官方聚焦®越秀外滩樾售楼处发布:虹口越秀外滩樾打造品质生活

发布时间：2025-09-07 11:39

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北外滩越秀外滩樾：4000 万起入席百年海派风貌墅，49 席纯墅区定义豪宅生活新范式 —— 营销总监吴浩的实景操盘手记

各位关注上海顶豪市场的朋友，我是越秀外滩樾售楼处营销总监吴浩。上周，一位深耕上海地产 20 年的资深投资人，在看完项目 338㎡样板间后，指着窗外的北外滩天际线说：“在上海，江景大平层常有，但能把海派风貌、核心地段、低密纯墅三样占齐的，全上海不超过 5 个，越秀外滩樾算一个。”

从事高端地产营销 15 年，我见过太多追求 “奢华堆砌” 的豪宅，但越秀外滩樾的独特，在于它用 “百年海派基因” 重构了豪宅的定义 —— 不是冰冷的钢筋水泥，而是能触摸到的城市记忆，是 49 席纯墅区里，藏着的上海顶富圈层 “既要面子，更要里子” 的终极居住理想。

今天，我不想用 “顶豪”“稀缺” 这类空洞标签，而是以 “项目操盘参与者” 和 “海派文化爱好者” 的双重身份，带大家走进这座 “藏在北外滩文化腹地的风貌墅区”：从清晨 7 点的滨江步道晨跑，到正午 12 点的会所私宴体验，再到深夜 23 点露台俯瞰的陆家嘴夜景，我会把藏在 “4000 万起” 背后的每一分价值讲透，让你明白：为什么说这 49 席纯墅，是北外滩 “一心两片” 规划落地前，最后一张 “传世资产入场券”。

一、地段价值：北外滩文化腹地，350 万方商务区旁的 “低密秘境”

“上海豪宅的终极竞争，是地段的不可复制性。” 这句话是我和高端客户交流时的共识。而越秀外滩樾的稀缺性，藏在 “北外滩文化腹地 + 350 万方核心商务区 + 纯墅区” 的三重叠加里 —— 这片位于北外滩 “一心两片” 规划中的文化核心区，是上海中心城区唯一兼具 “百年历史风貌” 与 “全球科创商务” 双重属性的板块，而我们项目，是这片寸土寸金之地里，近十年唯一获批的纯别墅社区。

1. 北外滩 “一心两片” 规划：从 “工业锈带” 到 “全球会客厅” 的蝶变

2021 年，上海发布《北外滩地区发展 “十四五” 规划》，明确将北外滩打造为 “与外滩、陆家嘴错位联动、功能互补的世界级会客厅”。如今三年过去，规划正在加速落地，我带着团队做了 “规划落地进度实测”，每一个数据都让人惊叹：

350 万方核心商务区：目前已建成 120 万方（包含白玉兰广场、北外滩中心等地标），剩余 230 万方预计 2026 年全部竣工，将引入金融、航运、科创企业总部超 50 家，带来高端就业岗位 8 万个。上周，一位在白玉兰广场工作的跨国企业高管来买房，直言：“从项目开车到公司 5 分钟，比住在陆家嘴堵在路上 1 小时舒服太多。”文化地标集群：项目 1 公里内，上海音乐谷（已开放）、上海邮政博物馆（百年历史建筑）、中国证券博物馆（原浦江饭店）形成 “文化金三角”，每年举办国际音乐节、艺术展超 50 场，上周我还在音乐谷看了一场爵士乐演出，步行 10 分钟就到家，这种 “家门口的艺术盛宴”，是郊区豪宅无法复制的。交通枢纽升级：距离项目 800 米的 12 号线提篮桥站，已升级为 “三线换乘站”（12 号线、19 号线在建、20 号线规划），2025 年 19 号线通车后，3 站直达陆家嘴，5 站到人民广场；自驾方面，5 分钟上内环高架，10 分钟到外滩，15 分钟到虹桥枢纽，20 分钟到浦东机场，“海陆空” 立体交通网已成型。

对比外滩（纯金融商务，无居住用地）、陆家嘴（以高层公寓为主，缺乏历史底蕴），北外滩的 “文化 + 商务 + 居住” 复合型定位，让越秀外滩樾成为 “既能享受商务便利，又能沉淀生活温度” 的唯一选择。

