租住生活新定义：华润有巢国际公寓——青年租赁社区设计的创新透视

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以下文章来源于城市建筑空间城市建筑空间.

引 言

为了探索租住空间的创新与优化，ICCRA住房租赁产业研究院于7月份推出了「租赁住房设计主题季」——通过每周五精选的的优秀设计案例推文，通过深入剖析租赁住房设计和创新要点，深入剖析租赁住房的设计元素和创新理念，旨在为行业专业人士提供全新的视角和理解，更是为未来类似项目呈上一份富有价值的参考。在「租赁住房设计主题季」的探索旅程中，我们期待与您分享每一个创新洞见，共同塑造租住生活的未来。

本期精选案例：华润有巢国际公寓社区总部基地店。

项目概况 01

项目位于北京市丰台区西南部，总用地面积约6万m2，总建筑面积约10.55万m2，其中租赁房面积约7万m2，建筑容积率为1.60，平均建筑高度18m。共设2314套租赁房，在中心下沉庭院内设置500m2的有巢活力共享公区，并配有商业设施、社区卫生服务中心、机构养老设施、九班制幼儿园、公交场站及环卫站等。华润有巢国际公寓社区总部基地店是目前北京市丰台区规模最大的集体土地租赁房项目。

华润有巢国际公寓社区总部基地店鸟瞰效果

客群分析 02

客群分析既是租赁房定位定性的核心要素，又是整体设计的首要工作。故从地缘分析、人缘分析2个层面对租赁对象进行分析。

随着城市发展，越来越多的集中式长租公寓出现，而交通可达性是导入客群的先决条件，近70%的租户能接受居住地至地铁站的步行距离在10min内。因此，通过对周边租赁人群调研可知，客群主要为享乐青年、初级白领及高校学生，故项目定位为开放、共享、充满活力的高品质青年租赁社区。通过规划多重特色空间，打造品质型有巢公区、舒适型有巢居室、活力型极简立面及产业化绿色建筑。

空间规划 03

社区作为城市生活的基本单元，其主体由年龄、职业、教育背景等相似的群体组成，故应增强社区认同感。根据客群特点布局不同的居住产品及多元配套产品，营造丰富多样的社区生活，将项目的公共便利性与居住私密性有序分开，从而形成丰富的空间层次。

在充分考虑方案用地特性及附近规划交通、景观等脉络的前提下，将主要出入口设于用地东侧，次要出入口设于用地北侧，在用地中央植入青年活力开放街区，同时向用地东西两侧绿地有机渗透，充分吸收传统院落空间组织的精华，通过裙房连接围合出不同层级的院落组团，打造类型丰富的组团建筑与景观，整体建筑布局参差错落，最终形成公交环卫组团、养老卫生组团、幼儿园组团、5个租赁组团等八大组团，打造“一轴、三带、八组团、三节点”的现代化青年活力租赁社区，通过特色院落、特色景观、特色场景及特色配套等营造开放、共享、充满活力的青年租赁社区。

首层组合平面

特色院落

通过组团的多样性打造、建筑的立面变化、单元入口的独特性、楼栋号的细节设计等提升社区认同感与空间可识别性。采用灵活多变的布局形式和建筑设计，注重空间层级，增加建筑景观的多样性。

社区内部实景

特色景观

社区中心采用集中围合的建筑布局，预留出大片室外绿地，为年轻人提供户外活动空间，塑造活力交往、舒适品质、多重配套的有巢国际公寓社区。通过“双景观轴线”“双花园组团”营造活力景观青年社区。社区内设置年轻化的健身场地——篮球场与能量环形跑道，让年轻人的生活“燃起来”。跑道连接各生活区域，串接多个主题景观节点，在运动的同时可感受不一样的社区美景。

特色场景

整个社区中心围绕下沉庭院打造积极社区共享空间，营造多样特色场景，吸引年轻人逗留、交往与互动。下沉庭院设计标志性构筑物——“Y形”柱板，以实现精彩绝伦的灯光秀。“Y”取自于“有巢”中“有”的拼音首字母，亦取自于“Youth”首字母。在下沉庭院组织各种室外露天活动；在活力中轴的阳光草坪上举办浪漫的草坪婚礼；在篮球场上让年轻人的生活“燃起来”；在能量环形跑道上让人生“跑起来”。

特色配套

在社区主出入口及次出入口形成的内街设置商业配套设施，引入多种商业业态以满足当下年轻人的使用需求。沿社区主出入口设置最美理发店、最美买手店、最美宠物店、最美便利超市、特色餐饮等，在社区内部设置党建、书店、教育等配套设施，可满足内部租住人群与周边居住人群的购物需求。

