在写字楼市场里，更多商务地产企业希望借助一些更好的方法和工具来提升资管能力，实现资产价值增值。但随着全球经济形势的下行发展、疫情的反复，企业需求端的减少，给招商压力带来了更大的挑战，市场上的质量竞争越来越激烈，较多的业主方把招商列为重点要去攻克的痛点。
作为商务楼宇招商租户与运营方，若在做出租前做好完备的租户市场定位，租户签约入驻前做好一系列的资质审查以及站在长期资管立场下进行优选，不仅能持续有效的优化租户结构，同时还有利于降低租户流失风险。如何在租赁过程中通过招商运营拓展到更优质的租户是本篇重点讨论的话题。
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吸引优质租户四步骤
项目进入到稳定的运营期，好的租户品质会带来高出租率，高出租率带来高租金单价，这是运营期必须追求优秀租户品质的根本原因。
从租户来源上看，传统房产公司主要依赖传统媒体，网络大数据的筛选，或老租户和朋友的推荐。基本还是依赖于自己的个人业务能力，以及常年积累的人脉，很少依赖公司积累的租户数据。
对于租户而言，租户在同等条件同等利益下也会选择品牌度大的公司，合作也讲究门当户对。而在租约条款的风险把握和及项目工程条件匹配等的因素是否能进行提前预判，这是专业与非专业，经验与非经验的重要区别点。
这里就扩展到写字楼招商人员的专业能力与业务能力。我们把整个写字楼的营销租赁大致经过3个步骤：
第一步，吸引租户过来；
第二步，维护好租户关系；
第三步，影响租户；
最后，才能达成资产收益指标。
1，在招商期吸引租户
1）运营为先的营销理念
写字楼招商、营运从本质上讲是一回事，他们的本质是营销，而营销的本质则是租户关系管理。但很多营销上的误区，是过分关注产品的好，而没有考虑项目的哪些点是空间使用者真正需要的
近几年来，随着存量时代的到来，商务楼宇的营销更加明确了运营为先的理念。让富有经验的企业选址代表在前期参与规划决策可以更好的解决招商租赁与运营的矛盾，根据租户类型进行配套与服务的前期配置，助力实现业主、运营者、和租户的三赢局面。写字楼商业呈现强大的发展势头，随着大面积写字楼建设更新，周边的商圈也逐步发展，成为城市核心商圈的组成部分。
写字楼的每一个项目都有其特殊之处，空间的打造、配套的选择、服务的增值，坚持以市场为基础的前提下，遵循“以客户为本”的原则。市场的空白点不一定就是机会点，但租户的需求点一定是合作的共赢点。
2）软硬兼施，让宣传行之有效
1）从硬件上，写字楼的基本标配，包括基本构造、基本功能，必然需要足够的清楚。随着市场发展，借助科技力量，充分运用电子传播途径，同时电子楼书相对纸质楼宇更易传播；VR在线空间展示也为租户的提前筛选看房提供了便利。有一点就是，项目要对主要定位租户有足够的了解，项目资料硬件介绍围绕租户的需求进行定制陈述与介绍，站在企业使用端的介绍说明，才更有说服力。
对于新项目入市，竞争比较下，首批入驻的租户可以做适当让利但要权衡最终的资产收益是否能平衡，吸引明星公司入驻固然能起到不错的宣传效果，但品牌主力租户的比例不宜过高。
2）从软性环境上，让人安心与舒心的物业服务是吸引租户的关键。现在，物业服务已然成为商办空间租赁的核心竞争力之一。一切能够有效帮助入驻租户实现商业价值的物业管理及细致服务，确保物业资产管理的内在本质、价值输出与租户战略理念一致，确保租户企业安全商务、安心办公。
3）让空间吸引人才
如今写字楼租户企业的需求更加多元化，办公场所不再只是员工每天工作的地方，而是与公司的身份交织在一起，在吸引优秀人才，推动创新、高效工作方面发挥着重要作用。
打破传统办公模式一度是科技租户非常拥护的一种方式。不过现如今，几乎所有企业都意识到了办公场所的力量：
>>弹性的空间。
许多企业认识到，一整天坐在桌前并不会让每位员工都能实现最大产能。为员工提供备用工作空间及舒适放松空间，既可以吃下午茶、健身、会客，员工通过短暂的放松，以便更好地投入工作。多元化的弹性工作时间才是实现最佳产能的工作环境。
>> 安静思考的空间
提供利于创意的空间设计，给予员工安静思考的独立工作间，营造独处的空间氛围，最大程度地确保空间的创意性和活力度。让忙碌的人们可以瞬间沉浸在静谧的设计环境中，灵感迸发不再是难题，加班似乎也不再是折磨。
>>共创的空间。