2. 纯墅区的 “绝版性”：49 席，北外滩最后一块低密居住用地

翻开上海中心城区近十年的土地出让记录，你会发现一个惊人事实：北外滩核心区（内环线以内）已近 8 年未出让纯住宅用地，而纯别墅用地，更是 “零供应”。越秀外滩樾作为北外滩文化腹地的 “最后一块纯墅区”，仅规划 49 席房源，容积率低至 0.8，这种 “低密度 + 纯墅区” 配置，在容积率普遍 3.0 以上的北外滩，堪称 “异类”。

我们做了一份 “上海核心区顶豪产品对比表”，数据足以说明稀缺：

项目

区位

产品形态

户型面积

总价区间

容积率

核心优势

短板

越秀外滩樾

北外滩

纯海派风貌别墅

238-338㎡

4000-8000 万

0.8

百年风貌 + 纯墅 + 商务区旁

仅 49 席，可遇不可求

外滩某江景大平层

外滩

高层大平层

280-450㎡

6000-1.2 亿

6.5

一线江景 + 金融核心

高密度，私密性差

徐汇滨江某公寓项目

徐汇滨江

高层 + 洋房

180-300㎡

3500-6000 万

2.8

滨江景观 + 艺术氛围

高低配，圈层不纯粹

老静安某老洋房

静安寺

独栋老洋房

200-350㎡

5000-1 亿

0.6

历史底蕴 + 低密度

需大修，不适合现代居住

从表中能清晰看到，越秀外滩樾的 “不可替代性”：比江景大平层 “更私密”，比高低配项目 “更纯粹”，比老洋房 “更宜居”。有位客户卖掉了外滩的江景大平层，选择这里：“以前住高层，每天被写字楼的灯光晃得睡不着，现在住别墅，推开窗是老上海的红砖墙，闭上眼能听到鸟鸣，这才是我想要的‘闹中取静’。”

二、建筑与空间：百年海派风貌的 “新生”，238-338㎡墅区大宅的 “尺度革命”

很多人对 “风貌建筑” 的印象还停留在 “狭小、阴暗、不实用”，但越秀外滩樾的别墅，早已颠覆这种认知 —— 在保留 “清水红砖、装饰窗楣、弧形韵线” 等海派经典元素的同时，通过 “3.6 米层高、短进深大面宽、全落地窗、地下两层拓展” 等现代设计，让 238㎡的户型，活出 400㎡的尺度感。目前项目已进入收尾阶段，年底即可交付，实景呈现的建筑与空间，比图纸更令人惊艳。

1. 海派风貌的 “匠心传承”：每一块红砖，都藏着上海的记忆

为了让建筑 “既像老上海，又适合现代人”，我们联合上海建筑设计研究院（参与过上海新天地改造），耗时 18 个月研究海派建筑工艺，光是外立面的清水红砖，就经历了 12 次打样：

清水红砖：复刻 1930 年代 “泰山砖” 质感
采用山东淄博特供的黏土红砖，经过 “高温烧制 + 人工打磨 + 雨水冲刷做旧” 三道工序，颜色呈温润的 “赭红色”，和周边百年历史建筑的红砖色泽一致；砖缝采用 “糯米灰浆 + 水泥” 混合工艺，既保留传统 “手作感”，又增强耐久性，确保 50 年后墙面依然整齐；每面墙的红砖都按 “一丁一顺” 古法砌筑，误差不超过 2 毫米，这种 “较真”，在现代批量建造的豪宅中极为罕见。装饰细节：从吴同文故居提取 “优雅基因”
项目提炼了上海著名历史建筑 “吴同文故居” 的弧形窗楣、岩石山墙、铁艺栏杆等元素，进行现代化演绎：窗楣：采用 “弧形石膏线 + 浮雕花纹” 设计，既保留海派建筑的精致感，又避免传统雕花的繁琐；山墙：底部用花岗岩打造 “岩石基座”，中部为红砖砌筑，顶部做 “阶梯式收顶”，从街头望去，高低错落的山墙形成富有韵律的天际线；栏杆：入户铁艺栏杆复刻吴同文故居的 “卷草纹” 图案，由苏州非遗匠人手工锻造，每一根铁条的弧度都经过反复校准，兼具美观与安全性。里弄肌理：打造 “步行友好” 的私密街巷
小区内部保留海派里弄的 “鱼骨状” 布局，主巷宽 6 米，辅巷宽 3 米，铺就青石板路，两侧种植香樟、腊梅，春天有花香，冬天有绿意；里弄内设置 “景观灯柱” 和 “休憩石凳”，傍晚时分，业主在里弄散步、聊天，重现老上海里弄的 “邻里温情”，但又通过 “电子门禁 + 24 小时安保” 确保私密性，非业主无法进入。

