深度访谈｜碧桂园：三四线改善住宅户型和社区空间如何打造？ ◎ 整理 / 朱一鸣、马娟访谈背景 当前，住宅产品已开始回归居住本质，购房者对居住的舒适性、功能性、私密性、社交和健康等...

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◎ 整理 / 朱一鸣、马娟

访谈背景

当前，住宅产品已开始回归居住本质，购房者对居住的舒适性、功能性、私密性、社交和健康等关注度日益提升。与此同时，随着我国住宅市场需求发生明显变化如二孩、三代同堂家庭不断增加，90/95后购房主力个性化要求等，不同家庭结构、不同消费阶段对房企产品户型研发设计、社区空间打造提出了更高的要求。行业集中度不断增加，市场竞争不断加剧情况下，房企开始顺应产品发展趋势，着重户型和社区空间创新和打造。基于此，10月份我们深入参访中国龙头房企的典型代表、三四线优质改善产品打造者之一的碧桂园，实地调研其典型户型设计、社区空间创新项目，并深度访谈碧桂园产品设计、研发和品牌等领导同事，交流碧桂园三四线改善项目户型、社区空间设计思路，探讨未来住宅产品户型、社区空间发展趋势。

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户型空间

Q1:中国房地产经过20多年的快速发展，涌现了大批规模房企，这些房企在引领了我国住宅产品的发展方向的同时也迭代更新、形成了自身独特的产品和产品理念。坚持深耕三四线、销售规模巨大的碧桂园又有怎样的产品发展历程和产品变化？

截至目前，碧桂园住宅产品共经历了五次迭代，具体是指： 

1992-1999 初创期：一代，多层洋房；口号：建老百姓买得起的好房子。

2000-2009 快速扩张期：二代，情景洋房与玲珑别墅。

2010-2012 品质飞跃期：三代，多元化。产品多样化和品质快速提升，斩获国内多项重要奖项。 

2012-2014 品质提升期、产品成熟期：四代，标准化。

2014年底-至今 品质升华期：精工品质、好房子系列。

Q2:作为碧桂园住宅产品的主流，“好房子”系列产品有哪些具体特点？

碧桂园的“好房子”系列产品是基于购房者居住舒适度、提升人居体验等多种因素考虑设计的。户型方正结构对齐是“好房子”系列最大的特点之一，这可以使户型外表面积做到最小，建筑能耗降到最低，并且可使实用面积最大化利用，不浪费一点多余空间。另外，户型南北通透也是“好房子”系产品的一大特点，优点在于加速空气流通，提供更加健康的居住环境。

Q3:与其他很多规模房企相比，碧桂园产品系相对单一，除了“好房子”系列产品，集团在对外产品系上也发声较少，这主要是出于怎样的原因？目前碧桂园是否确定或者打算推出其他产品系？

之前碧桂园对于产品系无过多硬性统一的规定和品牌包装、传播。我们一直秉持让产品自己说话的理念，让项目结合自身定位、市场客户需求等因素，选择对应合适的产品配置。 

但现在，作为中国房地产行业的龙头房企，碧桂园发展已然进入到深耕阶段，城市布局更加广泛，项目数量也是惊人。因此需要更加统一、完善的产品系方便对内运营管理和对外输出，满足不同客群需求，增强产品品质，深化整体品牌价值。因而，碧桂园在原有“好房子”系列产品基础上，一切以市场需求出发，匹配多条产品系。

Q4:这些新的产品系的客群定位、产品户型设计和装修风格等有何差异？

碧桂园在原有产品基础上，针对产品配置进行了重新调整。目前碧桂园产品系主要内容如下： 

（1）现代风格系列（星系）：代表项目为武汉光谷十里春风、邯郸碧桂园星钻。主要面向80/90新生代刚需刚改住宅产品，整体风格偏年轻、现代时尚感，以小户型设计为主，注重产品收纳，装修采用几何形元素，从产品细节体现人性关怀。为在繁华都市拼搏的年轻人提供高性价比、灵活多变、多元交互的生活方式，满足他们对收纳空间、居住空间、社交空间三大维度的需求。 

（2）新亚州风格系列（府系）：代表项目为碧桂园信鸿铜雀台、翘楚棠。新亚洲建筑，强调产品的人文概念和价值，注重仪式感、整个装修色调偏重，体现尊贵感。以景致为气韵，建造人文之所，体现中式文化精粹，满足城市中高端客群对品质居住和文化精神属性需求。 

（3）智慧科技系列（云系）：主打智慧住宅，用科技赋能和丰富居住体验；针对城市品质刚改、改善客户，注重结合客户生活全场景，打造智慧科技生活体验。打造社区智能，并由碧桂园子公司安心加提供整体智能化设备和系统。 

（4）天系：城市精英的理想居所，整体风格为现代典雅风格。天系目前尚在研发过程中。

Q5:碧桂园住宅产品户型研发设计方案是如何确定的，主要有哪些考虑维度？

碧桂园住宅户型是由集团总部进行战略型户型研发，实施标准化，并形成了专业的户型库。每个区域公司可以根据自身项目需求进行选择，并且可在集团战略户型的基础上贴合市场需求进一步研发户型，形成自己独特的户型体系。 

