二手交易相关知识.doc

二手商品交易需遵守相关法律法规，如知识产权保护。 #生活技巧# #节俭生活# #二手商品交易#

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1、安尚二手房交易相关知识一、 交易流程一）、流程图办理三证过户交房、财务结算房东方领取房款档案馆查档签居间谈判约看配对签正式转让合同开发 办理按揭或资金监管二）、交易流程说明1、开发： 经纪人通过合适的途径开发房源、客户；2、配对： 经纪人根据买卖双方的具体要求对客源与房源进行合理 配对；3、约看： 为客户配好房源后，预约客户，带客户到房屋内进行实地勘查；4、谈判： 客户表示对房源满意后，根据客户的合理要求，与业主谈判，以促成交易；5、签居间： 客户方与房源方在大体条件达成一致后，经纪人要及时收取客户的意向金，签订居间协议，签订双居间后，要及时跟权证部沟通，确定按揭银行等相关信息；6、档案馆查档

2、： 双边居间签好之后，经纪人将资料以及填写完整的签约登记表交到权证部，权证部根据买卖双方提供的资料，将信息录入到房管局网站上，然后到房管局档案馆查档；7、签订转让合同： 查档确认客户部不属于限购范围后，经纪人即可预约买卖双方前来公司签订正式转让合同、确定按揭银行、相关表格；8、办理按揭： 转让合同签订后，客户首付款到账后即可前往约定银行办理按揭手续；9、办理三证过户： 客户按揭审批通过后，即可预约买卖双方到相关部门办理权属证书过户手续；10、房东方领取房款：签订正式转让合同之后，房东方即可根据签订的资金监督支付协议，在约定的时间内到约定的银行领取该阶段的售房款；11、交房、财务结算：房东方领取

3、房款后，即可预约买卖双方交房，办理水电煤等过户手续，财务根据客户方预缴的税费及发票进行结算，多退少补。至此，整套房源交易过程就结束。二、税费知识一）、二手房税率计算表1、买方：契税家庭唯一住房90M2以下总价*1%90M2-140M2总价*1.5%140M2以上总价*3%非家庭唯一住房所有面积总价*3%非住宅所有面积、年限总价*3%印花税住宅免征非住宅总价*0.05%产权交易手续费普通住宅面积*3元/平米非普通住宅及非住宅面积*6元/平米评估费100万以内0.42%；100-500万：0.3%；500-2000万：0.12%；2000-5000万：0.06%；5000万以上：0.012% 产权

4、证工本费住宅85元/套，非住宅555元/本，共有权证每本加5元他项权证费用住宅85元/套，非住宅555元/本土地证费用105元/套土地出让金划拨性质土地缴纳：总楼层为3层以下的免征，3层以上计算方式：面积/总楼层*土地等级价格2、卖方： 营业税及综合税住宅140M2以下未满5年总价*5.6%已满5年免征140M2以上未满5年总价*5.6%已满5年（总价-购入原值）*5.6%非住宅与年限及面积无关（总价-购入原值）*5.6%个人所得税（保证金）住宅满5年且为家庭唯一住房免征未满5年或非家庭唯一住房总价*1%或（总价-购入原值）*20%非住宅个人产权总价*1%或（总价-购入原值）*20%土地增值税

5、住宅免征非住宅个人产权：总价*0.5%；公司产权：总价*5%印花税住宅免征非住宅总价*0.05%产权交易手续费普通住宅面积*3元/平米非普通住宅及非住宅面积*6元/平米评估费100万以内0.42%；100-500万：0.3%；500-2000万：0.12%；2000-5000万：0.06%；5000万以上：0.012%二）税费知识说明1、契税 根据现行地税政策，根据购房人是家庭唯一住房和非家庭唯一住房区别征税，家庭唯一住房：90方以下按1%征税；90140方按1.5%征税；140方以上以、非住宅及非家庭唯一住房均按3%征税；非住宅按3%征税；2、综合税 综合税涉及到五年期限，普通商品房五年期限

6、以完税日期开始计算五年，拆迁房自7月1日起，五年期限计算按新的房产三证的完税日期或新产权证出证日期开始计算五年；非住宅不涉及五年期限问题，均按差价征收3、土地出让金 土地性质为划拨性质的住宅需要缴纳土地出让金，一般为房改房。土地出让金根据占地面积与土地等级不同，缴纳的出让金也不同。计算方式为：建筑面积/总楼层*土地等级要缴纳的价格。各土地等级的价格：土地等级一二三四五六七八缴纳标准（元）6005004003002001008050 注：房屋总楼层在3层以下的，不需要缴纳土地出让金。非住宅要按照评估公司评估的地价来计算出让金4、个税 个税可分为住宅与非住宅，五年唯一的住宅不需要缴纳个税。即：该住

7、宅已满五年且为房东家庭唯一住宅，免征个税。未满5年以及满5年非家庭唯一住房都需要缴纳个税； 非住宅分为个人产权与公司产权，个人产权在过户时需缴纳个税；公司产权在交易过户时不需要一起缴纳个税，由产权人（公司）自己申报。 个税避税：个税征收税率分为总价的1%和差价的20%，如确定成交金额在地税的最低市场价格之上的，可以按差价的20%申报，合理避税。5、土地增值税 土地增值税主要针对非住宅，个人产权如不能提供原值证明，按总价的0.5%计征，公司产权如不能提供原值证明，按5%计征。土地增值税也可以通过按差价计征方式，合理避税。6、评估费 住宅交易：购房方需要纯商业按揭的需要做评估，即做一份按揭评估即可