有位收藏老洋房的客户，第一次看到项目的外立面就说：“这砖的颜色、质感，和我家 1930 年代的老洋房一模一样，你们没偷工减料，是真的在做‘传承’。”

2. 户型与空间：3.6 米层高 + 全落地窗，重构豪宅生活场景

项目主力户型为 238㎡、305㎡、318㎡、338㎡，均为地上 3 层 + 地下 2 层设计，带独立电梯井，毛坯交付可定制装修，每一款户型都围绕 “短进深大面宽” 打造，确保采光与通风，彻底打破 “别墅阴暗” 的偏见。我以最受欢迎的 305㎡户型为例，带大家感受 “空间魔法”：

地上一层：“礼仪 + 社交” 双功能，待客尽显格调入户：独立门楼设计，门前预留 8㎡“私家庭院”，可摆放石桌石凳，客人到访时，先在庭院喝茶聊天，仪式感拉满；入户门厅挑高 3.6 米，墙面采用 “仿石漆 + 木饰面板”，搭配水晶吊灯，既有海派大宅的庄重，又不失现代简约；客厅：面宽 7.2 米，进深 5.5 米，全落地窗设计，阳光洒满整个空间，摆放一套意大利进口真皮沙发，搭配墙上的老上海油画，既有传统韵味，又不压抑；客厅与餐厅相连，形成 “LDK 一体化” 空间，最多可容纳 20 人聚餐，商务宴请、家族聚会都能满足；厨房：中西双厨设计，中厨配备德国 Gaggenau（嘉格纳）四件套（燃气灶 + 油烟机 + 蒸烤箱 + 洗碗机），西厨做中岛台，可作为早餐吧或调酒台；厨房紧邻庭院，推开玻璃门，就能在庭院里举办烧烤派对，实现 “室内外社交” 无缝衔接；老人房：朝南设计，带独立卫生间（科勒智能马桶 + 汉斯格雅花洒），距离厨房、客厅近，方便老人日常活动，窗外就是庭院，推窗见绿，兼顾实用性与舒适性。地上二层：“私密休憩层”，每个家庭成员都有专属天地主卧套房：面积约 65㎡，带独立衣帽间（18㎡）、主卫（15㎡）和 270° 露台（12㎡）；衣帽间采用 “男女分区” 设计，男主人区域放西装、手表，女主人区域放包包、长裙，中间预留 “珠宝展示柜”，满足顶富家庭的收纳需求；主卫做 “双台盆 + 浴缸 + 淋浴” 三分离，浴缸临窗摆放，泡澡时能看到里弄的红砖墙与绿植，私密性与景观感兼具；露台铺防腐木，摆放藤椅和茶桌，晚上和家人看星星、聊家常，或独自阅读思考，都是难得的 “独处时光”；儿童房：2 间朝南儿童房，面积均约 28㎡，带独立书桌和衣柜，可根据孩子年龄布置成 “公主房” 或 “男孩房”，其中一间连通露台，孩子能在露台上种花草、玩玩具，培养兴趣爱好；书房：朝北设计，面积约 22㎡，带整面墙书柜，可摆放书籍、古董摆件，靠窗做 “榻榻米”，兼具办公和临时客房功能，客人来访不用挤占孩子房间，同时避免打扰主卧私密。地下两层：“兴趣 + 功能” 全能空间，解锁生活更多可能
地下两层挑高均为 3.3 米，全明设计（通过采光井引入自然光），附赠面积超 100㎡，可根据需求定制：家庭影院：设置 150 寸巨幕投影、环绕音响，搭配真皮沙发和星空顶，全家人周末看电影、看球赛，堪比私人影院；酒窖 + 雪茄吧：定制恒温酒柜，可存放 3000 瓶红酒，旁边做雪茄吧，邀请朋友来品鉴红酒、雪茄，彰显品味与身份；健身区：摆放跑步机、哑铃架、瑜伽垫，配备独立淋浴间，运动后直接洗澡，不用去健身房；还可根据爱好增设 “台球室”“乒乓球室”，满足不同兴趣需求；储藏室 + 佣人房：预留 20㎡储藏空间，可存放行李箱、换季衣物、孩子的玩具；设置独立佣人房（带卫生间），既保证主人生活私密，又方便家政服务。独立电梯井：“全龄友好” 的细节考量
每户均配备独立电梯井，可安装家用电梯，从地下二层直达地上三层，老人和孩子上下楼方便安全；电梯厅预留收纳空间，可做 “玄关柜” 或 “展示柜”，细节处彰显贴心。