商业内街

有巢公区 04

有巢公区采用“小套型、大公区”的设计理念，配置业态丰富且规模适宜的公共区域，是青年租赁社区的设计重心。

公区类型

常规公区包括4种类型：①独立配置型，与租赁房完全脱离，成为整个租赁社区的品牌亮点；②顶层附设型，附设于租赁房或配套裙房的顶层，具备最佳景观价值；③首层附设型，附设或贴临于租赁房首层，可结合社区主入口设计提高交通可达性；④下沉庭院型，节地且经济。本项目公区为下沉庭院型，下沉庭院位于整个租赁社区2条轴线的交会处，即社区中心处，配置约500m2的有巢活力公共区域，包括共享咖啡活动区、会客区、多功能休息区、游戏娱乐区、书吧区、健身房等娱乐设施。

下沉庭院

公区配套

公区主要为补充原有公寓的配套缺失，其规模与项目地段关联，若项目周边配套齐全，对公区的功能需求亦相应减少。从营销角度来看，租赁社区的公区类似销售物业的售楼处，既是对外租赁阶段的销售道具，又具备实际使用功能。

以《华润置地长租公寓产品标准化手册2.0》为例，公区面积配置根据房间数量而定，宜控制在400m2以内。但随租赁社区规模的增加及项目自身的特殊性，公区面积随之增加，宜控制在1000m2以内。公区功能业态通常包含四大板块：公共客厅、卫生间区、后勤区、户外景观。

1）公共客厅通常含服务台（接待区、洽谈区）、休息阅读区、健身房、娱乐游戏区、公共厨房、公共餐厅、烘焙区、自动设备（自动贩卖机）、公共洗（烘）衣房等。公共客厅是整个公区的核心空间，具有较强的灵活性与叠加性。

2）卫生间区应将卫生间及盥洗室分室放置，各室均应具有独立功能。

3）后勤区包含设备用房、保洁间、储藏间、办公用房、员工宿舍等。

4）户外景观包含快递柜、公共晾晒区、垃圾收集点等。

根据具体功能类别，公区可分为动区、静区：动区内设有健身房、瑜伽房及休闲娱乐室；静区内设有书吧区与多功能休息区。在2个区域连接处设置共享咖啡空间与活动空间，可随时切换功能，以满足使用者需求。入口处设置接待前厅和形象墙，为使用者提供全方位的服务，使其体验宾至如归的感觉。

有巢居室 05

有巢居室采用“小套型、大公区”的设计理念，配置经济高效、功能适宜的开间套型是青年租赁社区的设计核心。华润有巢国际公寓社区总部基地店共设2314套有巢居室，包括2种套型，其中A1套型为16m2的小套型，有1465套；A2套型为22m2的大套型，有849套 。

开间套型及进深尺寸直接决定套型面积，而套型面积需根据市场调研数据，确定租住人群及年龄结构，以此打造针对青年人群的居住产品。公寓套型在满足其最小使用面积要求的基础上，还需满足产品线的定档要求，青年公寓≤22m2，白领公寓为23～28m2，精品公寓>35m2。由于项目定位为青年公寓，故产品面积定档为16～22m2。根据2种套型合理配置睡眠模块、起居厅模块、餐厨模块、卫浴模块、晾晒模块、收纳模块等。

项目以“巢范儿生活重心”为设计理念，采用装配式精装设计，遵循“一体化、集成化、装配化”原则，将工厂预制生产的产品部件进行现场组装，省时省力且具有无甲醛污染、品质有保障等优势。

极简立面 06

立面设计通常有3类：①水平线条式；②竖向线条式；③错动韵律式。开间套型的模块标准化、分体式空调繁多性及空调冷凝水管制约等决定了青年租赁社区建筑立面的特殊性。华润有巢国际公寓社区总部基地店采用错动韵律式立面设计，建筑主体以涂料为主，主色调采用白、灰、橙三色搭配，并通过颜色和形体产生丰富的立面变化。空调百叶随外墙主色而变化，与主立面和谐统一。

建筑立面

产业标准化 07

华润有巢国际公寓社区总部基地店采用装配式装修，通过墙面与管线及饰面一体化设计、干式工法地面、集成管线和吊顶、管线与支撑体分离等实现快速施工的同时满足较高的内部空间品质需求：①套型标准化，2种套型及2种居室外立面模块，通过多样灵活的组合设计最终呈现丰富生动的租赁社区；②单元标准化，2种套型通过组合，最终形成3种楼型，可围合成具有不同属性的租赁组团；③散层数标准化，租赁社区共有5层及6层2种层数，可实现高低错落的城市界面；④居室模块化设计，2314套有巢居室采用“1种厨房、2种卫生间、2种核心筒”的设计理念。

结语

集体土地租赁房项目已在全国推广，因其“不可销售”及“政策保障”特性，使该类型项目更纯粹地满足租住需求。关注多重特色空间规划，打造品质型公区、舒适型居室、活力型立面、产业化绿色建筑贯穿于设计始终。研究以华润有巢国际公寓社区总部基地店为例，探索多元化租住模式，实现建筑设计与产品功能的高度融合，充分发挥集体土地租赁房的社会价值。

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