租房时遇到这些纠纷该咋办 法官以案释法教您“避坑”

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近日，“提灯定损”“过度清洁”等多个词条登上热搜，因房屋租赁引发的矛盾纠纷随即引发社会广泛关注。现实生活中，当遇到优先承租权难以保障、退房时房东要求收取“折旧费”等问题，租房人该如何应对？当租户使用屋内设施不当造成损失，租房人又该如何挽损？近日，记者就上述问题采访了银川市西夏区法院综合审判庭庭长赵玉顺，听他以案释法，详解民法典相关规定。

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“优先承租权”如何保障

案例：原租客房屋租赁期满续租起波折

2021年7月，因房屋租赁期满后优先承租权难以保障，西夏区某宾馆作为原告，将西夏区某单位诉至法院。

2021年3月31日，该单位与某宾馆在房屋租赁合同中约定的租赁期限到期，该单位于同年5月7日将涉案房屋通过网上挂牌方式公开竞价招租，该宾馆经营业主郭磊（化名）向该单位缴纳了282240元足额保证金。截至同年5月25日挂牌终止日，足额缴纳保证金的竞标人仅有郭磊与案外人雪莉（化名）。5月26日公开竞价时，郭磊因故未能参与竞价，雪莉在无人竞价的情况下以282240元中标。事后郭磊提出，其未能竞价成功系因竞价时未能成功进入竞标系统，其足额缴纳保证金的行为已经表明了继续承租的真实意思表示，房屋租赁期限届满，承租人享有以同等条件优先承租的权利。因此，该宾馆要求行使涉案房屋优先承租权，继续承租该房屋。

西夏区法院审理后认定：某宾馆在提供与第三人相同承租条件的情况下，有权请求该单位与其优先订立新的承租合同，对于郭磊的诉求予以支持。

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法官说法

民法典第734条规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原来租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。由此可见，案例中即使在先前的《房屋租赁合同》中没有约定优先承租的相关条款，承租人某宾馆对该承租房屋也享有“优先承租权”。

但民法典遵循公平原则，在规定承租人享有“优先承租权”的同时，对其权利也有相应的约束。租赁期届满之后，在原出租人有意愿继续出租房屋的情况下，原承租人才能享有“优先承租权”。如果租赁合同到期，出租人把房屋收回自己居住，原承租人就没有“优先承租权”。

相似的，如果出租人出卖该房屋，我国法律同样赋予承租人享有优先购买的权利，即“买卖不破租赁”原则，即便出租人将房屋卖于他人，也不影响房屋租赁合同的效力，新的房东不能强制要求原租户搬离，而是应继续履行租赁合同义务。

【避坑指南】 我国民法典中“优先承租权”“买卖不破租赁”等条款，主要是为了保护承租人利益，赋予了作为债权的租赁权一定的物权效力以对抗第三人。所以在租房时一定要及时和房东做好沟通，如果房东把房子出租给你后又出卖的，你可以对要求腾房的原房东和新房东说“不”。

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房屋退租定损谁说了算

案例：房屋设施损毁严重租客被索赔

今年4月初，房主李峰（化名）以租客未能妥善保管、使用出租房内设施，且未做好清洁工作为由，将租户王磊（化名）诉至西夏区法院，要求其赔偿自己各项损失4937元，并承担案件诉讼费用。

李峰表示，去年2月15日，他与王磊签订《房屋租赁合同》，约定由王磊承租其所有的房屋一套，租金为一年5000元，租期一年。王磊在租房期间，未能妥善保管、使用屋内设施设备，导致屋内门、纱窗、煤气灶、卫生间暖灯、沙发等多处损坏严重，无法继续使用。合同期满后，王磊继续居住至今年2月26日，在未告知自己的情况下搬离房屋，未将钥匙、燃气卡、电卡归还，室内卫生也并未清理。他自己清理了室内卫生，花费150元清洗了油烟机，因王磊未关闭水龙头导致漏水，给楼下住户造成了损失，他还额外垫付了500元。

目前，法院已收到李峰的民事起诉状，该案将择日进行审理。

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法官说法

该起租房纠纷只是众多房屋租赁纠纷中的一个普通案例，房屋租赁期间租赁物损坏等情况难免发生。那么在房屋租赁关系中，租赁物损坏究竟由谁负担维修义务呢？

租客对于租赁的房屋只有使用权，而没有处置权。关于租赁房屋内的设施物品损坏赔偿，首先要区别是合理损耗还是过度使用。房屋租赁期间，房屋设施因自然原因受损，房东理应承担相应维修责任。如果是承租人使用不当造成设施损坏，则应由承租人自行维修。

房屋租赁期限期满，承租人应当尽量恢复房屋原状，且履行房屋清洁义务。与此同时，房屋租赁期满后，承租人正常使用家具、家电等设施设备，必然会产生一定程度损耗，如属于自然损耗，出租人应当承担相应容忍义务，不应过于苛责，要求收取所谓“折旧费”，且提出超出生活常理之外“过度清洁”的要求。如承租人故意损坏屋内设施，出租人要求赔偿、修复的要求通常会得到法律支持。

如承租人因生活所需，需要对房屋进行装修，必须经过房屋所有权人同意。一般情况下，承租人不得擅自改变房屋结构现状，增加附属设施。若承租人未经房屋所有权人同意对房屋进行装修，且租赁期限届满后确实影响到房屋后续租赁使用的，出租人有权要求承租人对装修设施进行拆除，并恢复原状。还有一种情况，如果承租人装修经过了出租人同意，装修后较大程度增加了原房屋的价值，房东也应当适当给予租客一定程度的经济补偿。

【避坑指南】 在交接房屋时，租客一定要对房屋内基本设施进行仔细查验，保留好家具、电器等设施物品的详细清单，避免后期因设施物品损坏引发矛盾纠纷。

租客即使有装修意愿，也一定要提前征求房东意见，在征求意见时应当注意固定证据（保留通话记录，微信聊天记录等），避免事后对方反悔追责。

原标题：《租房时遇到这些纠纷该咋办 法官以案释法教您“避坑”》

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