广州旧改半年报：房票+旧改，正在改变楼市销售格局

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近期，一张横空出世的亿元房票震动行业。

它不仅刷新了广州市单张房票面额的最高纪录，也拉开了广州旧改新局的帷幕。

这张额度惊人的房票，直观地显示出“房票”在旧改领域日益凸显的重要性。

回顾今年上半年，房票+旧改，合成了一柄效果惊人的利器，组成房地产行业“去库存”的第一生产力，刺激市场活力，全面加速推进全市旧改进程。

01

上半年，广州各区旧改全面开花

历经清退重整，推出“依法征收、净地出让”新模式，补充并推广房票安置等全方位大调整，重新启航的广州旧改如今已重现活力，继续展现出强劲的发展态势。

数据显示，广州今年计划完成城市更新固定资产投资1800亿元以上，其中城中村改造1000亿元以上，规模创历史新高，推进21个新开工城中村改造项目，同时新开工老旧小区改造超150个。

涉及项目主要分布在花都（6个）与南沙（5个），以及广州火车站片区、新中轴海珠片区、环五山创新策源区、罗冲围片区四大重点片区。

截至目前，广州累计推进城中村改造项目161个。

今年既是“全运年”，也是旧改政策重整并显效之年，广州各区对旧改的热情高涨，正根据自身优势实施差异化的策略，全力加速推进旧改项目进度。

黄埔：完成固投185亿元，多个“首次”领跑全市

黄埔区仍是广州旧改最重要的版图，实现了多个“全市首次”。

数据显示，今年以来，全区城市更新项目新开工112万平方米，茅岗路以西、沙步、庙头、何棠下、珠江村、文冲东、新溪等多个项目实现安置房建成封顶，建成封顶115万平方米，使用房票认购商品房1348套，完成固定资产投资185亿元，累计投资总量首次突破3000亿元大关，城市更新项目开工面积、房票认购、固定资产投资等指标数据位居全市首位，持续领跑。

双沙村城市更新项目效果图

具体来看，今年上半年，黄埔区先后出台改造主体选定、专项借款资金监管等配套文件，同时全市率先印发首个区级城市更新及城中村改造专项规划成果，并在“央地合作”模式方面实现新突破。

4月，科学城集团与中交城投就系列“依法征收、净地出让”模式城中村改造项目达成重要合作共识，首批系列城中村改造项目总投资额超210亿元，标志着城中村改造领域央地协作模式实现了关键性突破。

其中，广州市首个央地合作城中村改造项目——金坑村银岭片区城中村改造项目复建区全面动工。

金坑村银岭片区城中村改造项目效果图

此外，黄埔首单跨区使用房票及首单转让房票双双落地枫下村城中村改造项目。

天河区：多个重点项目刷新进度，亿元房票刷新记录

今年年初，天河区明确2025年实施全覆盖推进剩余23个城中村改造和整治提升，力争完成城市更新固定资产投资350亿元。其中，汇聚了暨南大学、华南理工大学等高校及400多家高新技术企业的环五山创新策源区是更新重点，包含凌塘村、元岗村、长湴村、柯木塱村等多个重点项目。

