居委会“直管”物业了！新法2026年施行：指导业委会、调解纠纷，业主物业双受益！

成立业主委员会，管理物业相关事务。 #生活知识# #社会生活# #社区治理#

2025年10月28日，十四届全国人大常委会第十八次会议表决通过关新修订的《中华人民共和国城市居民委员会组织法》（以下简称“新法”或“《城市居民委员会组织法》”），自2026年1月1日起施行。

第九条　居民委员会根据需要设人民调解、治安保卫、公共卫生、环境和物业管理、老年人和妇女儿童工作等委员会。

居民委员会成员可以兼任下属委员会的成员。居民较少的居民委员会可以不设下属委员会，由居民委员会的成员分工负责有关工作。

第十条　居民委员会履行下列职责：

（七）指导和协助设立业主大会和选举业主委员会，协助指导和监督业主大会和业主委员会依法履行职责，协助调解物业纠纷。

【中指解读】

基层群众自治制度是我国宪法规定的一项基本政治制度，物业管理是我国基层治理中的重要组成部分。新法中特别强调了物业服务在基层治理中的作用，将生活中常见的“物业—居民”纠纷补充到基层治理的重要内容中。长期来看，新法的实施将推动物业行业与基层治理体系深度融合发展。

表：现行法律与新法的物业相关内容对比

对物业定位的革新：专门委员会制度确立治理新框架

新法明确，“居民委员会根据需要设人民调解、治安保卫、公共卫生、环境和物业管理、老年人和妇女儿童工作等委员会。”这一规定在法律层面确立了物业管理在社区治理中的正式地位。专门委员会的设立标志着物业管理从“其他事务”走向“核心职责”。与修订前相比，新法首次将“物业管理委员会”明确列为居民委员会的下设机构，这意味着物业管理被正式纳入社区治理的核心工作范畴。这种制度设计体现了立法者对物业管理在基层治理中重要性的充分认识。

从实践角度看，专门委员会的设立将改变以往物业管理“多头管理却无人负责”的困境。通过设立专门委员会，居民委员会能够更加专业、系统地处理物业管理相关事务，避免因职责分散导致的效率低下问题。同时，这也为物业服务企业提供了明确的对口联系部门，有利于建立更加顺畅的沟通机制。

治理架构重塑：居委会在物业管理中的法定职责解析

新法第十条第七项详细规定了居民委员会在物业管理中的三项核心职责，构建了完整的职责体系。

指导协助职责要求居民委员会“指导和协助设立业主大会和选举业主委员会”。在实践中，由于缺乏专业指导和组织支持，很多小区存在业主大会“成立难”的现象，新法的规定在一定程度上解决了这一问题。新法实施后，居民委员会将依法提供程序指导、组织支持等专业协助，为业主自治创造有利条件。

监督指导职责明确居民委员会应当“协助指导和监督业主大会和业主委员会依法履行职责”。这一规定建立了对业主委员会权力的制衡机制。通过定期检查、列席会议、受理投诉等方式，居民委员会可以及时发现和纠正业主委员会履职中的问题，防止权力滥用，既保障业主合法权益，也为物业企业的正常经营剔除了潜在风险。

纠纷调解职责赋予居民委员会“协助调解物业纠纷”的法定职能。这意味着物业纠纷解决多了一条正式渠道。居民委员会可以依托其群众基础和组织优势，通过调解方式化解矛盾，避免纠纷升级，保障物企与居民的和谐共处，维护社区和谐稳定。

政企协同新机制：物业企业的应对策略与发展机遇

面对新法带来的制度变革，物业服务企业需要积极调整发展策略，主动适应新的治理环境。

表：物企推进社区治理升级的主要路径动作

建立常态化沟通机制是首要任务。物业企业应当指定专人负责与环境和物业管理委员会的日常联络，建立定期会议制度，及时通报工作情况，共同研究解决小区管理难题。这种机制化的沟通渠道有助于增进理解、减少误解，为工作开展创造良好环境。

完善信息共享平台至关重要。物业企业应当主动向居民委员会开放必要的管理信息，如物业服务合同、收费标准、公共收益收支情况等，接受居民委员会的监督指导。透明化的运作不仅能够赢得信任，也有助于提升管理水平。

参与纠纷调解机制是新的发展机遇。物业企业可以选派业务骨干参加居民委员会组织的调解培训，提升纠纷处理能力。同时，主动邀请居民委员会参与重大纠纷的调处工作，借助其公信力推动问题解决。

创新服务合作模式是长远之策。物业企业可以与居民委员会探索在养老服务、儿童托管、环境整治等领域的合作，发挥各自优势，共同提升社区服务质量。这种深度合作不仅能够创造多赢局面，也有助于物业企业拓展服务边界，实现转型升级。

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