无论规模大小，对任何一家公司而言，空间都是极其宝贵的资源，不要浪费存储功能。比如,征集租户手中有各种节省空间的创新解决方案，从把自行车变成墙体艺术品，同时兼做书架的自行车架，到保持办公室整洁有序的时尚员工储物柜。环保、艺术、共创空间的美观与舒适，增强创意与办公效率。
>>共享的空间。
共享工作区的概念，让租户很享受与周边租户和专属办公设施进行互动的社交乐趣。现代业主开始充分利用这些趋势并将它们融入到传统建筑中，为写字楼租户打造相似的体验，提升办公区一墙之外的价值。
共享办公空间
绿色的空间。
绿色环保理念的应用在写字楼运营中可以提升租户的幸福感。日常生活中，城市人口约90%的时间在各种建筑物中度过，建筑物能耗占全社会能耗的46.7%，对环境能耗负担及身心健康问题不可小觑。关注绿色，积极进行双碳目标的实现，更加注重以人为本，注重租户的健康、安全、安心办公。
科技的空间。
随着科技的发展，物联网技术跨界融合加快，通过引入智能科技产品加速写字楼办公信息化、智能化建设已成为势不可挡的发展趋势。那么，目前我们的写字楼真实现状又如何？
新办公空间的智慧应用场景
2，维护与租户的关系
（1）从运营初期建立不断更新满足租户需求的服务理念。在基础服务做好的同时了解租户的专属需求，形成案例，吸引更多租户。
（2）差异化租户关怀，是市场品牌维护的重要营销点。关注租户的细分诉求，按经营业态的差异类比划分，用高格调的商务调性进行租户关怀，服务租户、助力租户并最终成就租户。
（3）打造协作共赢的楼宇生态圈层。把一栋楼看作一个IP，一个命运共同体。一则可提升楼宇内部租户之间的黏合力，二则可加固基本租户对楼宇认知上的归属感和忠诚度。
（4）要做到对租户需求的及时相应与满足。聚焦于服务的及时性和多样性，关注物业管理运营的多触点能否与优质租户进行高效沟通及有效衔接。客户需求既是基于契约的存量也是优势延展的增量，是引导具体物业管理及服务创新的源动力。高品质的租户关系维护是营造物业资产高溢价的有效正确路径。
3，如何影响租户
1）精准把握租户需求
把握租户的需求，并引领租户的期望，租户满意度是关键。租户满意度的提升，真实的高满意度，则是在精准满足了租户的需求，甚至期望的同时，走进了租户们的内心，让他们在办公与商务中感受到舒心与幸福，让他们更愿意停留在办公空间，激发更多的创意与生产效率。
租户满意度调研的出发点是发现问题，最终实现的是促进问题的解决方案、提升租户的满意度与舒适度，挽留并吸引优质租户。了解和知道租户对于物业管理及物业服务方面的抱怨点与满意点。通过调查了解租户需要什么样的服务，扬长避短，将租户欣喜的服务做得更到位，将租户吐槽与反感的细节进行从管理到基层的提升。
让租户如实客观的反映，是保证数据真实，促进物业服务不断提升的关键。调研的面对面访问，更能相对准确的记录租户的真实心声与想法，并能延伸租户潜在的需求与想法。租户服务，源自于人文的精细化呵护与人情的沟通。提升租户满意度，让租户享受当下的办公服务与舒适体验，甚至愿意推荐与进行口碑的传播，不仅利于挽留租户，更利于吸引更多优质的租户。
2）和租户一起成长
关注租户的成长，并学会与租户共同成长，掌握与租户企业关系的主动权，也就拥有了租户续租扩租的首先谈判权。对租户的基本商务和所在行业进行研究与了解，可以和租户有很好的的关怀及商务互动。从量选质，和租户一起成长，跟上市场的变化，带领租户共同进步。
在日常的互动中，与租户维持关系持续性，那么租户在遇到问题的时候也会第一时间想到你，及时的解决租户的问题，建立更好的信任度，利于留住优秀的租户。租户对优质写字楼的运营评价是多样化的感知体验与多维度的认知过程。服务触点所呈现的样品是客户获取感性体验的最前沿介质，在帮助租户的同时提升自身，让租户也能理解并且尊重写字楼管理服务的专业性，达成价值上的互通。
3）用运营服务“粘”住租户
从租户引进、租户资源整合，到与租户建立信任，让物业公司协助招商并在运营中促进招商。招商与运营，应是时刻保持沟通的两个部门。
运营方立足租户“需求点”提供服务的同时，围绕“差异化”解决痛点问题，关注“闪光点”推进租户办公的极致体验。在实操上，运营方可以定期将租户的需求反馈与问题反馈给招商部，通过租户的反馈分析，不仅可以第一时间获得客户的动向与想法，还可以在不断优化租赁服务的同时，持续改进与提升物业服务，最终促进租户吸引与挽留，保障现金流，确保资产收益目标的实现。
