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发布时间：2025-12-18 01:02

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公区配套，是审视住房租赁产品价值的重要维度，也是对“住得好”最直观的注解。

伴随租赁住房市场的日益成熟与客群需求的持续演进，长租公寓的产品竞争正步入一个全新的阶段。居住空间的价值，已远远超越基础的栖身功能，转而向生活体验、社区认同与情感连接深度延伸。在这一进程中，公区从过往的“配角”，逐渐成为定义项目品质、驱动运营价值的“核心主场”。2025年住房租赁产品力测评研究发现，当前，住房租赁行业的领先实践清晰揭示出公区创新的核心趋势：室内公区从“大而全”转向基于客群需求的“小而精”，聚焦高频功能，借助配套联动与自营品牌实现降本增收；社区景观对标商品住宅，落地可感知的主题园林与复合场景，提升居住质感与归属感；设计思维持续创新，通过植入网红地标、策展空间等元素，将物理场所转化为可传播的社交资本，塑造独特社区品牌。壹室内公区01 聚焦客户需求偏好，侧重植入高频高效功能空间
长租市场经过长时间的发展，在公区打造及功能选择上，潜移默化的发生了改变，当前项目更加聚焦客户需求偏好，在匹配需求的同时，考量功能空间的实用性，公区配置从“大而全”转向“小而精”。比如广州贝壳海盐公寓，项目通过深入的前期客户调研，在公区功能选择上，选取了使用频次更高且青年客户更偏好的健身房、共享厨房、书吧、游戏室等，而长租公寓多数项目都会配置的台球室却不在其列。对此，项目负责人解释道，长租公寓的核心租户是20-35岁的都市白领、年轻创业者，他们的休闲方式更加数字化、碎片化和社交多元化，对于很多人来说，打台球的吸引力远不如玩手机、刷短视频、玩主机游戏，或参加一场狼人杀、瑜伽课。且桌球室占地面积大、功能单一且投资与维护成本高，所以该项目并未配置台球室，选择配置400㎡“日咖夜酒”空间和唱歌房，且周五到周末有驻场乐队进驻，经营到晚上12点，项目通过对位青年客户偏好，形成良好的口碑，自开业以来，实现每天2.5套的高效去化。

02 周边配套联动+自有资源整合，实现降本的同时保证服务质量，并有效缩短爬坡期

当前全国长租市场，头部企业特别是房企系，立足与地产开发所积累的商业运营优势，充分整合集团资源，通过会员联动实现长租公寓的客户联动，在保证客户享受各类优质配套的同时，有效降低了公区打造的成本。

如东莞华润有巢公寓松山湖万象汇店，项目坐落于东莞最热门商场-松山湖万象汇之上，享有片区最优生活配套——12万方华润万象汇。入住客户通过会员共享机制，享受更为多元且便捷的生活服务。项目仅配置290㎡公区，单房公区面积配比仅为0.1㎡。大大的降低了公区打造的成本的同时客户还可享受片区最完善的配套服务。

再如珠海华寓横琴华发广场店，项目出门即是区域内最大商业综合体——横琴华发商都，周边3公里内生活配套包括各种购物中心、医院、学校，餐馆等，项目楼下即将配备便利超市，为住户提供便利的生活服务。同时满足住户的日常生活购物需求。项目公区仅打造了接待大堂，通过华发集团会员联动的方式，解决客户配套服务需求。项目推行“把1公里生活装进一部电梯”的生活理念，虽然公区做了减法降低了成本投入反而提升了客群幸福感。项目在租金高于区域15%的基础上，仅入市4个月，出租率便达到了95%，快速完成爬坡。

03 对位客户需求，企业自营如咖啡、超市等功能空间，提升多经收入提升的同时强化用户黏度

公区运营一直是长租行业多经收入的主要来源，而市场传统的主流做法多数为自运营+外包的组合方式。而今租赁市场已经出现公区全自主运营，实现从“空间租赁”到“流量变现”的跃迁。租客不再是单纯的住户，而是具有清晰画像和消费能力的私域流量。公区运营则是转化这些流量的核心场景。相较于外包模式利润分成低，品牌同质化等问题。而迎合客户需求，建立自有品牌并导入，则可以实现利润和品牌忠诚度的提升。真正的把公区从“成本中心”变成“利润引擎”，同时通过自有品牌强化用户粘性，最终获得长期竞争优势。

例如北京乐乎公寓清河店，项目配备了健身房、休息区、户外休闲空间、咖啡厅、水吧、自习室、会议室等功能空间且全部为自运营。通过自运营的方式，公区服务更加有保证，且大大提升客户黏度的同时，降低了外包分成，实现了多金收入的提升。而且项目深入研究目标客群特征，精准对位客群需求，建立乐乎集团最新自有品牌—“啡常乐乎”咖啡，并在公区植入，一方面满足都市白领的需求，一方面在潜移默化中建立品牌忠诚度；形成良好的市场口碑。