8、。公积金贷款与公积金组合贷款无需作评估。 非住宅：购房方需要按揭的，需要做两份评估，即按揭评估及课税评估；如不需要按揭，则只需做一份课税评估即可。评估费按照客户需要做几份评估计算，即一份评估计算一次费用7、中介费 按物价局规定，在规定的收费标准上允许中介公司上浮25%、下浮不限收费，公司按以下上浮25%的比例收取中介费：中介费分段累计（0-50万：1.25%；50-100万：0.8725%；100-200万:0.5%;200万以上：0.3125%）三、二手交易过户所需资料一）、二手过户所需要资料：转让合同；房产三证；委托代理合同；按揭贷款合同，资金监管协议；查档证明；个税缴纳证明或社保证明（外

9、地户口要）；抵押权设立申请表；，买卖双方身份证件；二）、按揭所需资料： 房产三证复印件；转让合同；委托代理合同；资金监管协议；查档证明；个税缴纳证明或社保证明（外地户口要）；收入证明（必须为还款额总和的2倍）；银行账户流水（一般月收入2万以上要，具体看银行要求）；买卖双方的身份证、结婚证、户口本；银行需要的其他资料三）身份证件说明： 1、单身： 身份证、户口本 2、已婚： 身份证、结婚证、户口本 3、离异： 身份证、户口本、离婚证或法院判决书、调解书（除终审判决书外必须要提供法院开的生效证明才能使用） 4、丧偶： 身份证、户口本、原配偶的死亡证明（须注明与丧偶方婚姻关系） 5、军、警官证：军官

10、证或警官证，已婚的提供结婚证，未婚的到所在部队开未婚证明。 6、涉外： 提供护照（必须到翻译社翻译并公证），提供律师事务所开具的婚姻关系声明 7、港、澳： 大陆通行证，当地的户籍、婚姻证明 8、台胞： 大陆通行证、户籍藤本、婚姻证明。 注：台胞的户籍藤本、婚姻证明必须要经过海基会、海协会中转后才能在大陆使用。注：身份证除未成年人不需提供外，其他必须要提供身份证或临时身份证；单身、离异、丧偶等未婚情况，根据银行需要提供单身证明四、银行按揭政策一）、商业按揭基本政策：首套购房首付3成以上，利率最高可以打85折。首套购房是指之前没买过住宅，名下没有房产或之前买的房子没按揭过且已经卖掉。 二套购房首付

11、6成以上，利率最少上浮10%。二套是指名下有一套住宅或之前有至少一套或多套房产办过按揭贷款的。 二套以上不予办理按揭审批 非住宅首付款5成以上，利率上浮10%。 以上为现行银行商业按揭的基本政策，银行会根据客户的基本情况、房屋的实际状况，调整首付以及利率。各大银行政策细节不一样，具体以银行信息为准。(1)、大华银行： 1）、房屋建筑年份在1998年之后，首次首付3成，98年之前首付4成以上，房龄可后延3年，即95年；2）、贷款额度：30-2500万，最低贷款额度为30万；3）、首次购房可享受9折利率优惠，最高可享受85折优惠4）土地使用年限不得少于25年（2）、浦发银行 1）、房龄15年，即9

12、8年以后的房子，首次首付3成，二次6成；98年以前的提高首付至少4成，具体看客户情况定； 2）利率为基准利率，基本无优惠 二）、公积金按揭：（1）、公积金按揭条件职工申请住房公积金贷款，应当同时符合下列基本条件：1）、按规定正常足额缴存住房公积金，且在申请贷款时已连续缴存一年以上。2）、购买住房为本市自住普通住房，有符合法律规定的购房合同和相关证明材料。3）、购买二手房，房产代理中介已经中心备案。（2）、二套公积金贷款条件1）、符合贷款基本条件，且职工家庭（借款人、配偶）未使用公积金贷款或公积金贷款已还清。2）、职工家庭（借款人、配偶、未成年子女）现有人均住房建筑面积低于本市统计部门公布的上年

13、度平均水平（注：2012年杭州市人均住房建筑面积为34.39平方米），并且符合国家二套房认定标准。（3）、贷款额度1）市公积金月缴额在132-454元之间，个人贷款额不超出15万； 省公积金月缴额在235-454元之间，个人贷款额不超出20万2）月缴额在454-1088元之间，个人贷款额不超出30万；3）月缴额在1088元以上，个人贷款额不超出50万；4）公积金最多只能贷总房价的一半；夫妻双方都缴纳公积金的和起来贷款额度为80万元（省市公积金可以合用）（4）、首付成数1）、购买二手房的，房屋建造年份在2000年（含）以后的，贷款首付比例不低于30%；房屋建造年份在2000年以前的，贷款首付比例不低于40%。2）、第二套住房公积金贷款首付比例不低于60%。（5）、贷款期限1）、贷款期限最长为30年，且不超过职工及其配偶法定退休年龄延后5年（男性65周岁，女性60周岁）。其中，二手房贷款年限加房龄不大于40年。备注：所有贷款类型，房龄加贷款期限均不可大于40年；期限不的超过土地使用年限；贷款人年龄加贷款期限不得大于65（女为主贷人的60）；2万以上的月收入要提供银行流水；外地户口必须要提供在两年内满一年的社保或个税，且除大华银行可以补交半年外其他银行不能补交；

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