最新国家标准“好房子”来了：5月1日起，住宅得这样建

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摘要：2025年5月1日起正式实施的《住宅项目规范》是住建部发布的最新国家标准，旨在从多个方面对住宅建设提出更高要求，以提升居住品质，推动住宅行业高质量发展。本文将从规范的主要内容、技术细节以及对行业的深远影响等方面进行详细解读。

一、引言

随着我国经济社会的快速发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境的要求也越来越高。为了满足人民群众对美好生活的向往，提升住宅建设品质，住建部于2025年3月31日正式发布了《住宅项目规范》（以下简称“新规”），并将于2025年5月1日起正式实施。新规从基本规定、居住环境、建筑空间、结构、室内环境、建筑设备等六大方面对住宅建设提出了明确要求，整合了28项现行标准，经过3年调研及200余次专家论证形成，具有较高的科学性和实用性。

二、新规主要内容

（一）居住环境

1. 绿地面积：新区项目人均集中绿地面积不应小于0.50m²，旧区改建项目人均集中绿地面积不应小于0.35m²，集中绿地宽度不应小于8m。这有助于改善居住区的生态环境，为居民提供休闲娱乐的场所。

2. 场地设计：住宅项目场地的自然坡度大于8.0%时，应采用台地式布局方式，并设置护坡或挡土墙等支挡结构。场地竖向设计应有利于雨水径流的控制和雨水的资源化利用，满足防洪排涝的要求，体现了绿色建筑的理念。

（二）建筑空间

1. 卧室与起居室：卧室的使用面积不应小于5m²，兼起居室的卧室使用面积不应小于9m²，短边净宽不应小于1.80m。新建住宅建筑的层高不应低于3.00m，卧室、起居室的室内净高不应低于2.60m，局部净高不应低于2.20m，且局部净高低于2.60m的面积不应大于室内使用面积的1/3。这些规定有助于提升居住空间的舒适性，解决传统住宅层高较低导致的空间压抑问题。

2. 厨房与卫生间：厨房的使用面积不应小于3.5m²，每套住宅的卫生间应至少配置便器、洗浴器、洗面器三件卫生器具或预留安装位置及条件，使用面积不应小于2.5m²。卫生间不应直接布置在其他住户的卧室、起居室、厨房或餐厅的上层，避免了上下层之间的相互干扰。

3. 过道与门：套内入口过道净宽不应小于1.10m，通往卧室、起居室的过道净宽不应小于1.00m，通往厨房、卫生间、贮藏室的过道净宽不应小于0.90m。新建住宅建筑户门通行净宽不应小于0.90m，既有住宅建筑改造户门通行净宽不应小于0.80m，卧室门的通行净宽不应小于0.80m，厨房门和卫生间门的通行净宽不应小于0.70m，并应预留无障碍改造的条件。这些细节设计充分考虑了居民的日常使用需求和无障碍通行的便利性。

（三）结构

住宅建筑结构的安全等级不应低于二级，新建住宅建筑的钢筋混凝土结构实心楼板厚度不应小于100mm。这一要求确保了住宅建筑的结构安全性和耐久性，为居民的生命财产安全提供了有力保障。

（四）室内环境

1. 隔声性能：住宅卧室、起居室与相邻房间之间墙、楼板的隔声性能应符合相关标准，计权标准化声压级差与粉红噪声频谱修正量之和不应小于50dB，楼板的计权标准化撞击声压级不应大于65dB。良好的隔声性能有助于营造安静舒适的居住环境。

2. 日照与采光：每套住宅应至少有一个卧室或起居室能满足日照标准，卧室、起居室、厨房均应有直接采光，自然通风开口面积不应小于地面面积的5%。这些要求保障了居民的健康生活需求，提升了居住环境的舒适度。

（五）建筑设备

1. 电梯设置：最高入户层为四层及四层以上，或最高入户层楼面距室外设计地面高度超过9m的住宅建筑，每个住宅单元应至少设置1台电梯；最高入户层为十二层及十二层以上，或最高入户层楼面距室外设计地面高度超过33m的住宅建筑，每个住宅单元应至少设置2台电梯。电梯的设置应满足无障碍通行的要求，轿厢门净宽不应小于0.90m，轿厢尺寸应满足不同使用需求。这一规定充分考虑了老年人和行动不便者的出行需求，体现了对弱势群体的关怀。

2. 公共空间防护：外廊、室内回廊、内天井、室外楼梯及上人屋面等临空处应设防护栏杆，栏杆净高不应低于1.20m；公共出入口内外、公共走廊、公共楼梯、电梯厅等处的地面应采用防滑铺装，地面静摩擦系数不应小于0.6。这些防护措施有效保障了居民的人身安全。

三、新规对行业的深远影响

（一）提升居住品质

新规的实施将显著提升住宅的居住品质。通过提高层高、优化空间布局、改善隔声性能等措施，解决了传统住宅存在的诸多问题，如空间压抑、噪音干扰等，为居民提供了更加舒适、健康、安全的居住环境。

（二）推动行业高质量发展

新规的发布为住宅行业的发展指明了方向。它不仅补齐了当下居住短板，还引入了智慧社区、绿色建筑等先进理念，推动住宅行业向高质量、可持续方向发展。例如，新规要求住宅配备智能化设施，提升管理效率与居住便利性；同时，通过节能、雨水径流控制、可再生能源利用等技术措施，推动可持续发展。

（三）激发改善住房需求

新规的实施将激发居民改善住房的愿望，促进换房需求的释放。随着居住品质的提升，越来越多的居民会倾向于选择符合新规要求的住宅，从而带动二手房挂牌，促进新市民、年轻人上车，构建先租后买、先小后大、先上车后改善的梯度购房消费模式，推动房地产市场的良性发展。

（四）强化适老化设计

新规在适老化设计方面做出了明确规定，如4层及以上住宅必须设置电梯，建筑空间设计需考虑轮椅通行、扶手安装等细节。这些措施充分体现了对老龄化社会的包容性，为老年人和行动不便者提供了更加便利的生活环境。

四、结论

《住宅项目规范》的发布与实施是我国住宅建设领域的一件大事，它标志着我国住宅建设从“有得住”向“住得好”迈出了坚实的一步。新规从居住环境、建筑空间、结构安全、室内环境、建筑设备等多个方面提出了更高要求，不仅提升了居住品质，还推动了住宅行业的高质量发展。我们期待新规的实施能为居民带来更加美好的居住体验，为我国房地产市场的可持续发展奠定坚实基础。

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