贰社区景观01 主题中庭景观园林媲高端住宅，“好房子”指引落地生花
全国多个城市将租赁住房纳入“好房子”建设体系。新建大型租赁社区主题中庭景观园林的品质已实现跨越式提升，其设计标准与营造水准正全面对标、甚至局部超越高端商品住宅。将“好房子”的国家指引，转化为可触摸、可体验的现实，为行业的高质量发展树立了崭新标杆。集中体现在以下几个方面：

首先，功能从单一走向复合，景观不再是观赏性的绿地，而是精细划分为社交会客、活力运动、静谧休闲、亲子游乐等多功能模块，满足租户全方位的生活需求。其次，极大地增强了用户的参与感与归属感。最后，品质从将就走向讲究，在材质、家具、灯光及生态技术上精益求精，营造出媲美高端住宅的质感与美学。

如上海港城领寓（泥城）项目，打造屿沐环廊主题园林。创新运用立体花园理念，充分融合休闲、社交、运动等各类功能。通过架空层、景观连廊的构建，将不同楼栋串联为一体，并以错落有致的景观元素以及丰富的活动空间，营造出诗意而灵动的氛围。

再如上海壹间公寓新桥G60科创云廊社区、上海金地草莓社区南大旗舰店等新建大型租赁社区，均有打造高品质主题景观园林。园林景观的升级将推动大型租赁社区的价值竞争迈向新维度，从提供居所，升级为提供一种被认同、有温度、可持续的生活方式。

02 园林社区化趋势，新建项目在追求高绿化率的同时，将绿化与硬质铺装、活动空间有机结合，打造功能复合的户外空间。

园林社区化已成为提升产品力和居住体验的重要策略。高绿化率结合硬质铺装、户外活动空间，不仅增强了社区的生态性与美观度，也显著提升了租户的归属感、生活品质和续租意愿。

其中高绿化率项目多体现在新建的租赁社区，如成都天投桐堂南湖店、成都蓉禾雅居绿化率均达35%，这些项目追求高绿化率同时，绿化设计上注重立体层次及场景营造，并将绿化景观与活动空间一体化设计，提升社区品质感。典型项目如成都天投桐堂南湖店内部以景观中轴串联整个园区空间 —— 通过植被层次、休闲步道与活动场景的结合，为租户提供兼具互动性及体验感的居住场景。中心庭院以景观打造为核心，在林下空间嵌入“森林会客厅”，在硬质铺装界定的活动区域内，项目设置了多样化的运动健身节点，在中轴终端设置开放式观影场域，将分散的社交需求整合为连贯的体验动线，园林的社区化提升了租户的居住体验感。通过对园林进行社区化打造，项目成功从提供基础居住功能升级为高品质生活的提供者，高品质居住体验增强了租户的满意度，也直接转化为更强的续租意愿。

03 增设视觉符号、网红地标等节点，利用小众元素塑造鲜明的社区品牌与文化标签

全国租赁市场已有项目开始建立项目专属视觉符号，在公区空间设计兼顾打卡点和功能性，建立起客群运营高效情感连接的同时，打造城市网红地标，提升项目知名度和客户的归属感。这样既能强化品牌记忆点，又能自然延伸出各种主题空间和活动。通过策展等方式，结合空间租赁、社群增值和跨界合作来打造多维收入结构。相较于传统的服务式公寓卖“位置、设施、服务”，而新一代的策略则演变为售卖一种 “可传播、可体验、可共鸣”的生活方式。

如成都香投泊寓·院儿-甫家社区店项目巧妙利用架空层连廊改造为“天际跑道”，赋予跑步者开阔的视野与独特的空中体验；同时设置专业竞技碗池，精准吸引滑板、轮滑等街头文化爱好者，形成垂直而活跃的社群氛围，通过举办轮滑竞技赛等主题活动，硬件不再是冰冷的设施，而是演变为社群文化的孵化器，强化了项目的个性与记忆点。这种特色设施不仅仅服务于内部租户，更凭借其专业性和独特性，成为区域的潮流地标，吸引外部爱好者前来打卡，成为项目的营销符号。