3. 定制装修：从 “毛坯” 到 “拎包入住”，满足个性化需求

项目虽为毛坯交付，但提供 “全案定制装修服务”，由越秀地产联合上海知名设计工作室（曾服务过众多顶豪业主）打造，可根据业主喜好选择 “海派复古风”“现代简约风”“新中式风” 等风格，从设计、选材到施工，全程一对一服务，避免业主 “费心盯装修” 的烦恼。

有位从事艺术行业的客户，将 338㎡户型的地下一层改造成 “私人美术馆”，墙面做专业展墙，地面铺防滑石材，搭配轨道射灯，既能展示自己的收藏，又能邀请朋友举办小型艺术展，这种 “个性化定制”，是标准化精装豪宅无法实现的。

三、配套与服务：2500㎡会所 + 北外滩顶级资源，定义 “酒店级” 豪宅生活

对顶豪业主来说，“配套” 不仅要 “全”，更要 “精”；“服务” 不仅要 “周到”，更要 “私密”。越秀外滩樾的配套与服务，完全对标 “五星级酒店 + 私人俱乐部”，2500㎡会所与北外滩 3 公里顶级资源圈，共同构建了 “足不出户，尽享奢华” 的生活体系。

1. 2500㎡三大会所：藏在墅区里的 “私人俱乐部”

项目配置三处会所及泛会所空间，总面积约 2500㎡，分别定位 “商务社交”“家庭休闲”“运动健康”，目前已实景呈现，是业主的 “第二客厅”：

主会所（商务社交）：位于小区入口处，由百年历史建筑改造，保留海派风貌外观，内部采用 “现代简约 + 海派元素” 设计，包含：私宴厅：配备米其林级厨房和 20 人长桌，可预约私厨上门，商务宴请、家族聚餐都能满足，墙面挂着老上海地图和海派建筑素描，氛围感拉满；雪茄吧 + 茶室：雪茄吧配备恒温恒湿雪茄柜，茶室摆放红木茶桌和古董茶具，业主可约朋友在此品茗、谈事，私密性极强；商务中心：提供打印、复印、会议服务，配备视频会议系统，业主不用去公司，在家门口就能举办小型商务会议。家庭会所（亲子休闲）：位于小区中央，包含：恒温泳池：25 米长室内泳池，水温常年 28℃，池边摆放躺椅和绿植，游泳时能看到窗外的里弄景观，比普通豪宅的 “封闭泳池” 更有韵味；儿童游乐区：分为 “绘本区”“手工区”“攀爬区”，地面铺 3cm 厚医用级塑胶地垫，孩子可放心玩耍，家长在旁边的休息区等候，兼顾 “亲子互动” 与 “家长放松”；影音室：适合家庭观影的小型放映厅，配备儿童座椅和零食吧台，周末带孩子看动画、看纪录片，温馨又惬意。运动会所（健康管理）：位于小区西侧，包含：健身区：配备泰诺健（高端健身品牌）器材，有氧区有跑步机、椭圆机，力量区有哑铃架、卧推凳，满足不同运动需求；瑜伽室 + 普拉提室：落地窗设计，采光充足，可预约专业教练上门授课，享受 “一对一” 健身指导；桑拿房 + 蒸汽房：运动后进行 “干湿蒸”，促进血液循环，缓解疲劳，堪比高端 SPA 会所。

