎靡，想要挽救市场，将变得更加困难。结合对全国重点城市的观察，福州作为重点城市之一，不同项目未来可能也会出现分化加剧的情况。改善盘成交活跃，刚需盘成交量同比表现较差，市场的全面恢复仍依赖刚需盘的复苏。2025年6月国务院常务会议明确提出，要多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险，更大力度推动房地产市场止跌回稳。会议还就“好房子”建设作出部署，不少省份已出台涉及“好房子”的文件，下半年政策有望进一步细化“好房子”标准并加大推行力度。这对福州房地产市场来说，也是促进其健康发展的积极因素。

二、土地市场分析

2025年6月，福州市2025年度第三场和第四场土拍落幕，本次土拍成交总金额102.72亿元，合计成交地块16幅，其中商品住宅用地6幅，安置房及商务商服用地10幅，土地市场保持健康平稳运行。

国企主导市场：本次土拍中，福州市属国企成为主力军。宁化环南、晋安西庄等区域的11幅地块被福州地铁置业、新榕、建总、左海等市属国企瓜分，仅有的非福州市属国企买家为厦门国贸，其通过合作开发模式延续在福州的布局。

区域发展差异：市中心区域（如鼓楼区）地价持续高位，福州地铁置业以1.46亿元竞得鼓楼六一中路地块，楼面价达1.96万元/平方米。相比之下，仓山区浦上大道地块仅以2957.32元/平方米成交，反映出区域价值分化。

市场分化特征：商服用地表现平淡，晋安湖畔超高层地块由五洲国际以22亿元打造综合体，但安置房地块全部由中建国际投资集团底价承揽，显示市场对商业地产信心不足。

从整体来看，此次福州市的土拍活动不仅是对市场供需关系的检验，也是对区域发展潜力的展示。福州城区的地块出让将为未来的城市建设和经济发展提供重要支持。尤其是在市场调控的环境下，如何吸引投资者参与竞拍，成为了一个值得关注的问题。随着城市化进程的加快，福州的土地市场仍然存在较大的发展空间，未来的土拍活动也将继续受到关注。

三、房地产市场分析

2025年6月福州房地产市场呈现高度分化状态。从价格分布看，主要集中在10,000-25,000元/㎡区间，40,000元/㎡以上形成长尾，高端项目数量稀少但价格极高。从区域来看，形成了“鼓楼-台江-晋安-仓山-长乐-闽侯-马尾”的价格梯度结构，区域间价格差异达到4-5倍。符合需求价格弹性理论，高价项目成交量普遍较低，低价项目成交量相对较高，高端市场流动性不足。市场呈现典型的“橄榄型”结构，刚需市场占主导地位，高端市场虽然项目数量少，但金额贡献度高。福州楼市呈现出二手房市场活跃度反超新房市场的态势。

2025年上半年新房市场供应和成交量波动较大，而二手房市场虽面临价格和成交等问题，但在活跃度上超过新房市场。

1、新建商品住房市场

2025年6月，福州全市住宅签约2811套，环比5月大幅增加713套，增幅达到33.98%。不过，若剔除安商房数据，商品房网签数据变化不大。从行政区来看，6月份“仓山”、“晋安”位列签约套数前两位，分别签约826套和794套，占据大部分签约份额。“福清”、“长乐”、“连江”、“闽侯”、“台江”和“永泰”位列四到九位，剩下的五个区（县）签约套数均不足百套，其中垫底的“罗源”仅签约9套。

在签约面积方面，由于“福清”套均面积较大，使得八（县）市区签约面积超过五区19万平米之多。6月份福州中建和樾雅居、金樾三江、旭辉时代江来、汇金鼎府四个安商房项目网签套数超过750套，对整体签约数据有较大影响。

2、二手房市场

根据相关数据统计，2025年6月福州二手房均价为21,900元/㎡，环比下跌0.46%。从全国范围来看，同期重点城市二手住宅市场均价为13,890元/㎡，环比下跌0.47%，同比下跌3.52%，环比跌幅较上月收窄0.05个百分点。福州作为二线城市，其二手房市场也受到整体市场环境的影响，价格呈现下跌趋势。

鼓楼区作为福州传统核心城区，教育、医疗、商业等资源高度集中，房价抗跌性强，近三个月价格相对稳定。仓山区的金山板块配套成熟，价格波动极小，保值能力突出。而马尾区一直以来是价格洼地，4-6月均价在13,738元/㎡左右波动，成交量在五城区中最低，反映出福州郊区去化难度较大。

四、总结与展望

2025年6月国务院常务会议明确的政策方向给市场注入了信心，下半年可能会有更多稳定房地产市场的政策出台，进一步优化现有政策，提升政策实施的系统有效性，以推动房地产市场止跌回稳。若后续有更多利好政策落地，并且能够有效稳定市场预期、激活需求、优化供给、化解风险，福州房地产市场有望实现止跌回稳，商品房市场可能会随着政策的推动而出现更明显的增长，库存去化速度可能加快，市场信心也将逐步恢复。如果政策力度不足，或者行业萎靡颓废的预期持续蔓延，市场后续仍可能面临较大压力。即使有安商房支撑网签数据，但剔除安商房后商品房市场若不能实现真正的回暖，福州房地产市场全面复苏仍将面临挑战。

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