再如北京青核INNNG国际人才社区利用公区打造“SUPER GROUND+”社区活力能量场。布置装置艺术，打造网红打卡场地，吸引人流，形成项目广泛传播，建立起品牌形象。并利用公区空间和先锋设计师合作，打造对标北京茑屋书店的青核“SHARE TIME”，设计共享办公，小型会议室、咖啡简餐、文创、书籍等功能。后期运营通过谷子、快闪、动漫艺术展览、收费自习室或区域内多项活动举办，例如海淀青年企业家协会、AI交流互动中心等，打造公益角等多角度提供专项服务。在提供中产精致客群生活氛围感，改善职住平衡的理想生活的同时创造了更多的收入可能。

叁区域公区创新特征华东区域
大型租赁社区配套自营主题商业，客户需求多维满足

从华东近一年的新开大型租赁社区来看，多数项目除了传统的公区配套外，还配置了自营主题商业。自营商业与社区公共服务和社群活动深度融合，创造出强黏性的生活场景。这极大提升了租户的便利度与归属感。此举是对客户多元需求进行深度挖掘与精准响应的系统性解决，构建一体化的生活生态系统。它实现了需求响应的精准性与可控性。与引入标准化连锁品牌不同，社区自营商业能够直接依据租户画像，量身定制商业内容。无论是开设健康轻食餐厅、精品咖啡工坊、宠物服务中心，都能确保服务与客群的真实生活方式高度契合，形成所见即所需的完美匹配。构建了“租赁+消费”的双重盈利模型。自营商业将原本让渡给第三方的租金收益内部化，开辟了除住宅租金以外的第二增长曲线。更重要的是，优质独家的商业配套能显著提升住宅产品的溢价能力，吸引并留住高价值租户，从而在提升非租金收入的同时，反哺核心租赁业务的竞争力。

如上海贝壳海盐公寓九亭国际社区，项目配备超3000㎡自营主题商业，配备便利店、超市、药房、餐饮、宠物、干洗等业态，全维度满足客户需求。项目2025年10月开业，首月便完成560套出租，出租率达到70%。

再如上海城方·古北璟辰社区，以艺术生活为商业特色。打造涵盖生活方式、健身、艺文体验、生活休闲、宠物服务、亲子友好等业态，构成15分钟复合式生活圈系统，丰富片区内住户的休闲生活。引入生鲜市集、地方特色主题餐饮食集、生活方式及配套、儿童艺文体验等业态；主力客户有奥乐齐超市、麦当劳、Baker&spice、孔乙己绍兴酒楼、NRG、艺文体验等。

公区配套高端化、精致化，配备室内泳池、数字化互动装置等

华东租赁市场产品公区配套从满足居住走向定义生活演进，开启高端化、精致化、网红化时代。如引入室内恒温泳池、数字化艺术互动装置等高感知设施，正成为领先项目实现品牌破局、提升资产价值的战略选择。

首先，它实现了品牌形象的瞬时塑造与传播。室内泳池、数字艺术墙等设施超越了传统公区的功能性，成为极具视觉冲击力的社交货币。租户自发在社交平台上的打卡分享，为项目带来了持续且免费的品牌曝光，快速建立起高端、时尚的市场认知，与传统租赁产品形成鲜明代差。其次，它构建了强大的租金溢价与招租吸引力。这些高端配套将社区从单纯的居住空间升维为提供独特体验的Lifestyle Hub，极大提升了项目的心理价值感知。对于追求生活品质的新生代租户而言，这些设施构成了强大的决策驱动力，使他们愿意为这种"触手可及的奢华"支付更高租金，从而直接提升了项目的营收能力。

如宁波欣寓云璟里项目，前期针对目标青年客群，深入调研潜在需求，洞察到当下青年对运动和健康的高需求。在公区功能选择上，配备了除常规的台球厅、健身房外，还配备了室内泳池和室外篮球场。极大的满足了目标客群多元运动需求，提升转化率。再有就是龙湖冠寓天津梅江天街店，对位年轻一代的审美偏好，在公区引入“扶光云梯”等新媒体数字交互艺术装置，打造体验沉浸式的艺文氛围，提升了空间的时尚感和趣味性。获得目标客户的广泛认可。

华南区域
新建类租赁项目公区配套完善，单房公区面积配比多在3㎡以上，改建类条件受限，主打刚需高效功能配置，单房公区面积配比以2㎡以内为主

华南长租公寓在公区面积配置上，新建和改建类分化特征明显。新建类主要以租赁大社区为主，该类项目在空间配置上优势明显，企业更愿意在公区面积配置上倾斜，包含运动、休闲、娱乐、儿童等品类齐全的功能配套。如福州U厝公寓厦坊店，项目为新建租赁社区，布局两栋租赁住宅，公区配备了大中庭景观的同时，在核心节点还布局了台球室、健身房、篮球场、乒乓球场、书吧和活动草坪等，项目共计333套租赁房源配置了1000㎡公区，单房公区面积配比达到了3㎡。