6月，环五山创新策源区多个重点项目集中刷新进度。

元岗村、长湴村城中村改造首期安置房项目开工，计划2028年交付。而元岗村拆补方案正式出炉，安置面积补偿 3.5 层还可叠加奖励面积，弃产补偿1.6万/平方米。

而天河区体量最大的柯木塱村改造项目首期复建安置房动工，将建设502套高品质安置房及2.04万平方米商业配套，预计2027年底交付。

柯木塱村改造项目效果图

值得一提的是，这几个村的房票安置极大地消化了区域内项目的库存，也大幅拉升了6月广州楼市的销售数据。房票对去库存的效力可见一斑。

同时，天河房票安置工作打出了石破天惊的一枪。在环五山创新策源区项目中，天河成功开出面额高达1亿元的房票。当前该房票已被用来签订物业购买合同。

白云区：罗冲围重点项目回迁房奠基

白云区重点推进罗冲围片区的连片改造。该项目也是白云区近十年来规模最大的城市更新项目，预计2026年形成规模效应。而在华为研发中心等科创企业入驻的加持下，该片区旧改进展速度喜人。
其中，潭村作为首开区之一，首期安置地块项目总建筑面积30.14万㎡，涵盖1918户居民，总投资22.43亿元，计划工期2.5年。当前，该项目一期回迁房奠基仪式已正式举行。
此外，罗冲围的螺涌、松南、松北三个安置地块EPC总承包已成功招标。

荔湾区：坑口村最高补3万/平、山村“控规”发布

联动白鹅潭商务区发展，荔湾区重点推进花地河西片区（山村）、坑口、葵蓬等重点项目。

其中，广州市规划和自然资源局于近日发布《荔湾区山村片区控制性详细规划》，其中二类居住用地面积15.81公顷，商住用地14.10公顷，公园绿地面积增加2.42公顷，原址保留并活化利用5处单位（遗产）。

作为全国首批“依法征收+净地出让”模式开工的城中村改造项目，山村城中村改造项目自2024年9月30日动员会启动房屋征收工作以来，征收时间、户数的综合效率创出了近年征拆新高度，股东、社员意愿征询同意率均超90%。

而坑口村改造项目征拆测量收官在即，拆补方案业已正式披露，合法补偿面积为2.2万/平+征收奖励5000元/平+货币补偿补助费3000元/平。

越秀区：激发老城活力，实施33个城区品质提升项目

作为广州核心城区，越秀区2025年重点推进广州火车站片区和瑶台城中村改造两大标杆项目，年内完成新开工安置房2000套以上。
上半年，站前路市客运站地块做地方案获批，成为全市首个审议通过的做地实施方案地块，当前正在拆除建筑。瑶台村改造作为越秀区首个采用"依法征收、净地出让"新模式的项目，首开区已于2024年9月启动建设。

海珠区：补偿金额上涨，部分地块安置房开工

海珠区重点推进新中轴海珠片区建设，以“拆、治、兴”并举策略推动康鹭、三滘、东风等城中村改造，力争全运会前建成新中轴绿轴示范段。

番禺区：加快推进沙溪村、里仁洞、柏堂村等44个项目

2025年番禺区共计划推进44项城市更新项目，其中9项旧改项目，重点推进沙溪村旧村庄、里仁洞村旧村庄、化龙镇柏堂村、石壁村、桥南锦绣地块、罗边村旧村、南浦村旧村、石碁镇桥山村村镇工业集聚区、番禺区旧水坑村村镇工业集聚区。当前旧水坑村村镇工业集聚区更新改造试点项目的规划方案已经获批，规划建筑面积约13万平方米。

里仁洞规划效果图

其中，东郊村项目复建安置区顺利封顶；南浦村项目复建安置区及市政道路有序建设；罗边村项目复建安置区全面动工，配建的番禺中学教育集团培兰小学正式开学；南村镇里仁洞村项目复建安置区加快建设，已启动首批复建安置房摇珠分房。

值得一提的是，村镇工业集聚区更新改造试点成为番禺区旧改重点。此前，番禺区城市更新局召开村镇工业集聚区更新改造试点项目专题会议。

花都区：新开工旧改项目居全市之首

2025年上半年花都新开工的城中村改造项目数量达6个，居全市之首，包括杨二村、东边村、平西村、新和村等项目。

今年节后，花都正式启动狮岭镇新庄村村镇工业集聚区改造项目，这是广东省首宗采用低效用地政策批复的项目，同时也是广州市村镇工业集聚区改造“试点项目”。

南沙区：“全运年”加速推进7大旧改项目

当前，南沙全速推进重点东井村、广隆村、大涌村上下街、塘坑村、鹿颈村、东流村7个“依法征收、净地出让”新模式旧改项目。同时有序推进金洲—冲尾村、大涌村新村街、东瓜宇村、东湾村吸水脚、坦尾村、亭角村等9个旧模式改造项目的建设。

