中邮·房地产|周观点：投资与销售双降楼市调整压力持续

发布时间：2025-10-24 17:14

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（来源：中邮证券研究所）

转自：中邮证券研究所

投资要点

根据统计局数据，2025年1-9月，全国房地产开发投资67706亿元，同比下降13.9%，降幅较上月扩大1pct。1-9月份，新建商品房销售面积65835万平方米，同比下降5.5%，其中住宅销售面积下降5.6%；新建商品房销售额63040亿元，下降7.9%，其中住宅销售额下降7.6%，降幅较上月均有小幅扩大。价格方面，2025年9月份，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比下降，同比降幅继续呈收窄态势。整体来看全国楼市仍呈投资、销售与价格同步下行态势。

行业基本面跟踪

（1）新房成交及库存：上周30大中城市新房成交面积为198.09万方，本年累计新房成交面积为7068.95万方，累计同比-4.9%。30大中城市近四周平均成交面积为165.43万方，同比-18.1%，环比+5.9%。其中一线城市近四周平均成交面积为47.86万方，同比-19.4%，环比+2.3%，二线城市近四周平均成交面积为81.5万方，同比-4.7%，环比+8.7%，三线城市近四周平均成交面积为36.07万方，同比-36.7%，环比+4.8%。上周14城商品住宅可售面积为8081.77万方，同比-9.03%，环比-0.18%，14城去化周期为18.03个月，其中一线城市去化周期为12.95个月。

（2）二手房成交及挂牌：上周20城二手房成交面积为215.09万方，本年累计二手房成交面积为8859.15万方，累计同比+13.4%。20城近四周平均成交面积为166.91万方，同比-11.6%，环比+0.6%。截至2025/10/6全国城市二手房出售挂牌量指数为6.5，环比-13.4%，挂牌价指数为150.59，环比-0.19%。

（3）土地市场成交：上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为101宗，成交住宅类土地数量为32宗，新增供应商服类土地数量为100宗，成交商服类土地数量为68宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.59，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.66。近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为5539.5元/平方米，溢价率为2.92%，环比+0.34pct，成交商服类土地楼面均价为1715.75元/平方米，溢价率为0.75%，环比+0.01pct。

行情回顾：

上周A股申万一级房地产行业指下跌2.35%，沪深300指数下跌2.22%，房地产指数跑输沪深300指数0.12pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌2.38%，恒生综合指数下跌4.11%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数1.73pct。

1.1 新房成交及库存

上周30大中城市新房成交面积为198.09万方，本年累计新房成交面积为7068.95万方，累计同比-4.9%。30大中城市近四周平均成交面积为165.43万方，同比-18.1%，环比+5.9%。其中一线城市近四周平均成交面积为47.86万方，同比-19.4%，环比+2.3%，二线城市近四周平均成交面积为81.5万方，同比-4.7%，环比+8.7%，三线城市近四周平均成交面积为36.07万方，同比-36.7%，环比+4.8%。

上周14城商品住宅可售面积为8081.77万方，同比-9.03%，环比-0.18%，14城去化周期为18.03个月，其中一线城市去化周期为12.95个月。

1.2 二手房成交及挂牌

上周20城二手房成交面积为215.09万方，本年累计二手房成交面积为8859.15万方，累计同比+13.4%。20城近四周平均成交面积为166.91万方，同比-11.6%，环比+0.6%。

截至2025/10/6全国城市二手房出售挂牌量指数为6.5，环比-13.4%，挂牌价指数为150.59，环比-0.19%。

1.3 土地市场成交

上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为101宗，成交住宅类土地数量为32宗，新增供应商服类土地数量为100宗，成交商服类土地数量为68宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.59，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.66。

近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为5539.5元/平方米，溢价率为2.92%，环比+0.34pct，成交商服类土地楼面均价为1715.75元/平方米，溢价率为0.75%，环比+0.01pct。

二

行情回顾

从行业排名来看，上周A股房地产在31个申万一级行业中排名第15，港股地产分类、物业服务及管理在14个恒生综合行业中分别排名第7、第6。

上周重点A股房地产个股涨幅居前的分别为：海南机场（+8.96%）、天地源（+2.72%）、*ST金科（+2.21%），重点港股房地产个股涨幅居前的分别为：建发国际集团（+1.16%）、太古地产（-0.74%）、华润置地（-1.15%），重点物业服务企业涨幅居前的分别为：华润万象生活（+1.69%）、金科服务（-0.6%）、融创服务（-1.27%）。

证券研究报告《中邮证券-房地产行业报告：投资与销售双降楼市调整压力持续》

对外发布时间：2025年10月20日

报告发布机构：中邮证券有限责任公司

分析师:高丁卉 SAC编号:S1340524080001

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