而改建类项目，因建筑主体已成型，改造限制条件较多，故在后续改建过程中多数项目更愿意配置高频刚需功能的公区空间，据统计，多数项目单房公区面积配比较低，多在2㎡以下。如广州保利和寓大源店结合客户群体需求、成本需求、功能需求、收纳需求、地理位置、周边配套、建筑条件等多维度分析，打造”因地制宜“的公区配套，利用大堂打造了490㎡公区，针对白领客群，配备客户偏好的影音室、健身房、学习区等功能，单房公区面积配比仅0.4㎡。

华北区域

利用公区亮点为项目赋能，不再局限于功能配套空间，延伸至绿植、入户等

长租公寓市场在前期发展过程中，将重点放在了室内空间和公区功能配套上，而忽视了植物交互性。而在华北市场，目前已有项目开始在绿植等细节上发力，通过打造特色绿植，为项目赋能，并在市场上形成区隔。将公区亮点延伸至细分模块主体化设计，本质上是将项目的竞争维度从硬件配置提升到了场景体验和情感价值层面。它让冰冷的建筑拥有了温度与个性，不仅能直接促进营销、提升价值，更能长远地培养用户忠诚度、塑造高端品牌形象，是为项目注入持久生命力的明智之举。

例如济南先投雅遇公寓起步区店，作为济南新旧动能转换起步区重点打造的安居工程，雅遇公寓由济南先投集团与新加坡雅诗阁有限公司合作开发运营。致力于打造适合青年人才、新市民及企业员工的高品质居住空间。项目落地“南洋”风格绿植，通过绿植、装置、水景等营造出热带风情。

中西部区域

为备考人群打造“沉浸式学习空间”，打造核心吸引力

为备考人群打造的学习空间，抓住了该客群居住空间局促、需要高效学习环境的核心痛点，构建了极具黏性的用户吸引点。今年配置自习室的新开项目占比达88%，而去年仅少量项目配置自习室，占比约为30%。如郑州城发观湖美寓人才公寓、玉轩美寓人才公寓项目定位为专为青年人才打造的学习和通勤双优型精品公寓。主力客群为应届毕业生及周边企业的在职员工，其中不乏大量正处于公务员、事业单位及研究生备考阶段的青年群体，无论是“全职备考”还是“在职备考”，均对学习环境有着较高要求。自习室保持着较高的使用率，不仅意味着项目公区空间资源得到了高效利用，避免了闲置及浪费，同时也体现项目投入运营的合理性。

针对烹饪需求，设立“补位型共享厨房”满足生活刚需

针对小户型公寓普遍存在的无独立厨房、无燃气配置等痛点，共享厨房作为一种精准的解决方案，其核心价值在于对户型功能缺失的有效补位。它专门服务于那些居住在小户型中但有烹饪需求的租户，将分散的、难以实现的个体厨房需求，集中通过高质量的公共空间予以满足。

如龙湖冠寓成都行政学院店其共享厨房的设计完全基于功能补位的逻辑。对比以往仅提供水槽、储物柜，简易就餐区的共享厨房，该项目在配置上进行了升级，不仅配备了抽油烟机、电磁炉、微波炉等齐全家电，可充分满足用户煎、炒、煮、热等多种烹饪需求；还设置了充足的独立储物空间，保障每位用户厨具、调料等物品的安全有序存放。此外，厨房整体空间更为宽敞，可支持10余人同时操作，极大提升了使用的便利性与社交属性，真正成为一项实用且高效的公区功能。此外，运营方承担该区域的水电费用，这一举措彻底消除了租户在使用公共设施时对额外成本的顾虑，从运营机制上保障了解决方案的可行性与便捷性，使功能补位真正落到实处。

小结长租公寓的产品设计不断超越基础居住功能，公区与景观从配套走向主场，围绕客群需求，不断创新升级，并呈现出公区运营减量增质与精准打击、景观园林社区化与主题化、网红地标思维植入公区设计的典型特征。大而全的公区逐步淘汰，取而代之的是基于深度客户调研的高频高效功能组合。自习室、共享厨房、健身房将成为基础配置，而更具社群特色的功能如直播室、萌宠乐园、MINI农场等将成为差异化竞争力的关键。大型租赁社区的园林将全面对标高端商品房，从单纯的绿化升级为承载社交、休闲、运动功能的“第二客厅”。通过主题中庭、架空层活力场、屋顶农场等设计，营造强烈的社区归属感与品牌辨识度，使其从成本中心转化为价值溢价的核心。

部分项目将公区设计为吸引打卡、塑造品牌形象的营销阵地。通过策展、跨界合作等方式，将空间转化为可传播、可体验、可共鸣的社交资本，开辟非租金收入新渠道。