据了解，7个旧改新模式项目均位于南沙区重点发展区域，比如塘坑村、大涌村（上下街）、广隆村位于明珠湾起步区慧谷西重点片区内。作为明珠湾的“最后一块拼图”，慧谷西片区规划建4所九年一贯制学校、1所小学和11所幼儿园，1所文化中心和1所展示馆，同时未来规划沿江建设景观带和海滨路，建设“滨江休闲文化岛”。

6月20日，南沙区东井村城中村改造方案公示。

6月28日，广州市南沙街道广隆村城中村改造项目开拆。按照征收补偿文件，如选择货币补偿，补偿标准最高1.14万/平。如选择安置房置换，最高置换房屋总建筑面积为380平。

同日鹿颈村、塘坑村完成“首拆”。

消息显示，南横、东井、塘坑、鹿颈四村拆迁安置速度正加快，支付征拆补偿款超1.5亿元，有114户村民已选了152套房。

增城：启动5个城中村改造、完成投资100亿元

实施城市更新大攻坚行动，启动5个城中村改造、完成投资100亿元，推进1000亩低效用地“工改工”，挖潜置换存量空间，改善生产生活环境，推动现有产业升级，导入新兴产业，创造新的产业生态。

不久前，增城碧潭村安置社区用地报批已获批复，当前已完成施工招标并开工建设，这是增城区探索宅基地多户联建集约利用模式的具体实践。而中新村项目拟转为“依法征收、净地出让”的城中村改造新模式继续推进。
此外，增城区荔城街、增江街以及新塘镇卫山、中街、西街均已发布老旧街区改造招标公告。

从化：加快推进东风村、禾仓村首开地块建设

从化区加快推进东风村、禾仓村首开地块建设，积极谋划积极谋划S118沿线和街口老城区城中村改造项目。
6月，联星村西华社全面改造项目正式开工奠基，从化旧改进入快车道。

02

房票之下，旧改成为去库存第一生产力

在房地产行业，“房票”成为各地重点推广和落实的工具，全国近百个城市集体大力推行“房票”安置，整体去库存效果显著。

2023年10月，广州市审议通过的《广州市城市更新专项规划(2021-2035年)》首次明确提出“探索房票安置政策机制”，使广州成为首个在政策层面提出房票安置的一线城市。

这一政策的推出，标志着广州旧改模式从传统的“回迁房+货币补偿”二元模式向多元化、市场化安置方式转变，为超大城市城中村改造提供了全新思路。

此后房票安置政策在荔湾区、南沙区、花都区、黄埔区与天河区陆续落地。

5月16日，花都首批房票发放，开启安置新模式。

6月16日，南沙区举办首批房票颁发暨房源兑现仪式，向首批符合条件的群众颁发“房票凭证”，标志着南沙区在优化拆迁安置模式上迈出关键一步。

而作为“旧改大户”，黄埔区在房票安置方面走得更快更远。最新数据显示，当前全区使用房票认购商品房1348套，为全市第一。而黄埔区也出现了首张首单跨区使用房票及首单转让房票。

此外，天河区也开出了面额高达1亿元的房票，不仅直接促进了房地产销售去化，也将显著带动天河区经济发展。

经过一年时间多时间的酝酿与尝试，“房票”安置在广州全面开花，初显成效。

特别是，数据显示，6月份，广州新房网签6796套，共计81万平，创下今年新高，各个行政区出现了成交量异常猛增的迹象。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，其主要动力就是专项借款收购存量商品房做安置房或用专项借款来支持房票安置。

参考上一轮棚改货币化，机构预测，预计2025年实际进行城中村改造实施计划的数量可能增至150万套-200万套，如果按照平均每套保障房为50平方米，总计拉动住房需求0.75-1亿平方米。

可以说，房票+旧改堪称去库存第一生产力。

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