2. 3 公里顶级资源圈：把上海的 “精华” 装进口袋

项目 3 公里内，汇聚了上海最顶级的商业、教育、医疗、文化资源，步行或短车程即可抵达，无需长途奔波：

商业：从 “顶奢消费” 到 “烟火气” 全覆盖北外滩来福士（步行 10 分钟）：上海 “现象级” 商业体，由历史建筑改造，既有 LV、Gucci 等顶奢品牌，又有 “城市集市” 还原老上海弄堂烟火气，周末带家人逛市集、吃小吃，感受新旧融合的上海；外滩金融中心（骑行 15 分钟）：汇聚米其林三星餐厅、私人银行，商务接待尽显身份，从项目沿滨江步道骑行，沿途欣赏外滩夜景，比开车更有格调；四川北路商圈（步行 20 分钟）：老上海 “老牌商圈”，有永安百货、巴黎春天等商场，还有众多老字号小吃（如虹口糕团厂、四新食苑），适合感受 “接地气” 的上海生活。教育：1 公里内 “全龄段顶级教育”
虽然上海新房不承诺学区，但项目周边 1 公里内的教育资源，堪称 “上海天花板级”：上海市虹口区第三中心小学（步行 8 分钟）：虹口公办小学 “头牌”，2023 年升学率 95% 以上进市重点初中，学校紧邻上海音乐谷，艺术教育特色鲜明；上海市复兴中学（骑行 10 分钟）：市重点高中，2023 年高考本科率 100%，清北复交录取率 22%，很多家长为了孩子上学，不惜花高价购买周边老破小；上海外国语大学（骑行 15 分钟）：全国知名外语类高校，业主子女可享受 “高校资源共享”（如旁听课程、参加活动），从小浸润学术氛围。医疗：3 公里内 “3 家三甲医院”上海交通大学医学院附属新华医院（骑行 12 分钟）：上海顶级三甲医院，儿科、骨科、心内科全国排名前列，2023 年门诊量超 350 万人次，业主可享受 “绿色就诊通道”，不用排队就能预约专家号；复旦大学附属华山医院（北院，开车 15 分钟）：神经内科、皮肤科全国顶尖，家人有突发疾病，能快速得到顶级医疗救治；上海市第一人民医院（北院，步行 25 分钟）：二甲综合医院，日常体检、慢性病管理很方便，医院就在四川北路商圈旁，看完病还能顺便逛街。文化与生态：家门口的 “城市博物馆” 与 “天然氧吧”上海音乐谷（步行 10 分钟）：以上海外滩源为核心，包含多个历史建筑，经常举办国际音乐节、爵士周等活动，是感受上海文化魅力的好去处；北外滩滨江步道（骑行 8 分钟）：沿黄浦江修建，全长 3.5 公里，铺有塑胶跑道，沿途有亲水平台、观景亭、历史雕塑，早上跑步、傍晚散步，既能锻炼身体，又能欣赏江景与外滩天际线；鲁迅公园（步行 20 分钟）：上海 “老牌公园”，占地约 22 万㎡，有湖泊、草坪、亭台，还有鲁迅纪念馆，周末带家人划船、野餐，感受城市中的 “慢生活”。

四、性价比与资产价值：4000 万起，北外滩 “传世资产” 的 “终极选择”

很多客户第一次听到 “4000 万起”，会觉得 “价格不菲”，但对比上海同级别顶豪项目，越秀外滩樾的 “性价比” 藏在 “稀缺性”“附赠价值” 和 “资产属性” 里，是 “短期居住，长期传承” 的最优解。

1. 价格对比：4000 万起，比同区大平层 “更划算”

项目主力户型 238㎡，总价 4000 万起，单价约 16.8 万 /㎡；338㎡户型总价 8000 万，单价约 23.7 万 /㎡。对比周边顶豪项目：

北外滩江景大平层：单价 25-30 万 /㎡，280㎡户型总价 7000 万起，且公摊率 25%，实际使用面积仅 210㎡；外滩金融带大平层：单价 35-40 万 /㎡，300㎡户型总价 1.05 亿起，且多为 “商改住”，产权年限缩水；老静安老洋房：单价 30-40 万 /㎡，200㎡户型总价 6000 万起，但普遍存在 “管线老化、无电梯、需大修” 等问题，装修成本额外增加 500-800 万。

