第七次全国人口普查结果显示，中国60岁及以上人口26402万人，占总人口18.70%；65岁及以上人口19064万人，占总人口13.50%。
按照国际通行划分规范，当一国60岁以上人口占比超过10%或65岁及以上人口占比超过7%，进入老龄化社会；60岁及以上人口超过20%或65岁及以上人口超过14%，进入中度老龄化社会；60岁及以上人口超过30%，则进入重度老龄化社会。
虽然目前中国18.7%的老年人口占比尚属于轻度老龄化社会，但是由于中国的人口存在结构性矛盾，且随着老龄化的进一步加深，再过几年即在“十四五”时期，将进入中度老龄化社会，再过10多年即2040年左右，将进入深度老龄化社会。
另外根据第六次全国人口普查数据显示，50后～80后总人口88772万人（占总人口的62.88%）；90后、00后总人口32100万（占总人口的22.7%）；而目前10后、20后总人口16310万（占总人口的11.56%）。
人口老龄化不仅影响包括劳动力减少、养老金增加、医疗费用增加、社会文化福利发展于与人口老龄化的不适应，以及家庭养老功能的弱化等诸多问题，如何在进入老年后让居住环境更加美好，正成为社会和老年人关注的焦点。
但是，中国楼市正在发生与养老居住需求不相适应的变化。突出问题有以下3个：
第一，高层住宅占据主导地位。房地产经过20多年的迅猛发展，以及城镇化建设的快速推进，城市用于住宅建设的土地资源几乎被开发殆尽，进而造成房价持续不断的上涨。过去高层住宅只在一二线大城市出现，但是时至今日，即便是普普通通的小县城，也不缺楼高30层以上的住宅。
大面积的高层住宅出现，虽然对于节约土地资源，满足更多房住需求起到积极补充作用，但是如果把养老房全部定在高层住宅，可能并不符合老年人的养老需求。
一是越是人口密集的场所，越是呼吸道疾病高发的地带，特别是遇到类似新冠等高传播性病毒，老年人本身自我免疫力就弱，很难抵抗住疾病传播。
二是人口密度大的高层住宅，居住人员数量多、构成复杂，每天24小时上下楼发出的各种噪音，对于喜欢安静的老年人来说，很难保持良好的睡眠。
三是严重依靠电梯出行的高层住宅，由于上下楼等电梯比较麻烦，很多老年人可能为了减少麻烦，能不外出就尽量窝在家中，不利于经常性的户外散步、锻炼。
第二，房地产分化进一步加深。过去的在需求大于供给的市场下，随便买房都能增值，特别是2016年以后，全国的房价出现普涨，涨幅一度达到200%以上，包括县城的房价也翻了几倍。
但是现如今96%的城镇居民家庭都有了自己的房子，整体市场已经饱和，在需求越来越少、存量房越积越多的市场下，绝大多数城市的房子，再也不可能出现较大幅度的上涨。
人口和经济这两个决定房价涨跌的核心要素，在各城市间、城市不同板块间的重要作用更加凸显。突出表现为，城市核心板块的房子抗跌性能更强，非核心地带的房子上涨缓慢并存在下跌趋势；有人口流入，经济保持活力的东南沿海地区城市的房价稳定上涨，中西部地区、北部地区的房价出现整体性下降。
因此买房想要同时兼顾房子增值和养老两方面的功能已经不太容易。即想要房子保值增值，就要选择大城市或城市核心地段的房子，但大城市的房价太贵普通人很难买得起，人口密集的核心地段房子又不太适合养老；多数适合养老的房子，房子的金融性会变差，购房者只能二选一。
第三，城市虽然有完善健全的社会养老保障体系，但是整体居住环境仍有一些美中不足的地方。符合养老的居所，首先空气环境质量要好，享受的光照要充足，这样老年人每天才能呼吸到新鲜空气，有利于身体细胞组织的新陈代谢；其次是交通出行要非常便捷，方便就医、旅游和消费购物等；第三物价要相对便宜，毕竟老年人的收入来源仅靠有限的退休金，过高的物价会增加老年人的经济负担。
但是城市不仅因为人口众多会产生大量的生活垃圾，汽车排放的尾气，空气中的悬浮污染颗粒，以及夏天烈日炙烤下柏油沥青路面散发出来的含氮烃类有害物质，都会对人体造成潜在的危害。高楼林立还阻隔了空气流动和阳光照射，导致空气环境质量降低。而货币不断贬值，带来的是城里的物价不断上涨；人多交通拥挤、出行不便问题，越来越成为棘手难解的“城市病”；优质医疗资源虽然集中在城里，但看病就医的费用很高昂。
