租到曾有人死亡的房子，能以“凶宅”为由退租诉赔吗？法院判了

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自2022年起，王姐与父母便租住在小贡所有的房屋内，2023年，王姐与小贡续签了《房屋租赁合同》，约定续租一年。

续租后不久，王姐的父母从小区居民口中得知，小贡的祖父母是在这间房屋内死亡的。自从得知了这个消息，王姐的父母时常难以入眠，后来父亲还生病住了院。

王姐认为，这一切都是因为小贡故意隐瞒房屋的真实情况导致的，于是她要求与小贡解除此前签订的所有租赁合同，退还已付的全部租金、押金并赔偿精神损失。

小贡表示，自己的祖父母是在该房屋内自然死亡，属于正常的生老病死，他没有告知王姐的义务，王姐要求解除合同是违约行为。

双方互不让步，最终王姐诉至法院。

法院经审理认为，本案中小贡的家人属于正常死亡，该事件未能达到普通民众无法接受的程度，案涉房屋并非系传统意义上的“凶宅”，不能导致合同的目的无法实现。

经审查，双方曾签订两份合同：

2022年签订的第一份《房屋租赁合同》没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人按约履行义务，租赁期满后该合同履行完毕。王姐无权主张解除已履行完毕合同，也无权要求小贡退还该合同项下已支付的租金。

2023年签订的第二份《房屋租赁合同》为续约合同，双方在诉至法院前已通过微信就该份租赁合同解除、房租及押金退还一事达成一致，且小贡已按照双方约定退还了1600元，故该合同双方已协商一致形成约定解除。现王姐以小贡“未披露案涉房屋存在生老病死”为由，要求行使法定解除，没有事实和法律依据，法院不予支持。

最终，法院判决小贡退还部分押金，租赁合同项下已履行完毕的租金部分不予退还。

房屋是否属于通常意义上的“凶宅”，这是考量出卖人或出租人是否负有披露义务的基础。从社会生活的一般常识和常理推断，人们对住宅内发生非正常死亡事件感到恐惧和忌讳是客观存在的普遍现象。此类住宅虽在实物形态上未受损坏，但会因购房人的忌讳而影响其自身价值，这已构成合同标的物的重大瑕疵。

如房屋并非“凶宅”，也就不属于房屋关键交易信息，房屋出售人或出租人也就没有主动向购房人或承租人进行披露的特定义务。购房人或承租人并未就相关情形进行主动询问的前提下，出售人或出租人不主动披露，合法合情合理，并无不妥。

但需要注意的是，倘若购房人或承租人在择房过程中特别在意相关情形，并将相关情形作为购房、租房时考虑的主要因素，主动询问相关情形的情况下，基于诚实信用原则，出售人、出租人理应全面、真实地告知，如有故意隐瞒即构成欺诈。

法官提醒

日常生活居住的房屋，人们总是尽可能地择吉而居，这是人之常情，属于正常追求美好生活的习惯，法律和社会应当对这样的善良风俗给予尊重和维护。如房屋内发生过正常死亡，购房人或承租人不应扩大对“凶宅”的解释，以此主张撤销或解除合同。

法条链接：

《中华人民共和国民法典》

第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

不定期合同当事人可随时解除，但应在合理期限前通知对方。

第七百一十一条承租人未按约定方法或租赁物性质使用房屋，致房屋受损的，出租人可解除合同并索赔。

第七百一十六条承租人经出租人同意可转租；擅自转租的，出租人可解除合同。出租人知悉转租后6个月内未异议的，视为同意。

第七百二十二条承租人无正当理由逾期付租，出租人应催告其在合理期限内支付；逾期仍不支付的，出租人可解除合同。

第七百二十四条有下列情形之一（非承租人过错），承租人可解除合同：

（一）租赁物被司法机关/行政机关查封、扣押；

（二）租赁物权属有争议；

（三）租赁物违反法律/行政法规的强制性使用条件。

第七百二十九条因不可归责于承租人的事由，致租赁物部分/全部毁损、灭失且不能实现合同目的的，承租人可解除合同。

第七百三十条对租赁期限无约定或约定不明的，视为不定期租赁；当事人可随时解除合同，但应在合理期限前通知对方。

第七百三十一条租赁物危及承租人安全或健康的，即使承租人订立合同时明知瑕疵，仍可随时解除合同。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第六条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照民法典第七百一十一条的规定处理。

来源：锡山法院

编辑：赵伟

审核：朱红金

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