在户型设计上，不管是集团总部还是区域公司有条红线：要求不浪费任何一平方米面积，户型较为方正，得房率尽可能做到最高，客户实得面积最大。另外，碧桂园还看重大面宽设计，强化空间尺度感。同时，产品空间均好性也是碧桂园的追求。

Q6:碧桂园住宅产品户型设计在南、北方上有何差异？

南、北方在气候、客群生活习惯、地方规范等方面都有明显差异，这些差异导致南、北方产品在户型设计上的明显不同：北方人喜欢做面食，因此对厨房空间的尺度要求较高；此外，北方有棉被收纳的需求，因此对收纳的需求更强。

Q7:相较于其他规模房企，碧桂园住宅产品户型设计、空间布局上有哪些优势或者领先之处？

碧桂园产品户型设计在充分了解客户的居住需求基础上，为客户提供最合适他们的户型，市场上有较强的竞争力。首先，碧桂园的户型面积覆盖面广，涵盖从100㎡左右的刚需改善产品到近300㎡的豪宅户型，满足不同人群的居住诉求。其次，结合北方与南方的生活习惯差异、气候影响，我们设计了同面积不同格局的南北方版户型。除此之外，碧桂园的户型还追求南北通透，得房率高、大面宽、动静分区。 

另外，碧桂园所有户型都注重收纳空间的打造，每一个房间在户型设计时都会联动装修一起设计，用心考虑家具布置空间。比如，书房或卧室要求房门留一定的距离，在门后做一墙的书架或衣柜，玄关走道必须留够尺寸设置足尺度鞋柜等等。刚需小面积段户型会更加关注收纳系统，而大面积段户型，收纳系统虽不是核心，但同样会细致考虑。

Q8:目前市场需求在不断变化：二胎政策实施、三代同堂家庭的增加，大户型去化难等，面对这些变化，碧桂园在产品设计方面是如何调整和应对的？

碧桂园好房子系列的经典户型，如YJ115-6户型可以以115㎡的面积做到 4开间南向面宽的4房产品，从而解决二胎、三代同堂家庭的居住需求。其余产品如YJ140、YJ180、YJ190、YJ260等其他“好房子”系列产品的定位就是要满足三代、四代同堂家族型的居住需求。 

另外，对于大面积段户型，现在区域公司可以根据市场需求灵活使用。区域公司拿到地以后，可以根据当地生活习惯等调研，做出合理的产品定位。 

面对更多的市场需求，碧桂园区域公司通过很多客研、市场调研等进行创新，以满足区域自身产品需求。目前，面对市场与时代的变化，碧桂园从集团层面也推出了横厅、方厅的创新产品。

Q9:除了三四线产品外，碧桂园在一二线城市产品占比如何？

碧桂园已逐步进驻一二线城市核心或次中心区域，产品主要以合作或者独立研发推广为主。碧桂园为了更好地为一二线及次中心城市客户服务，根据当地市场及地块情况，以产品定制化研发为主，例如：小面积舒适刚需户型、定制版高品质装修标准等。目前也有较多一二线城市，如广州、杭州、成都、郑州等地的项目落地。

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社区空间

Q1:住宅客群有着明显圈层属性，对于社区空间有一定需求和要求。碧桂园在社区空间打造上有哪些亮点和特色？

碧桂园社区空间会根据客户和区域诉求进行调整，综合考虑用地的发展方向与功能布局、以人为本原则、健康生活原则的运用等关键问题，旨在营造健康生态、布局合理、空间丰富、环境优美、传承文化精神的绿色品质人文社区。碧桂园社区空间打造均遵循以下原则——

功能性原则：以功能先行作为首要原则，人性化布置各功能区，同时利用因借、对景、错位等空间处理手法，将自然景致环绕在每个生活细节中，给人精致、细腻的视觉感受，同时需满足人们的物质和精神需求，考虑生态、文化、艺术和安全等方面的因素。 

生态性原则：生态是景观设计永恒的主题，强调设计尊重自然，遵从自然，保护自然，创造一个人与自然和谐相处的空间环境。居住区内建筑间距合宜，密度较低，景观功能区尺度合宜，使园林规划与居住空间完美融合。 

文化传承性原则：强调当地历史文脉的延续以及人文景观的再创造，在高层货量区景观元素的运用中充分体现文化的传承与发展。

以人为本原则：在设计中充分考虑到居民的需求，提供丰富却又能便捷直达的景观生活空间，区分年龄层的人性化设施布置，根据人体工程学而设置的景观构建及小品都在设计中一一体现。

健康生活原则：将健康生活的理念渗透在设计之中，老人健身区、儿童游乐场、成人运动区给不同年龄层的居民提供健康生活的选择。

碧桂园通过植物群落、水体、地形等要素，打造怡人、舒适、安逸的景观环境，确保景观整体设计及风格定位的恰到好处。

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产品力典型企业——星河湾

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