由此带给老年人的思考是，购买养老房究竟选在什么位置，买什么品质的房子更合适？下面介绍的三类房子，越来越成为很多老年人的首选，懂行的人已经下手了，建议参考。
第一类：城市区域范围内低密度社区的花园洋房。
高层住宅小区容积率高，是房地产中期发展中土地资源逐渐稀缺后的产物，早期开发的一些容积率低的多层住宅，虽然位置不错，但都是些老旧小区，二者的居住舒适度都不够理想。
而在近几年新建住宅中，出现了一些带电梯的低层住宅，位置也相当不错，要么位于棚改后的老城区，要么位于后开发的新城区，也就是人们常说的低层花园洋房小区。
这些房子既有高层带电梯的优点，又有多层容积率低的优点，绿化覆盖率很高，车位充足，房子公摊面积小，而且小区住户少，居住私密性强，既闹中取静，又不耽搁享受城市医疗、休闲等资源。
特别是一些老年人体弱多病，住在高层一旦遇到急病，不仅等电梯需要耽搁时间，因为电梯间很窄，放不下医疗救护担架，走楼梯又不现实，很容易耽误救助，而花园洋房则不用担心这个问题。
另外交通出行也是十分的便利，房子抗跌性强，遇到火灾、地震等突发险情，逃生几率更高。特别是楼层限高后的中小城市，房子在今后很长一段时间内都不过时，即便转手也非常容易。因此低密度小区的花园洋房，是为数不多的兼顾保值和养老两方面内容的优质房子，适合那些经济比较富裕的群体购买。
第二类：城市近郊处靠近公园、医院的多层住宅。
很多人都不看好郊区的房子，认为郊区的房子升值慢，但是以养老为目的买房，其实没有必要考虑这些。因为人到了一定年龄层次，钱财已经不重要，重要的是身体健康和住得舒适。近郊的房价比较便宜，适合中低收入群体购买，环境空气质量好，非常适合养老。
对于老年人来说，身体各个器官的功能都在逐渐衰退，因此延年益寿的最好方法，就是保持适当的体育锻炼。而很多公园里都配备有适合老年人锻炼身体的健身器材，每天运动一个小时左右，就能够打通血脉，活络筋骨，让生命保持活力。
不过位于郊区的一些住宅小区，由于分布相对松散，可能多个小区才会配置一个规模稍大的公园，因此选择距离公园最近的小区买房养老非常重要，这样每天锻炼也很方便。现在跳广场舞的大多是中老年人，大家聚集在一起跳舞聊天，晚年的生活也不会感到寂寞。
郊区虽然距离市区有段距离，但是基本生活服务配套完全有保障，城乡道路四通八达，即便遇事需要进城，出行一样也很方便。美中不足的是就医问题，因此那些附近有大型医院的多层小区，是购买者需要重点考虑的。
第三类：农村人老家自建的乡村别墅。
有些人可能看不上农村的自建房，认为土里土气的没有城里的商品房高大上，只能说是他们不了解农村的现状，也不了解农村人在城市打工的生活境况。实际上随着新农村建设的不断推进，农村的自建房早已不再是过去的低矮农宅，取而代之的是高大漂亮、宽敞明亮、整齐排列的一座座乡村别墅，而且建筑成本很便宜，甚至只相当于城里房子的装修钱。农村山清水秀，空气清新，光照充沛，虽然在农村赚钱不容易，但却是个养老的好地方。
一些在城里打工的农村人，赚的钱跟不上房价上涨，买不起城里高价商品房，回到老家自建别墅养老，是最理想不过的选择了。而那些在城里买了商品房，却又有着叶落归根情结的人，把城里的房子留给子女，回到农村建的别墅里养老，也算是满足了思乡心愿。对于这部分人来说，在农村过着平平淡淡的生活，比住在城市里更踏实。因为在农村没有太大的经济压力，平常可以自己种菜、养家禽，保留土地的还可以种粮食，基本生活完全有保障。不像在城里，除了空气阳光是免费的，什么东西都需要花钱买。
结语：随着中国老龄化社会的不断加深，买什么样品质的房子养老，选择哪里的房子养老，今后越来越多的人将会面对。而在住房市场饱和，整体房价居高不下的当下，一方面，大多数老年人的收入相对有限，那么选择养老的房子，就要结合自己的经济实力，找准自己的真实需求，以纯居住为目的，选择的空间就会很大。另一方面，房地产市场正在出现分化，对于养老房的选择，如果自己的经济条件尚可，又希望房子保值增值，那就选择城市里低密度小区的花园洋房。而那些买不起城里高价房的农村人，回到农村的老家自己建别墅养老，也是非常不错的选择。总而言之，每个人都会找到适合自己养老的地方，让晚年居住环境变得更好，生活过得充实幸福。