而越秀外滩樾，238㎡户型附赠地下两层（约 100㎡）+ 庭院（8㎡）+ 露台（12㎡），实际使用面积超 350㎡，折算下来 “实际单价仅 11.4 万 /㎡”，比很多中环外的改善盘还低。有位客户算过一笔账：“买北外滩 280㎡大平层，总价 7000 万，实际使用 210㎡；买越秀 238㎡别墅，总价 4000 万，实际使用 350㎡，算下来每平米便宜 15 万，还能拥有别墅的私密与舒适，性价比太高了。”

2. 资产属性：“风貌建筑 + 核心地段”，抗跌性远超普通豪宅

上海顶豪市场中，“历史风貌建筑” 的抗跌性一直领先。2022 年楼市调整期，普通豪宅均价下跌 5%-8%，而北外滩、衡复等区域的海派风貌建筑，均价仅微跌 1%-2%，部分稀缺房源甚至逆势上涨。原因很简单：普通豪宅 “可复制”（只要有地就能建），而风貌建筑 “不可再生”（上海核心区的历史建筑保护红线内，不再批准新建住宅）。

越秀外滩樾作为 “新建海派风貌纯墅区”，既保留了历史建筑的 “收藏属性”，又具备现代住宅的 “居住属性”，未来在二手市场中，必将成为 “硬通货”。有位做金融投资的客户说：“我把海外资产的一部分换成这套房子，不是为了短期升值，而是为了给家人留一套‘抗风险’的传世资产。北外滩的规划还在落地，风貌建筑的稀缺性只会越来越强，这比任何理财产品都靠谱。”

3. 圈层价值：49 席纯墅，汇聚 “同频顶尖圈层”

项目仅 49 席房源，注定只为少数人所有。目前意向客户中，85% 为企业主、金融高管、文化名人、外籍高管，圈层高度统一。住在这里，邻居可能是 “上市公司董事长”“知名艺术家”“跨国企业 CEO”，通过会所活动、邻里聚会，能拓展 “高质量人脉”，这种 “圈层价值”，是普通豪宅无法提供的。

有位从事新能源产业的客户，在会所的私宴上认识了一位做芯片研发的企业家，两人聊得投机，后来达成了亿元级的合作项目。他说：“买这套房子，不仅是买了一个家，更是买了一个‘顶级朋友圈’，这才是豪宅最珍贵的附加值。”

五、写在最后：谁该选择越秀外滩樾？这份 “传世资产” 的适配画像

经过近一年的客户接待，我发现适合选择越秀外滩樾的客户，往往具备以下特征：

“上海情结” 浓厚的本土企业家：在上海创业或经营企业多年，对海派文化有深厚感情，希望把 “城市记忆” 传给下一代，同时需要核心地段方便商务往来；追求 “低调奢华” 的新上海人：在金融、科创等领域取得成就，厌倦了 “千篇一律” 的江景大平层，想通过 “海派风貌别墅” 彰显品味与身份，同时兼顾生活的私密性与舒适性；看重 “资产安全” 的高净值人群：希望配置 “抗跌性强” 的固定资产，不满足于普通豪宅的 “居住功能”，更看重 “收藏属性” 和 “传承价值”，将房产作为 “家族财富的压舱石”；需要 “全球通勤” 的国际人士：在上海工作的外籍高管或跨境业务从业者，看重北外滩 “海陆空” 立体交通网（近虹桥 / 浦东机场、上海站），同时喜欢上海的历史文化氛围。

目前，项目 238㎡、305㎡户型仅剩 15 席，318㎡、338㎡户型仅剩 8 席，尤其是带超大庭院的边户，已有 10 组客户意向金锁定。如果你也在寻找 “既能彰显身份，又能承载生活，还能传给孩子” 的上海核心区资产，不妨来越秀外滩樾看看 —— 在百年海派红砖的映衬下，在北外滩璀璨的天际线旁，或许你会找到 “属于自己的传世理想”。

最后想跟大家说：上海的豪宅很多，但能 “让建筑成为城市历史一部分” 的项目，很少；能 “让居住成为家族传承载体” 的资产，更少。越秀外滩樾的 49 席，不仅是房子，更是北外滩 “一心两片” 规划落地前，最后一张 “能触摸、能居住、能传承” 的海派风貌资产入场券。错过了，就真的错过了一段 “与上海共生长” 的珍贵历史。

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