新增165.7万㎡购物中心+500万㎡写字楼：深圳优质商业办公供给加速

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1月6日，房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行举办“见微知著，穿越周期的长期主义”2025/2026年度深圳房地产市场新闻发布会。深圳特区报&读特记者从会上获悉，2025年深圳零售物业市场迎来诸多供应亮点，对提振市场信心、激活消费潜力产生积极影响；甲级写字楼市场，全市平均租金下滑11.7%，在科技产业支撑下局部表现活跃，但整体仍面临去化压力。

根据戴德梁行研究部发布的数据，2025年，深圳优质购物中心新增供应76.3万平方米，总存量达793.7万平方米。前海冰雪世界、怀德万象汇、深圳湾万象城二期及K11 ECOAST等项目相继开业，带动全年净吸纳量达61.3万平方米，同比增长3.0%。然而，供应增速快于消费复苏，全市优质购物中心空置率小幅上升至9.1%，平均租金同比下降10.7%，至每月每平方米697.1元。

业态方面，2025年全年，零售业态商家以49.3%的数量占比继续占据需求主导，餐饮业态的占比较上年提升0.8个百分点至40.7%，生活服务类占比也略升至5.4%；“它经济”加速渗透，宠物相关业态从洗护延伸至快消品零售，多个项目增设宠物友好设施；数码电子及智能家电品牌扩张显著。

戴德梁行研究院副院长、华南及华中区研究部主管及董事张晓端分析，受益于“以旧换新”政策及本地科创优势，影石、大疆、韶音等品牌密集开店，带动数码电子及智能家电品牌占所有业态的比重连续两年上升至4.8%。

此外，2025年前三季度，深圳入境过夜游客中，港澳、台湾及外国游客分别同比增长3.8%、54.6%和53.7%，旅游外汇收入达75.9亿美元，同比增长35.6%。戴德梁行大中华区副总裁、华南及华中区董事总经理程家龙表示，不断增长的入境游客也有望直接拉动高端零售、特色文旅产品、智能数码等消费需求，为深圳零售市场注入新活力。

数据显示，未来三年，深圳将有165.7万平方米的优质购物中心计划投入使用，新供应在营造多元化消费场景的同时，会更多以建筑美学与周边资源环境相融合，营造城市取景框来吸引流量。另一方面，项目竞争之下消费需求分流的趋势也难以避免。

写字楼市场方面，2025年深圳甲级写字楼新增供应71.2万平方米，净吸纳量26.4万平方米，虽同比大增59.6%，但仍不及新增供应一半。受企业“降本增效”策略影响，“以价换量”仍将是主流趋势。受此影响，截至2025年四季度末，全市甲级写字楼平均租金向下调整至每月每平方米149.4元，较去年末下滑11.7%。

尽管写字楼市场整体需求增长动能偏弱，但也涌现出一些结构性机会，其最大亮点来自科技与跨境板块。TMT行业贡献约三分之一租赁需求，AI及消费电子企业积极升级办公空间；品牌出海、跨境电商及其供应链企业亦录得多宗大面积成交。此外，灵活办公服务商活跃度恢复，其便捷的办公设备配套、灵活的租赁时长和计费规则更加贴合初创企业、中小企业的需求。

截至2025年末，深圳甲级写字楼存量达908.2万平方米，未来四年有望投入使用的甲级写字楼计划供应量或将超过500万平方米，去化挑战加剧。

戴德梁行指出，依托深圳在高新技术产业方面的扎实基础，人工智能、半导体、先进材料、生物制造等高科技产业的规模化扩容与能级提升，企业的总部布局、研发中心设立及团队扩张需求料将持续释放，有望为深圳写字楼租赁与投资市场注入增量需求。

在资产运营层面，轻资产模式与绿色建筑成为趋势。戴德梁行推出“FUN心办公”的工作生活理念，利用轻资产项目多元空间，构筑全方位的商务生态链，能满足企业“办公+协作+业务创新+展示”的全场景需求。

同时，混合办公模式正被越来越多的市场接受。其促使企业减少固定工位，提升空间使用效率，提升员工幸福感及留存率；绿色改造则通过节能技术与垂直绿化，实现资产保值与ESG价值提升。

公募REITs市场方面，截至2025年底，境内产品总数达78单，总发行规模（含扩募）突破2100亿元。2025年产权类公募REITs市场发行数量为18只，经营权类发行数量2只。

戴德梁行华南区估价及顾问服务部董事屈汉表示，分行业来看，消费基础设施的市场热度最高，其上市以来涨幅超过70%。仓储物流、保租房表现紧随其后，两类资产年初至今涨幅分别为18.%、12%；ESG 信息披露监管显著加强，据戴德梁行统计，截至2025年4月，国内共有15支REITs以单独报告形式自愿披露其ESG表现，较2024年同期增长近一倍。

（作者：深圳特区报&读特记者 周雨萌 文/图）

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